上半年以低迷收場，樓市正在發(fā)生細(xì)微變化

2011年的樓市延續(xù)了從去年開始的調(diào)控行情，上半年以低迷收場，但一些細(xì)微的變化正在發(fā)生。住宅成交持續(xù)在低位徘徊震蕩，土地成交量相對較少，房企拿地謹(jǐn)慎。由于庫存持續(xù)攀升，買方介入熱情不高，下半年企業(yè)銷售壓力越來越大，資金更為緊張，降價(jià)促銷或?qū)⑹谴髣菟?。然而，正是在市場低迷之際，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢和靈活的銷售策略獲得可喜的銷售業(yè)績，市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　今年上半年，調(diào)控政策、房產(chǎn)稅接踵而來；住宅成交量、土地出讓金連連下跌；開發(fā)商、購房者等樓市各方勢力拉鋸。全國樓市在糾結(jié)、博弈和重壓之下渡過了上半年。在2010年樓市調(diào)控啟動(dòng)之后，今年上半年的調(diào)控力度有增無減，一攬子房地產(chǎn)政策的出臺(tái)顯示出中央政府調(diào)控樓市的堅(jiān)定決心。

　　2011年已過半，雖然房價(jià)并未在持續(xù)有力的調(diào)控中應(yīng)聲而落，但全國多個(gè)主要城市商品房庫存量已達(dá)到高位，庫存壓力、資金吃緊日益加劇，給下半年房價(jià)下行增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國樓市銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)普遍擔(dān)憂下半年市場并不樂觀。

　　上半年樓市成交總體低迷

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)和貨幣政策的持續(xù)趨緊，使得今年上半年市場總體低迷，多數(shù)城市成交量下降。在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的20 個(gè)主要城市中，北京、重慶、南京、?？诘? 個(gè)城市成交量下降，且多數(shù)降幅明顯，其中?？诔山涣拷捣畲螅?0%以上；其余11 個(gè)城市上半年成交仍有增長，但漲幅多在10%以內(nèi)，成交仍在低位。

　　而8個(gè)重點(diǎn)城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升，北京、重慶、南京3 城市成交面積皆低于去年同期水平。

　　分析整個(gè)上半年的樓市行情可以發(fā)現(xiàn)，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律：一季度成交量同比不斷下降，特別是一、二線城市的調(diào)控細(xì)則大都在2 月中下旬及3 月初陸續(xù)實(shí)施，故3 月份調(diào)控成效逐漸顯露，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”在嚴(yán)厲的“限購令”面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。4 月調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn)，成交量持續(xù)下滑；由于2010年5、6 兩月樓市受4 月新政影響成交量迅速下跌，故今年5、6兩月成交量雖受調(diào)控影響依舊低迷，但同比有所上漲。

　　成交量的低迷雖然沒有使房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，但根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)來看，今年1月底“國八條”出臺(tái)后，2月—5月，商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅明顯縮小。房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)在減少，環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)在增加，房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制，一系列調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)。

　　庫存壓力或大于2008年

　　更為顯著的變化是，經(jīng)歷了上半年的成交膠著后，北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　國信證券對房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況的跟蹤報(bào)告顯示，截止到2011年6月26日，多個(gè)主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數(shù)據(jù)顯示，北京商品房可售套數(shù)達(dá)到771908套，同比上升21%；上?？墒厶讛?shù)為52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門等幾個(gè)二線城市，可售套數(shù)同比增幅更是高達(dá)43%、37%、47%、81%。一線城市中，只有深圳庫存量同比小幅下降2.9%。

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