房地產(chǎn)市場(chǎng)：以穩(wěn)定政策為調(diào)控主基調(diào)

上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)套用一個(gè)非常時(shí)髦的詞語應(yīng)該稱作：糾結(jié)。

這種糾結(jié)首先表現(xiàn)在第一季度依然延續(xù)著2009年的高位上漲，讓人驚心、焦慮。隨后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策——4月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知”。之后，購(gòu)房者不再急于出手，而是期望在政策的調(diào)控下房?jī)r(jià)能有所回落；房地產(chǎn)商觀望著政策的執(zhí)行力度，以及其他同行的銷售定價(jià)策略，推盤審慎。如今新政已滿3個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)飆升的勢(shì)頭得到遏制，但是各種聲音雜起，甚至有人認(rèn)為調(diào)控會(huì)“半途而廢”，認(rèn)為這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，傷及中國(guó)經(jīng)濟(jì)。事實(shí)上，我們分析國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)走向狂熱的時(shí)候適時(shí)出臺(tái)嚴(yán)厲的政策，為房市降溫，其目標(biāo)只有一個(gè)：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，抑制投機(jī)，維護(hù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政策的推出、執(zhí)行、退出與否都要根據(jù)這一點(diǎn)來決定。

市場(chǎng)：量跌價(jià)滯，各方進(jìn)入深度博弈期

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。

全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份上漲0.4%。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1.98萬億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)城市的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)了分化，28個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌；而在4月份，只有三亞一個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比微跌。全國(guó)一線城市成交量出現(xiàn)明顯萎縮。上半年北京銷售面積同比下降了31.5%，上海下跌35.8％，廣東跌幅為3.2%。但京滬廣深的房?jī)r(jià)同比漲幅依然處在5.8%-13.5%的較高區(qū)間。

以上數(shù)據(jù)說明，新國(guó)十條之后，飚升的房?jī)r(jià)終于停止了上漲，銷售量有了比較大的下降。但是房屋價(jià)格依然處于高位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。一是去年6月份房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了不少，11.4％的同比漲幅明顯說明房?jī)r(jià)仍然處于較高位置。二是環(huán)比0.1%的下降說明房?jī)r(jià)的下降幅度只是微調(diào)，談不上拐點(diǎn)。三是全國(guó)商品房銷售面積在5月份有明顯下降，從4月份的8000萬平方米降至6800萬平方米。但至6月份，部分觀望者入市，又回升至9200萬平方米，為上半年最高位。房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著狀態(tài)，各方進(jìn)入深度博弈期。

從消費(fèi)需求方面來講，居民對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱化，觀望情緒濃厚，購(gòu)房意愿下降。中國(guó)人民銀行調(diào)查結(jié)果顯示，72.5%的居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“過高，難以接受”，該數(shù)據(jù)自2009年第二季度以來逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。對(duì)于未來房?jī)r(jià)，上漲預(yù)期有所弱化。城鎮(zhèn)居民觀望情緒濃厚而購(gòu)房意愿下降——未來3個(gè)月意欲購(gòu)房的居民占比降至15.5%，連續(xù)2個(gè)季度回落，累計(jì)降幅近3個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了2009年以來持續(xù)上升的勢(shì)頭。

如同買房者一樣，開發(fā)商觀望情緒同樣濃郁。一是由于去年許多企業(yè)銷售狀況良好，資金鏈不像兩年前那樣吃緊，不肯輕易降價(jià)。二是不少企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈心存期待，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏。但是來自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示，排名前20位的大型房企中，前6月只有恒大地產(chǎn)一家完成全年銷售目標(biāo)的50%以上，房企完成全年銷售目標(biāo)面臨較大困難。如果成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商的資金壓力和銷售壓力將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

　　
從土地供應(yīng)方面來講，市場(chǎng)熱度下降。隨著拿地首付的提高和清理地王及空置土地的清查力度加大，土地流拍重現(xiàn)市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地累計(jì)成交量14420萬平方米，同比增加85%。然而，成交量有逐月下降的趨勢(shì)。尤其6月份，全國(guó)103個(gè)城市的住宅用地成交量，環(huán)比下降達(dá)28%，同比下降為37%。但是，對(duì)于市場(chǎng)前景預(yù)期分歧拉大，部分開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控政策有望轉(zhuǎn)向，地產(chǎn)市場(chǎng)一年內(nèi)回升有望，因而選擇逆市拿地。

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