成交萎縮庫(kù)存激增資金吃緊，房企加速降價(jià)求生

持續(xù)增加的庫(kù)存、愈發(fā)緊繃的資金鏈很可能成為壓垮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“最后一根稻草”。在調(diào)控政策持續(xù)趨緊的情況下，不斷萎縮的成交量、持續(xù)增加的庫(kù)存以及愈發(fā)吃緊的資金鏈這“三座大山”正加大房企降價(jià)壓力，大型房企降價(jià)促銷或成主流，并很可能引領(lǐng)樓市價(jià)格出現(xiàn)規(guī)?；{(diào)整。

　　慘淡———“金九銀十”破滅

　　繼慘淡“金九”后，進(jìn)入10月，樓市成交持續(xù)走低，多數(shù)城市10月周均成交較上年同期大幅下降，“銀十”已成“鐵十”。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)此前兩周頹勢(shì)，上周監(jiān)測(cè)的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比跌幅最大，達(dá)到76.43%。其次是揚(yáng)州，同比跌幅達(dá)73.02%。重點(diǎn)城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)65.03%，其次廣州、成都和上海同比下降幅度也皆超過(guò)50%。

　　國(guó)泰君安最新一期住宅周報(bào)也顯示，上周33個(gè)主流城市一手房銷量單周整體同比下降43%，其中一線城市下降42%，二線城市下降37%，三線城市下降58%。一手房銷量年初至今整體累計(jì)同比下降5%，其中一線城市下降13%，二線城市上升2%，三線城市下降10%。

　　連續(xù)走低的成交量令樓市庫(kù)存激增，國(guó)泰君安住宅周報(bào)顯示，15個(gè)典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比略升1.5%，同比上升40%，相比2010年4月低點(diǎn)上升58%。去化時(shí)間上，目前15個(gè)城市的一手房平均去化時(shí)間從年初的7個(gè)月上升至17個(gè)月，環(huán)比上升2%，同比上升156%。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)陆邮懿稍L時(shí)說(shuō)，當(dāng)前庫(kù)存壓力與2008年市場(chǎng)相似，但有很大不同。2008年，銷售壓力僅僅持續(xù)大約半年的時(shí)間，而后成交開(kāi)始回暖，2009年實(shí)現(xiàn)突破性上漲，快速消化了市場(chǎng)房源。而在目前調(diào)控政策下，房源能夠快速消化的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在。她認(rèn)為，市場(chǎng)短期之內(nèi)難回暖，成交將長(zhǎng)期維持低位，無(wú)論是二手房還是新房面臨同樣消化庫(kù)存的壓力。

　　吃緊———70家上市房企存貨激增

　　與低迷成交高企庫(kù)存形成疊加效應(yīng)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈愈發(fā)吃緊。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，已有70家房地產(chǎn)類上市公司公布了2011年三季報(bào)。從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，70家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了63.8%，較去年同期的62%有了進(jìn)一步的上升。70家房企中，有44家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債水平上升的情況，而資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%以上的已經(jīng)達(dá)到了29家。

　　與此同時(shí)，這70家房企三季度的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~已由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元，大幅縮水161億元；其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額則為-75億元，較去年同期的195億元縮水了270億元。其中，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~由去年同期的83億元縮減至-53億元，縮水164%；金地集團(tuán)則由31億元縮水至15億元，縮水51%。

　　而從存貨指標(biāo)來(lái)看，WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在有可比數(shù)據(jù)的68家企業(yè)中，三季度末的存貨已由二季度末的6130億元進(jìn)一步上升至6590億元，較去年同期的4569億元大幅上升了44%。其中，萬(wàn)科、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別上升了57%、39%和32%。

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