重拳調(diào)控前所未見，地方財(cái)政依賴短期難改

　　編者按/ 為遏制高房?jī)r(jià)，政府終于出重拳掀起調(diào)控風(fēng)暴。4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，并將對(duì)地方政府進(jìn)行“房?jī)r(jià)問責(zé)”。其中包括可暫停發(fā)放第三套住房貸款，非本地居民暫停發(fā)放住房貸款等。19日，住建部又發(fā)出要嚴(yán)查和打擊開發(fā)商捂盤惜售等加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知，直擊開發(fā)商在商品房預(yù)售中捂盤惜售的“潛規(guī)則”。重拳之下各地市場(chǎng)顯得措手不及，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，樓市價(jià)量齊升的局面似乎得到遏制，此番樓市集中調(diào)控是否能夠?qū)崿F(xiàn)“維穩(wěn)”目標(biāo)？我們拭目以待。

　　像是一場(chǎng)毫無(wú)預(yù)兆的8級(jí)大地震，2010年4月集中出手的房地產(chǎn)調(diào)控讓許多人都措手不及。投機(jī)者拋盤，開發(fā)商囤糧，中央的連番出手讓房地產(chǎn)業(yè)頗有些草木皆兵。在許多購(gòu)房者眼中，今年房?jī)r(jià)走低已經(jīng)是毫無(wú)疑問。問題是，房地產(chǎn)向上的拋物線會(huì)否就此轉(zhuǎn)向，從此一路向下？

　　對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)意味著20%以上的稅收、25%以上的GDP貢獻(xiàn)率，以及超過六成的地方預(yù)算外收入。他們的底線在哪里？

　　亂世用重典

　　4月20日，銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站高調(diào)地公開主席劉明康內(nèi)部會(huì)議的發(fā)言，其中史無(wú)前例表態(tài)要限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。就在同一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公開《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，拿出了19項(xiàng)措施給房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)下“緊箍咒”，甚至要求開發(fā)商變動(dòng)房?jī)r(jià)要備案公示。

　　一天前，張景明決定將自己在廣、深、滬合共近150套房子一次性放出。這些房子的市值超過2億元，是張景明這5年來(lái)陸續(xù)購(gòu)入的所有物業(yè)?！皝y世用重典，這次中央要來(lái)真的?！睆埦懊髯罱３＿赌钪@句話。

　　其實(shí)這已經(jīng)是一周以來(lái)第三波調(diào)控。4月14日國(guó)務(wù)院首先出臺(tái)了被稱為“國(guó)四條”的措施，其后國(guó)土資源部公開2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃，其中供應(yīng)量擴(kuò)大到去年的2.35倍。就在購(gòu)房者在消化“國(guó)四條”所帶來(lái)的房貸沖擊之時(shí)，4月17日國(guó)務(wù)院再發(fā)文，這份被稱為“國(guó)十條”的通知措辭更為強(qiáng)硬，部分調(diào)控措施更是前所未見。其中包括可暫停發(fā)放第三套住房貸款，非本地居民暫停發(fā)放住房貸款等。

　　盡管已經(jīng)密集出臺(tái)了三波重拳，事情似乎還遠(yuǎn)未到告一段落的時(shí)候。4月20日，審計(jì)署公布了今年的第六號(hào)審計(jì)公告，直指包括河北、遼寧、吉林等11個(gè)省區(qū)在土地出讓方面存在各種違規(guī)現(xiàn)象。“這是在提醒地方政府，要密切配合此次調(diào)控工作?！睆V州一位負(fù)責(zé)土地工作的政府官員表示。

　　這樣的解讀并非空穴來(lái)風(fēng)，在17日公布的“國(guó)十條”當(dāng)中，表明將建立考核問責(zé)機(jī)制。在中央的高壓之下，地方政府的態(tài)度也是前所未有的統(tǒng)一。重慶、上海等城市據(jù)說(shuō)正在醞釀?wù)魇仗貏e消費(fèi)稅，北京、廣州等城市則加大公共租賃住房等保障房建設(shè)。

　　回看這一周的房地產(chǎn)調(diào)控，中央的態(tài)度明確，在國(guó)務(wù)院統(tǒng)領(lǐng)下，財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部，甚至審計(jì)局都表明態(tài)度制定措施。“速度極快，力度空前。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌這樣評(píng)價(jià)此次調(diào)控政策。據(jù)其透露，4月初國(guó)務(wù)院就組織了多場(chǎng)研討會(huì)，除了部分專家外，一些地區(qū)的主管領(lǐng)導(dǎo)也飛赴北京。其表示現(xiàn)在出臺(tái)的主要是金融信貸方面的政策，如果調(diào)控效果不明顯，政府下一步很可能出臺(tái)稅收調(diào)控政策，“這包括房屋保有環(huán)節(jié)的稅收以及土地增值稅”。

　　對(duì)于政策的驟然發(fā)難，中金公司的分析員高挺認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度保持10%以上的增速。政府發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位沒有想象中大，而汽車消費(fèi)以及出口逐步好轉(zhuǎn)都讓政府認(rèn)為時(shí)機(jī)已到?，F(xiàn)在“政府在逐步降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)需求的依賴”，同時(shí)他們也認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策只是在糾正房地產(chǎn)需求釋放過快造成的局部過熱問題。

　　“關(guān)鍵問題現(xiàn)在是動(dòng)手術(shù)治病?！睆埦懊髡J(rèn)為，動(dòng)手術(shù)是有風(fēng)險(xiǎn)的，“而房地產(chǎn)行業(yè)是依靠信心支持的，只要不漲就會(huì)跌”，這些措施實(shí)施下去后果會(huì)如何，中央也許也不能完全把控。

　　流動(dòng)性寬裕 開發(fā)商不慌　　

信心受到影響的似乎不僅僅是張景明這種大手筆投資者，還有新盤的銷售業(yè)績(jī)。廣州中原地產(chǎn)的項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，中原代理的一手樓盤4月17日、18日成交量下跌了50%以上。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在14日公布“國(guó)四條”后，不少開發(fā)商就連夜開會(huì)應(yīng)對(duì)。不僅立即加大折扣力度，部分樓盤還打算為受房貸沖擊的購(gòu)房者墊付首期款。例如在廣州花都一樓盤內(nèi)，銷售人員表示，原本只需三成首付的超大戶型現(xiàn)在要上調(diào)到五成。但開發(fā)商可以幫購(gòu)房者無(wú)息墊付兩成，年底償還即可。

　　即便如此，黃韜還是認(rèn)為新政將會(huì)起到立竿見影的作用，4月底到5月份，廣州樓市成交量會(huì)急速下跌，將會(huì)有30%的萎縮。

　　面對(duì)有可能大規(guī)?？s減的成交量，大型開發(fā)商的態(tài)度似乎值得玩味?！拔覀儗?duì)當(dāng)前的判斷是，房?jī)r(jià)將來(lái)還是會(huì)漲。但政府不希望房?jī)r(jià)漲得太快，希望將過快的上漲勢(shì)頭控制下來(lái)。短期內(nèi)，成交量或會(huì)受影響，但希望通過行政手段使房?jī)r(jià)暴跌是不可能的?！北＠禺a(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海態(tài)度明確。其理由是影響房?jī)r(jià)的三大基本因素沒有改變，其中最重要的就是通脹預(yù)期與人民幣預(yù)期沒變。

　　“今年資本市場(chǎng)的環(huán)境與2008年不一樣?！毕愀蹌P基證券的分析師表示，現(xiàn)在資本市場(chǎng)的流動(dòng)性還是非常充裕的，這意味著可以通過各種渠道融得資金。再加上去年創(chuàng)新高的銷售業(yè)績(jī)，因此今年開發(fā)商的資金鏈還是十分寬松的。

　　以保利地產(chǎn)為例，今年保利的定向增發(fā)計(jì)劃再度獲批。此次保利計(jì)劃增發(fā)近96億元，在資金支持下，開發(fā)商顯得有恃無(wú)恐，就在政府頻繁調(diào)控的節(jié)點(diǎn)，保利又以19億元在廣東中山拍下一塊“總價(jià)地王”。

　　圈錢——圈地這個(gè)行業(yè)邏輯并沒有結(jié)束，除了保利外，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)紛紛公布了他們的融資計(jì)劃，資金規(guī)模均在百億元左右。有分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)由于存在審批制度，這些公司的融資計(jì)劃可能會(huì)受限制。

　　　但現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)都是手眼通天之輩，國(guó)內(nèi)融資受限，但海外渠道依然暢通。4月20日，雅居樂表示擬發(fā)行5億美元的海外債券，目標(biāo)是亞洲、歐洲及美國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者。這是近兩周內(nèi)，繼碧桂園、恒大、恒盛等企業(yè)后，第四家發(fā)行海外債券的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　與碧桂園一樣，雅居樂新發(fā)行的債券主要用于贖回前期發(fā)行的債券。分析師認(rèn)為，這是房企調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的一種手段，例如碧桂園將2011年到期的債務(wù)延展到七年之后，這為房企應(yīng)對(duì)短期內(nèi)的調(diào)控留下了充足的資本準(zhǔn)備。由于現(xiàn)在海外市場(chǎng)的流動(dòng)性依舊充裕，“而人民幣升值的預(yù)期依舊強(qiáng)烈?！毕愀蹌P基證券的分析師表示，已經(jīng)發(fā)行的企業(yè)債都受到投資者的認(rèn)可。碧桂園發(fā)行的5.5億美元債券不足一周已經(jīng)獲得大幅超額認(rèn)購(gòu)。同樣，恒大的6億美元定向債券也是發(fā)行順利。

　　據(jù)知情人士透露，未來(lái)一個(gè)半月內(nèi)，將有八九家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債券，而正在籌劃的債券發(fā)行者則更多。標(biāo)準(zhǔn)普爾的地產(chǎn)分析師符蓓表示：“雖然中央政府出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但因?yàn)橥顿Y者已經(jīng)有心理準(zhǔn)備，也不認(rèn)為現(xiàn)在出臺(tái)的措施有出乎意料的條款?！币虼爽F(xiàn)在還沒有影響投資者對(duì)房企債券的認(rèn)可。

　　凱基證券的分析師表示，這也可以從另一個(gè)角度“理解為何中央要如此密集地出臺(tái)調(diào)控措施”。開發(fā)商今年非?！皥?jiān)挺”，而透過開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的海外資金又?jǐn)?shù)量眾多，正因如此中央才會(huì)密集地重拳出擊。

　　地方政府的底線

　　現(xiàn)有的調(diào)控措施并沒有解決根本問題，“房地產(chǎn)與地方財(cái)政的關(guān)系才是關(guān)鍵?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)（香港）副總經(jīng)理白又戈表示。不解決這個(gè)問題，房地產(chǎn)的總體趨勢(shì)難改。

　　“廣州正在研究具體的政策，在具體細(xì)則未出臺(tái)前，廣州仍然沿用此前的調(diào)控措施?！边@是廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在4月19日的表態(tài)。今年3月，廣州曾出臺(tái)名為“穗七條”的調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，基本是沿用此前一直使用的方法，其中包括今年重新推出限價(jià)房，至少供應(yīng)10000套限價(jià)房，另外還會(huì)建立香港式的“勾地”制度。

　　“這次金融信貸方面的調(diào)控力度已經(jīng)非常大，更具體的臨時(shí)措施要視市場(chǎng)而定?！睆V州國(guó)土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，穩(wěn)定為主，并非普遍打壓。合富輝煌的首席市場(chǎng)分析師黎文江告訴記者，此次房貸調(diào)控的影響巨大，按照合富輝煌的統(tǒng)計(jì)，在改善性購(gòu)房中，30%是一次性付款，70%是依靠房貸；而投資性購(gòu)房中，有超過50%是依靠房貸。而此次新政中要求二套房貸首付五成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，簡(jiǎn)單換算下來(lái)，購(gòu)房者等于增加了30%的購(gòu)房成本?！氨厝粫?huì)導(dǎo)致樓市成交量顯著下降?！崩栉慕J(rèn)為。

　　因此，在市場(chǎng)下探幅度尚未明朗的情況下，廣深兩地政府并無(wú)打算使用“國(guó)十條”授予的臨時(shí)調(diào)控措施。除了廣州含糊表示沿用舊政策外；4月21日，記者向深圳規(guī)劃國(guó)土局咨詢?cè)鯓酉拗啤胺潜镜鼐用褓?gòu)房”時(shí)，對(duì)方表示具體細(xì)則尚在制訂中拒絕透露，但其表示會(huì)盡快出臺(tái)。

　　深圳一位不愿具名的國(guó)土部門官員一再表示“國(guó)家只是希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)，并沒有說(shuō)要房地產(chǎn)崩盤”。深圳是眾所周知的移民城市，而消化深圳房產(chǎn)的大部分都是非本地居民，具體數(shù)字官方?jīng)]有公布。但業(yè)內(nèi)人士分析，以廣州有40%的新房為外地人消化推斷，深圳有超過70%的新房是非本地居民購(gòu)買。正因?yàn)槿绱?，相?duì)于中央政府的大開大闔，地方政府的具體細(xì)則“尚需時(shí)間”研究。有消息人士透露，深圳正在制訂的細(xì)則更傾向于利用新政加大土地供應(yīng)，加快城市更新，關(guān)于限制購(gòu)房部分則一筆帶過。

　　“去年為‘保八’，中央向地方財(cái)政施壓，而地方政府采取的最直接的措施是擴(kuò)大投資規(guī)模，興建地鐵、軌道等項(xiàng)目?！卑子指瓯硎?，地方政府的資金只有來(lái)源于房地產(chǎn)。雖然“保八”已經(jīng)成功，但地方政府短期內(nèi)不可能收回房地產(chǎn)項(xiàng)目，只能繼續(xù)賣地。如果下狠招打壓，地方財(cái)政將難以承受。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王峰年初曾表示，去年深圳前三季度9.6%的GDP增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了1.93%，占比達(dá)到了20%。

　　另外，房地產(chǎn)行業(yè)也是地方政府的納稅大戶，2009年深圳地稅收入中，房地產(chǎn)以及建筑業(yè)的稅收占比達(dá)到了22%。同時(shí)在去年的土地出讓收入中，深圳達(dá)到136億元。

　　相對(duì)而言，深圳由于高新技術(shù)、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)于土地財(cái)政的依賴還不算大。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

　　在中央只希望穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策解讀下，地方政府會(huì)坐看房?jī)r(jià)直線下滑嗎？（龍飛）

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