中國房地產(chǎn)業(yè)將告別“炒房”進(jìn)入理性投資時代

“中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生巨大變化，如果說調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調(diào)控后就是置身于寒風(fēng)中了，而且這個寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂觀?！备吆屯顿Y董事長蘇鑫在此間舉行的2011博鰲房地產(chǎn)論壇上說。

　　2011年以來，在“新國八條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，中國多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。

　　專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府加強樓市調(diào)控的力度短期內(nèi)不會放松，開發(fā)商庫存和資金壓力不斷增大，地方政府也面臨著如何避免調(diào)控政策對經(jīng)濟增長和財政收入造成太大波動的難題。經(jīng)過一年多的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入多方博弈的關(guān)鍵階段。

　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的7月房價數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。與6月份相比，7月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個。一線城市商品房漲幅全面停滯。

　　正當(dāng)房企在嚴(yán)厲調(diào)控政策下轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，部分二、三線城市房價呈現(xiàn)上漲勢頭之時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部17日公布了對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調(diào)控政策松動的愿望隨之破滅。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，2011年是中國“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮也認(rèn)為，在住宅短缺的情況下限制投機性需求，避免供不應(yīng)求缺口不斷放大，這樣的政策很長一段時期都不會有多大變化。

　　隨著銀根縮緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，中國多個城市和房企的庫存量大幅攀升，房企融資渠道收窄、融資成本不斷上升，在庫存上升和資金趨緊的雙重壓力下，房企加快了融資創(chuàng)新的步伐。

　　國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，有500億元來自于外資，這一數(shù)據(jù)同比大增65.8%。另據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年，恒大等十大房企已確定完成海外融資324億元，遠(yuǎn)超去年。

　　盡管最終調(diào)控效果還有待觀察，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，將逐步進(jìn)入優(yōu)勝劣汰和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的新階段。

　　“住宅市場將走向微利時代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤?！标柟?00集團董事長易小迪說，中國房地產(chǎn)業(yè)以前來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰(zhàn)，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉(zhuǎn)變，與之相適應(yīng)的粗放式經(jīng)營盈利模式將結(jié)束。

　　蘇鑫認(rèn)為，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時代進(jìn)入理性投資時代，商業(yè)地產(chǎn)和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年，隨著供應(yīng)高峰的來臨和在售項目庫存量的增加，更多開發(fā)商將在更多城市展開降價促銷，行業(yè)整合加劇是大勢所趨。

　　朱中一說，今后中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長型為主轉(zhuǎn)為性價比提升為主，所有企業(yè)都必須要重視這個問題，否則將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。他認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式、推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新、拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強化企業(yè)內(nèi)部管理。

　　但是，一些對土地財政依賴度較高的地方政府，也面臨著如何避免調(diào)控政策對經(jīng)濟增長和財政收入造成太大波動的難題。以海南為例，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，今年上半年，海南省商品房銷售面積434.38萬平方米，同比下降9.9%；銷售額423.17億元，同比下降5.3%，直接影響了上半年海南GDP增速，并導(dǎo)致地方一般預(yù)算收入增速出現(xiàn)較大回落。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年海南實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1222.28億元，比上年同期增長10.4%，經(jīng)濟增速較去年同期回落了9個百分點，是中國經(jīng)濟增速回落最大的省區(qū)。海南省政府副秘書長羅時祥表示，上半年海南房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值137.59億元，同比下降3.4%，是影響海南服務(wù)業(yè)乃至整體經(jīng)濟增長減緩的主因。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康等專家建議，應(yīng)該積極培育地方實體產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定稅源，對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，逐步豐富直接稅來完善地方財稅體系，通過發(fā)展城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市功能轉(zhuǎn)型，緩解地方政府對土地財政的依賴。（王暉余 王存福）

來源：新華網(wǎng)

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