限購限價(jià)等多方調(diào)控施壓，房價(jià)穩(wěn)中有降可期

加息的“靴子”落地讓證券投資者舒了一口氣，卻令開發(fā)商和購房者平添了一分憂愁。

　　對(duì)地產(chǎn)商來說，在貨幣政策趨緊的大環(huán)境下，銀行面對(duì)開發(fā)商本來就有較大的議息空間，加息將使利率水平整體上浮，開發(fā)商的資金成本進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　對(duì)于購房者而言，個(gè)人購房貸款原來被銀行視為最優(yōu)良的信貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在別說給予優(yōu)惠利率，在利率市場化和銀根收緊的情況下，個(gè)人購房者和開發(fā)商一樣享受利率上浮的“待遇”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘曾估算，北京、上海、杭州等高房價(jià)城市的購房者月供收入比房貸月還款與月收入之比非常高。可以想象，當(dāng)購房者將絕大部分收入用于還房貸時(shí)，即使是小幅加息，對(duì)這部分人群而言也可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。

　　客觀地說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控在限購、限價(jià)、限貸等多項(xiàng)政策施壓下，很有可能達(dá)成令房價(jià)穩(wěn)中有降的調(diào)控目標(biāo)。此次加息雖非僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但事實(shí)上確能起到強(qiáng)化樓市調(diào)控效果的作用。

　　中國住房投資性特征極為明顯，限購政策的出臺(tái)最主要原因應(yīng)是出于對(duì)投資性購房抑制的考量。去年有媒體報(bào)道，全國不少城市都大量存在空置住房的問題。一時(shí)間引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，有媒體還跟進(jìn)調(diào)查。雖然無法確認(rèn)這些空房的性質(zhì)，但很多民眾相信，在大城市中相當(dāng)數(shù)量的無人居住房屋應(yīng)屬于投資性空置。如果再加上已經(jīng)出租的投資性房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場中的投資性購房占比應(yīng)該不小。

　　人們之所以如此熱衷于房產(chǎn)投資，是因?yàn)榻陙砦飪r(jià)快速上漲，使得人們?yōu)閮?chǔ)蓄與收入貶值而焦慮。而在中國，房產(chǎn)投資是重要的保值增值的方法。加之在傳統(tǒng)文化中，看得見摸得著的住房會(huì)給人以安全感，因而通脹越明顯，公眾囤積房屋的熱情越高。即便是在政府調(diào)控樓市的大背景下，不少人仍認(rèn)定房價(jià)未來還有繼續(xù)上漲的空間?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫的形成，其背后的重要推手之一源自通脹預(yù)期的攀升。

　　理論上說，一旦通脹倒逼利率提高到一定水平，就會(huì)刺破資產(chǎn)泡沫，促使房價(jià)回歸到其合理水平。然而，糾結(jié)之處在于：治理通脹運(yùn)用價(jià)格工具提高利率會(huì)加大與美元的息差，加之人民幣升值預(yù)期，在二者疊加作用下熱錢流入或加速，外匯占款增加，由此形成一個(gè)怪圈——一方面因外匯占款的增加央行不得不投放相應(yīng)的基礎(chǔ)貨幣，另一方面為了收緊流動(dòng)性又得通過提高存款準(zhǔn)備金率和公開市場操作來回收對(duì)沖。

　　客觀地說，通過市場化調(diào)節(jié)提高利率確有兩難之處，因而目前政策干預(yù)至少可以算作是較優(yōu)選擇。我們確信，當(dāng)調(diào)控政策得到認(rèn)真地貫徹執(zhí)行，房價(jià)必會(huì)平穩(wěn)回落。

來源：中國證券報(bào)

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