今年年底四成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將到期

如果9月-10月開(kāi)發(fā)商的銷售額不好，將可能出現(xiàn)嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)

　　在近期召開(kāi)的深圳房地產(chǎn)行業(yè)專題策略研討會(huì)上，一位來(lái)自大型國(guó)有銀行的人士稱，40%的開(kāi)發(fā)貸今年年底到期，對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的資金壓力。如果9月-10月開(kāi)發(fā)商的銷售額不好，將可能會(huì)有嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。

　　上述銀行人士稱，調(diào)控后開(kāi)發(fā)貸向優(yōu)質(zhì)企業(yè)靠攏，向西部和二三線城市傾斜，開(kāi)發(fā)商貸款融資成本普遍上升20%-30%，上市企業(yè)負(fù)債率約60%-70%，利率變動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)沖擊很大，杠桿越高對(duì)利潤(rùn)沖擊越大。

　　開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于，開(kāi)發(fā)商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現(xiàn)金流斷裂會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。上述銀行人士表示，銀行貸款仍處于房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)地位，平均占60%左右，但房地產(chǎn)新增貸款占比從高位大幅回落，今年二季度比去年四季度下降43個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)信托融資成為重要渠道。有預(yù)計(jì)稱，今年上半年的信托融資規(guī)模約達(dá)800億元；諸多融資渠道受約束增加，企業(yè)融資難度和壓力增大。

　　從土地儲(chǔ)備貸款來(lái)看，土地流拍、收入減少、貸款集中到期可能出現(xiàn)償付風(fēng)險(xiǎn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2009年土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的45%，比2008年提高10個(gè)點(diǎn)。估算39%的省債務(wù)余額與當(dāng)年可用財(cái)力比超過(guò)100%，預(yù)計(jì)平臺(tái)公司半數(shù)都是靠借新還舊。

　　目前按揭貸款房?jī)r(jià)比在70%-80%，估算二套房以上貸款占20%以上，空置率20-30%。在房?jī)r(jià)跌30%、利率提高162個(gè)基點(diǎn)的重型壓力下，估算房地產(chǎn)不良貸款率平均為5%；估算上海、北京、深圳、浙江、廣東、江蘇等房地產(chǎn)貸款不良率平均上升到5%，個(gè)人住房貸款不良率平均3.2%。

　　實(shí)證分析表明：購(gòu)房貸款對(duì)住宅價(jià)格的影響最為明顯——購(gòu)房貸款變動(dòng)1個(gè)點(diǎn)，房?jī)r(jià)變動(dòng)0.5個(gè)點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款變動(dòng)1個(gè)點(diǎn)，房?jī)r(jià)變動(dòng)0.4個(gè)點(diǎn)。

　　2010年后，房地產(chǎn)信貸政策轉(zhuǎn)為有保有壓，既要擠出泡沫，又要維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)健康發(fā)展。主要政策是嚴(yán)控房?jī)r(jià)、增加供給、加強(qiáng)保障房建設(shè)；“二套房”政策升級(jí)，暫停四地“三套房”；引入地方問(wèn)責(zé)制等。（作者：于寧）

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