“國十條”的出臺讓中國樓市驟然降溫，4月房價漲幅再攀新高，但已是強弩之末。
5月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月經(jīng)濟運行的各項數(shù)據(jù)指標，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%%，創(chuàng)下自2005年房價實施月度統(tǒng)計以來的新高。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、新開工面積同比增長均超過30%%。成交量的環(huán)比下滑則成為房價高企的另一個注腳。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，“國十條”于4月中旬出臺，后半月樓市進入觀望狀態(tài)，價格沒怎么跌，但成交量下滑。隨著政策進一步落實，“我們相信房地產(chǎn)價格，包括大家購房的預(yù)期都會有很大的變化”。顯然，遏制房價過快上漲的“國十條”正在逐步顯現(xiàn)出其強大威力。但宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)為房地產(chǎn)增添了更多的復(fù)雜性。CPI、PPI均創(chuàng)下新高，加息預(yù)期進一步增強，這對于已經(jīng)通過差別化信貸政策收縮流動性的房地產(chǎn)而言無疑是“利空”消息。而同期公布的工業(yè)增加值和中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)表明，我國經(jīng)濟增長動力或在放緩，這也預(yù)示著未來我國房地產(chǎn)將面臨來自更多方面的考驗。
四月房價的翹尾效應(yīng)
“因為新政是在4月中旬出臺的，所以4月的樓市數(shù)據(jù)應(yīng)該分開來看。上半月房價延續(xù)了今年年初以來的高漲之勢，并且局部區(qū)域漲得異常兇猛。新政一出，市場降溫，但首先反映在成交量上，然后才是價格的調(diào)整。”一位資深業(yè)內(nèi)人士如此分析。
4月的房價數(shù)據(jù)更多地體現(xiàn)了新政出臺的根本原因。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲創(chuàng)12.8%的新高，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價格上漲17.3%。在新建住宅銷售價格70個樣本城市中，海口（64.3%）、三亞（58.2%）、溫州（26.1%）、金華（23.8%）、北京（21.5%）漲幅位列前五。
更值得注意的是銷售面積與銷售金額的變化。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，4月份我國商品住宅的銷售面積7249萬平方米，環(huán)比3月減少180萬平方米；銷售額3846億元，環(huán)比3月增加553億元。一方面，銷售面積減少而銷售額增加，意味著單價提高；另一方面，銷售面積的減少，也初步顯現(xiàn)出新政的效應(yīng)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，“國十條”對于樓市無異于是一劑強力的退燒針，會導(dǎo)致將來，尤其是二三季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯調(diào)整。事實上，進入5月以來，新政的效果正在進一步顯現(xiàn)。據(jù)深圳本地中介機構(gòu)數(shù)據(jù)，5月3日~5月9日，深圳新房、二手房成交量均下降三成左右。北京5月上旬日均二手房成交量環(huán)比下跌超過五成。易居中國人士透露，目前京、滬、穗、深等一線城市的新盤成交量較新政前下降了60%以上。
“由于市場會存在一個博弈階段，所以樓市的調(diào)整素來遵守先成交量后價格、先二手房再新盤，先一線城市后二三線城市的蔓延規(guī)律。但是本次新政較以往都更為嚴厲，我相信本輪調(diào)整蔓延的速度會更快。”上述易居中國人士說。
加息預(yù)期放大樓市“利空”
有業(yè)內(nèi)人士將本次差別化信貸等“縮銀根”的措施，比喻為房地產(chǎn)市場的一次“加息”，但現(xiàn)在來看，真正的加息似乎正在快步逼近。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，4月份CPI延續(xù)一季度以來的穩(wěn)步回升趨勢，同比上漲2.8%%，比上月擴大0.4個百分點；PPI則繼續(xù)大幅攀升，同比上漲6.8%%，比上月擴大0.9個百分點。對此，盛來運表示，目前CPI是結(jié)構(gòu)性的上漲，全年漲幅控制在3%%以內(nèi)是可能的，全年走勢很可能前高后低。
但是，對于CPI、PPI分別創(chuàng)下近18個月、19個月的新高，專家學(xué)者普遍對于未來的通脹形勢表示擔(dān)憂。他們認為，目前來看，央行加大公開市場操作、三次上調(diào)存款準備金率、對信貸投放進行窗口指導(dǎo)等措施的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，下半年除了繼續(xù)動用數(shù)量型工具外，價格工具——匯率和利率的調(diào)整很可能在恰當(dāng)?shù)臅r機出現(xiàn)。
“預(yù)計央行將在6月份開始加息。”趙曉也認為未來通脹壓力的確很大。
從宏觀面來看，政府顯然希望緊縮政策來拉長經(jīng)濟上升的周期。而無論是國際形勢還是國內(nèi)形勢，都讓加息變得更為迫切。一位分析人士表示，目前市場正處于膠著狀態(tài)，一旦我國進入加息通道，樓市的資金使用成本將再度提高，對房地產(chǎn)會起到進一步調(diào)整的作用。
投資走勢考驗調(diào)控智慧
5月12日，4月宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布的第二天，中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘便表示，隨著房地產(chǎn)新政以及歐洲債務(wù)危機的持續(xù)作用，相比通脹失控，“中國經(jīng)濟增長放緩的風(fēng)險更大”。事實上，作為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其市場的調(diào)控往往受制于宏觀經(jīng)濟的變動，而這也成為在當(dāng)前“利空”預(yù)期下，房地產(chǎn)商眼中的“救命稻草”。
今年前4個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%。這背后除了當(dāng)時對后市普遍的樂觀預(yù)期外，還有銀行資金的大力助推。今年前4個月房地產(chǎn)開發(fā)貸款為4552億元，同比增長39.9%；個人按揭貸款為2955億元，同比增長102.1%。
“國家調(diào)控房價，一些開發(fā)商則聲稱房價不會降，是因為他們的資金很充裕?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。他認為，如果開發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來說，堅持一年沒有問題。
但現(xiàn)實問題是，目前房地產(chǎn)投資再度成為拉動固定資產(chǎn)投資的巨大引擎。今年前4個月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為46743億元，同比增長26.1%，相較3月份的26.4%有所收窄。而房地產(chǎn)投資增速超過固定資產(chǎn)投資10.1個百分點。業(yè)內(nèi)人士認為，如果扣除固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資增速加快的部分，基礎(chǔ)設(shè)施投資的放緩速度更大。
由于對新政作用的預(yù)期，中金公司將今年的房地產(chǎn)投資增速預(yù)測從原先的22%下調(diào)至15%。事實上，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.66，較3月回落0.23個百分點，雖然仍然處于景氣區(qū)間，但這是自去年4月以來的首次回落，表現(xiàn)出強烈的調(diào)整信號。
興業(yè)證券首席經(jīng)濟學(xué)家董先安測算，房地產(chǎn)投資下降1%%，會拉動固定資產(chǎn)投資下降約0.24%%。這對于維護宏觀經(jīng)濟回暖態(tài)勢任務(wù)較為艱巨的下半年而言，房地產(chǎn)的調(diào)控智慧將面臨更為復(fù)雜的考驗。
對此，業(yè)界并不乏樂觀態(tài)度。央行貨幣政策委員會委員李稻葵指出，這一輪的經(jīng)濟上升在很大程度上是獨立于房地產(chǎn)投資的，主要是“鐵、公、基”項目的拉動，因此“即便房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大調(diào)整，對經(jīng)濟增速的影響也不會太過嚴重”。
“如果未來經(jīng)濟放緩，一種可能是，政府將放松或部分放松現(xiàn)有的房地產(chǎn)緊縮政策，需求和成交量回升帶動房地產(chǎn)投資增長，但房地產(chǎn)市場可能又會進入新一輪的調(diào)控周期。另外一種可能是，在房地產(chǎn)之外尋找其他投資增長的機會，彌補房地產(chǎn)投資的不足，鞏固房地產(chǎn)政策緊縮的成果?！被ㄆ旒瘓F大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高公開撰文表示。
“本次房地產(chǎn)調(diào)控政策成功的關(guān)鍵，不僅僅在于房價是否能夠回歸到合理水平，還在于政府能否培育房地產(chǎn)之外的經(jīng)濟增長點，這樣調(diào)控房價的措施才能具有持久效力?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此說道。
來源：中國建設(shè)報
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