并購化解調(diào)控，下半年庫存決定房價(jià)

2011風(fēng)云變幻，調(diào)控政策一浪接著一浪。盡管如此各大房企今年上半年的業(yè)績卻再創(chuàng)新高，品牌房企業(yè)績大幅飆升。但另一方面，各大城市的庫存壓力卻在逐步上升。在下半年供應(yīng)繼續(xù)增加的背景下，調(diào)控政策對(duì)房價(jià)的影響會(huì)否慢慢呈現(xiàn)？

開發(fā)商兩極分化

七月流火，中房信聯(lián)合中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》顯示，品牌開發(fā)商同樣熱辣燙手。今年上半年房企銷售金額前十的門檻為155.5億元，比去年上半年增幅達(dá)48%。銷售過百億的企業(yè)數(shù)量猛增，甚至有7家的業(yè)績超過200億元。這些都是歷史新高。

但如果從各大城市的房地產(chǎn)銷售來看，今年的數(shù)據(jù)并不十分理想。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，剛過去的6月份，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，逾八成成交量下跌，有4個(gè)城市成交量跌幅超過40%。今年上半年，20個(gè)主要城市中有超過一半的城市新房成交量下跌，其中?？诘某山涣拷捣畲螅^60%。

在重點(diǎn)城市中，成都、深圳、天津、上海成交面積同比2010年上半年略有上升，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面積為137.25萬平方米，同比上漲8.47%。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲線也都呈現(xiàn)一致規(guī)律，一二月樓市成交量迅速放大，但到了3月初陸續(xù)實(shí)施調(diào)控細(xì)則后，成交逐漸走低，四五月成交走到谷底，6月則繼續(xù)在低位徘徊。

一方面是企業(yè)業(yè)績繼續(xù)飆升，另一方面是市場(chǎng)開始逐步走低。唯一的答案是強(qiáng)者恒強(qiáng)、兩級(jí)分化的情況在今年尤為明顯。

而房地產(chǎn)行業(yè)的集中趨勢(shì)，讓調(diào)控的作用并不僅僅體現(xiàn)在房價(jià)上?！艾F(xiàn)在的確是很難獲得貸款，但有可以獲得銀行青睞的企業(yè)。”珠三角一家地方房地產(chǎn)企業(yè)的董事長向記者表示，這樣的背景下，開發(fā)商寧愿將項(xiàng)目整體打包出讓，也不愿把項(xiàng)目建成后再打折出讓。

他告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，現(xiàn)在他們正與萬科商談東莞一項(xiàng)目的并購事宜。原因很簡單，“我們沒錢，但萬科有啊?！?月30日，五礦建設(shè)發(fā)布公告稱，其附屬公司廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將向北京萬科提供1.55億元的一年期貸款。北京萬科實(shí)際上是廊坊曠世基業(yè)另一股東。這是萬科眾多資本騰挪術(shù)的一項(xiàng)，從嚴(yán)苛調(diào)控政策出臺(tái)的4月起，萬科及其下屬公司先后為其在深圳、上海、東莞、長春等地的7個(gè)項(xiàng)目提供了共38.7億元的貸款擔(dān)保。萬科的公告顯示，截至5月底，公司擔(dān)保余額為83.22億元，其中為其控股子公司提供的擔(dān)保余額72.81億元，為聯(lián)營公司或合營公司提供的擔(dān)保余額10.41億元。

可見，盡管調(diào)控嚴(yán)苛，但萬科這類巨鱷，上半年在取得銀行開發(fā)貸上并無太大難度。

萬科并非孤例，今年上半年內(nèi)品牌房企業(yè)績飆升，其畫外音是今年房地產(chǎn)并購的大幅增加。今年一季度，清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，前三月房地產(chǎn)行業(yè)就完成了32起并購案例，超過了2009年全年的并購數(shù)量。而四五月這種并購效應(yīng)并無停歇的跡象，兩月間房企之間土地、項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等案例就超過20宗。今年前5個(gè)月，不完全統(tǒng)計(jì)就有超過50宗并購案例。

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