明年房地產(chǎn)景氣可能回落，市場(chǎng)層面或出現(xiàn)高位盤整

　　2010年，國(guó)內(nèi)樓市在調(diào)控與調(diào)整中前行，房地產(chǎn)業(yè)景氣度在觸及頂峰后也已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士指出，明年，中央政府依然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持政策壓力，國(guó)內(nèi)商品房銷售同比將下降，同時(shí)，開發(fā)商主動(dòng)收縮戰(zhàn)線、延緩?fù)顿Y的可能性正在增大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)層面的“高位盤整”和行業(yè)層面的“景氣回落”將是2011年房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)。

　　投資增速將放緩

　　受前期補(bǔ)庫(kù)存需求旺盛以及房地產(chǎn)開發(fā)慣性的影響，2010年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資額觸頂回落是大概率事件。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅完成投資26683億元，同比增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。從歷史數(shù)據(jù)看，10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速已高位企穩(wěn)，環(huán)比增幅則有所回落。

　　東北證券認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的長(zhǎng)期均值一直在30%以下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)回到20%-30%的正常區(qū)間。

　　土地購(gòu)置費(fèi)用的增速和新房開工率是影響房地產(chǎn)行業(yè)投資的關(guān)鍵因素，也是行業(yè)景氣度的重要支撐。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2011年，開發(fā)商在土地購(gòu)置和新房開工方面的信心都將有所下滑。

　　浙商證券指出，土地購(gòu)置費(fèi)是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的重要因素。今年1-10月，全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用為8006億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資21%，較去年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)，由此帶來(lái)的土地購(gòu)置費(fèi)增加額3538億元，對(duì)1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的貢獻(xiàn)率為34.7%。不過(guò)，受銷量下滑預(yù)期的影響，明年，開發(fā)商很可能會(huì)“理性拿地”和“控制開發(fā)節(jié)奏”，由此，土地購(gòu)置費(fèi)增速也將放緩。

　　另一方面，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積已連續(xù)4個(gè)月平穩(wěn)下降。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積36.98億平方米，同比增長(zhǎng)28.3%；其中房屋新開工面積13.18億平方米，同比增長(zhǎng)61.9%，但增速比1-9月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋新開工面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月小幅下降。

　　東北證券認(rèn)為，這預(yù)示著開發(fā)商為彌補(bǔ)庫(kù)存不足而加大新開工項(xiàng)目的高峰已過(guò)，預(yù)計(jì)房屋新開工面積增速將在2011年向常態(tài)回歸。

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