樓市調(diào)控釋放商業(yè)項目需求，商業(yè)地產(chǎn)有望價值回歸

　　中國房地產(chǎn)一個顯著特點就是商住倒掛。剛剛新一輪調(diào)控，或許將會改變這一現(xiàn)象。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆對記者說：“購買商鋪本身就是首付5成，現(xiàn)在新政對商業(yè)地產(chǎn)影響小多了。住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來升值潛力值得期待?！?/br>

　　資金流入商業(yè)地產(chǎn)

　　商住倒掛在上海已經(jīng)有多年歷史。健康的房地產(chǎn)市場，相近地段商業(yè)地產(chǎn)項目售價應(yīng)該比住宅項目高出30%左右。其原因正如望源集團董事長季寶紅所說：“現(xiàn)在商住倒掛，是‘商住’轉(zhuǎn)讓稅費制度設(shè)計缺陷所致。目前住宅轉(zhuǎn)讓的稅賦相對較低，只有6%~10%；而轉(zhuǎn)讓商用住房的稅賦則過高，投資非居住用房實際繳納的稅收大約為總增值額的50.5％，意味著投資獲利的一半都繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，還涉及到諸多稅種，如按照出租收入應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅等。”

　　4月新政之后，住宅市場成交量呈現(xiàn)大幅回落，商業(yè)地產(chǎn)則乘此機會走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場，在通脹預期影響下，更多投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控新政則讓商業(yè)地產(chǎn)價值得以回歸。根據(jù)DTZ戴德梁行2010年一季度物業(yè)報告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為每天每平方米5~7元，雖然有所回升，但尚未恢復到2008年金融危機爆發(fā)前的租金水平。陸逢兆表示：“政府的樓市調(diào)控政策無意打壓商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)租金尚處低位?！?/br>

　　事實上，蘇南投資客近期明顯加大了在上海投資商鋪、寫字樓的力度。和住宅不一樣的是，商業(yè)地產(chǎn)投資更為專業(yè)，需要專家指導投資。原本做房地產(chǎn)投資的盛先生開始瞄準商業(yè)地產(chǎn)投資。盛先生告訴記者：“現(xiàn)在投資客越來越傾向投資商鋪，一是現(xiàn)在住宅投資成本很高，和商業(yè)地產(chǎn)差不多，二是因為商業(yè)地產(chǎn)投機性本身并不強，市場也相對健康。如果按照當前住宅價格為基準，商業(yè)地產(chǎn)價格至少有30%的低估。”

　　上海世茂股份有限公司首席財務(wù)官陳汝俠也判斷，很多資金在進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。他說：“當前，民間資本太多，但是投資渠道有限。很多資金從住宅市場出來，我們認為會流入商業(yè)地產(chǎn)?！?/br>

　　開發(fā)商借機轉(zhuǎn)型

　　世茂集團在去年重組上市公司世茂股份，專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。自2009年5月重組完成后，世茂股份從資產(chǎn)規(guī)模到員工數(shù)量、經(jīng)營業(yè)態(tài)都有全面改觀。陳汝俠告訴記者說：“未來世茂將專注二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。正是因為我們了解市場的需要和二三線城市的具體情況，我們做的商業(yè)才更符合當?shù)匦枨螅由仙虡I(yè)合作伙伴的支持，我們現(xiàn)在開發(fā)的兩個項目——常熟商業(yè)項目和紹興世茂廣場項目都非常成功?！?/br>

　　除此之外，原來專注住宅的開發(fā)商也越來越多地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。4月初，萬科接手位于CBD核心區(qū)的贏嘉中心，半個月內(nèi)萬科連續(xù)接手了三個商業(yè)地產(chǎn)項目，加之萬科在杭州持有的酒店，萬科的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)越來越多。金地集團董事長凌克也公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來金地一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃，今年將把20%的資金投向商業(yè)項目。4月13日，保利房地產(chǎn)更是宣布：未來3~5年，將持有性商用物業(yè)的投資比例增大到全部投資的30%。

　　“開發(fā)商建立商業(yè)地產(chǎn)運營部門是未來的發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)投入一定資源用于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的管理，規(guī)劃長遠的資產(chǎn)配置策略，幫助企業(yè)減少風險，達到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的?！标懛暾渍f，“從宏觀層面來說，其實土地永遠是稀缺的，所以最優(yōu)質(zhì)的土地和物業(yè)也需要持有和用心經(jīng)營，像恒隆廣場、環(huán)球金融中心、國金中心等優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也是吸引很多優(yōu)秀公司進駐上海的原因之一，這對城市的經(jīng)濟發(fā)展也是有好處的?！?/br>

　　因此，這輪調(diào)控對很多開發(fā)商來說，是一次推動企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略的機會。

來源：中國經(jīng)營報

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