全國近千家主打體驗消費的購物中心有望今年開業(yè)

　　新型購物中心將全面碾壓傳統(tǒng)商業(yè)？

　　購物中心迎來了集中開業(yè)的時期，2017年全國將有近千家購物中心陸續(xù)開業(yè)。業(yè)內(nèi)專家指出，這些新開業(yè)的購物中心大多為經(jīng)過優(yōu)化的新型商業(yè)中心，和過去傳統(tǒng)的商業(yè)項目有很大的不同，體驗消費、文化娛樂等環(huán)節(jié)會做得更好，更加適合當前的市場需求。與此同時，這些新型的購物中心的建設(shè)和經(jīng)營模式也和傳統(tǒng)的商業(yè)項目有很大的區(qū)別。當前正是新型商業(yè)中心布局的窗口期，傳統(tǒng)的商業(yè)項目將因此而受到擠壓并陷入困境。

　　開業(yè)數(shù)量是去年的2倍多

　　2017年全國預計開業(yè)大型商業(yè)項目將高達970個，相當于2016年實際開業(yè)項目數(shù)量的2倍多。

　　2月19日，贏商網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示，2017年全國預計開業(yè)大型商業(yè)項目將高達970個，相當于2016年實際開業(yè)項目數(shù)量的2倍多；而商業(yè)體量預估將達9851萬平方米，是2016年新開業(yè)商業(yè)體量近2.3倍。

　　從區(qū)域分布看，華東依然是無人能比的霸主，項目數(shù)量、商業(yè)體量占比都遠超其他大區(qū)。西南地區(qū)超越華南地區(qū)，晉級第二，華中略微超越華南排第三，不過西南、華中地區(qū)實際開業(yè)率低于華南，2017實際開業(yè)率預計華南仍能保持第二位。

　　華東作為中國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，該地消費者對線下體驗式新業(yè)態(tài)需求旺盛，因而成為很多商業(yè)項目布局的首選。凱德集團的有關(guān)負責人就向中國商報記者透露，凱德今年即將開業(yè)的6家購物中心有4家在華東長三角地區(qū)。

　　上海今年開業(yè)的購物中心數(shù)量預計有56個，在一線城市中一枝獨秀。而在新晉的一線城市中，重慶以71個新開業(yè)項目獨占鰲頭。

　　數(shù)據(jù)顯示，一線城市的購物中心2017年總供應量仍有較大增幅，數(shù)量增長39%，商業(yè)體量增長70%。不過四大一線城市出現(xiàn)兩極分化，上海、深圳2017年供應量有較大增長，但北京、廣州項目數(shù)量出現(xiàn)大幅度收縮。上海、深圳商業(yè)項目向郊區(qū)外擴加速，北京、廣州商業(yè)飽和度更為明顯。

　　15個新一線城市增長強勁，項目數(shù)量、商業(yè)體量均在全國總體量的20%以上。2017年預計新開項目數(shù)量比2016年增長154%，商業(yè)體量增長198%。其中重慶是最突出的城市，數(shù)量、商業(yè)體量增長4倍多。蘇州、杭州、西安、武漢四個城市增長幅度也較大。天津出現(xiàn)負增長，南京、青島、寧波新供應量增幅較小。新一線城市仍是最具成長潛力的城市，經(jīng)濟發(fā)達城市可重點關(guān)注，西南城市增長量過大，需要謹慎。

　　從預計開業(yè)項目分布可見，西南、華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)仍在加速度開發(fā)建設(shè)，華東地區(qū)開發(fā)速度保持穩(wěn)定，華南、華北放緩趨于愈趨明顯。未來，商業(yè)地產(chǎn)市場存量壓力主要在二三線城市，四線城市將成為開發(fā)商的主要爭奪市場，一二線城市更多轉(zhuǎn)向精細化運營。

　　“現(xiàn)在新開的購物中心很多都是經(jīng)過優(yōu)化的商業(yè)中心，跟以前的不太一樣，體驗性比以前好，而且業(yè)態(tài)分布也更好?！焙途稍兗瘓F合伙人王洪波告訴中國商報記者，當前開業(yè)的購物中心實質(zhì)上做的是商業(yè)生態(tài)，隨著家庭型休閑、購物、餐飲、娛樂等回流線下實體，對這種新型商業(yè)中心的需求增加?！艾F(xiàn)在做新式購物中心的投資方不再盲目追求坪效，而是更加追求定位的精準性?！蓖鹾椴ㄕf，這些新型的購物中心已不像過去那樣人流密集，但數(shù)量和品質(zhì)明顯上升，通過大數(shù)據(jù)在經(jīng)營管理方面更加精細、精準，所取得的經(jīng)營效果還不錯，是很有生命力的。

　　新模式構(gòu)建多層次利潤結(jié)構(gòu)

　　購物中心的發(fā)展也從開發(fā)時代進入運營和資產(chǎn)管理時代，建設(shè)投資模式和盈利模式出現(xiàn)了很多新的變化，經(jīng)營管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。

　　化身為體驗休閑生活中心的新型購物中心因為生命力強，近年來吸引了越來越多的投資。除了萬達、凱德、大悅城等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，新城集團、綠地集團等房地產(chǎn)商和其他機構(gòu)也紛紛涉足該領(lǐng)域，購物中心的發(fā)展也從開發(fā)時代進入運營和資產(chǎn)管理時代，建設(shè)投資模式和盈利模式出現(xiàn)了很多新的變化，經(jīng)營管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。

　　今年年初，在購物中心行業(yè)頗有建樹、但擴張速度卻一直很慢的大悅城宣布了自己的新戰(zhàn)略，從開發(fā)運營模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級，打造“大資管”平臺，通過建立商業(yè)地產(chǎn)基金、管理輸出等方式，實現(xiàn)資產(chǎn)和資本的良性循環(huán)，加快自身發(fā)展。此前，大悅城就已經(jīng)對外披露了“4A大資管”的運作模式和擴張戰(zhàn)略，并聯(lián)手投資機構(gòu)成立了大悅城商業(yè)地產(chǎn)基金。

　　“大悅城地產(chǎn)核心基金的建立，使得大悅城的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價變現(xiàn)，擴張之中的資金問題的影響已經(jīng)很小?！贝髳偝堑禺a(chǎn)有限公司商業(yè)管理中心總經(jīng)理吳谷豐告訴中國商報記者，盡管購物中心行業(yè)面臨著市場存量巨大、同質(zhì)化競爭加劇、結(jié)構(gòu)性問題突出的困境，但由于市場缺乏優(yōu)質(zhì)運營商，一個品牌建設(shè)好、運營能力強、有持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的商業(yè)項目仍有較大的發(fā)展空間和成功機會。她表示，商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，市場上的存量項目巨大，有用優(yōu)質(zhì)運營能力的運營商項目可選擇性就很大。

　　大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政曾表示，大悅城在資本運作方面的經(jīng)驗主要是向凱德、普洛斯學習。作為中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，凱德集團在利用國際資本擴張版圖方面已經(jīng)積累了很成熟的經(jīng)驗，多年前首創(chuàng)房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)發(fā)展路徑。凱德公司告訴中國商報記者，凱德很早就與國際機構(gòu)投資者合作，成立專業(yè)的房地產(chǎn)基金，形成專業(yè)的資本運作模式，參與購物中心的收購與運營。目前凱德在中國一共有66家購物中心，絕大部分為自持項目，從去年開始，凱德開始涉足管理輸出，首先在長沙簽訂了第一個購物中心管理輸出合同。今年1月，凱德在西安與盛恒（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就御錦城項目簽訂購物中心管理合同。

　　凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐就曾表示，凱德以自持項目為主、輸出管理為輔助的策略，是根據(jù)市場需求做出的快速反應。凱德高層透露，凱德做輸出管理更主要的目的是擴大凱德的網(wǎng)絡(luò)，從而增強規(guī)模優(yōu)勢。

　　事實上，通過房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)運營模式已經(jīng)成為當前很多大企業(yè)發(fā)展購物中心業(yè)務(wù)的主要途徑，萬達、新城等企業(yè)也都在采取這種途徑大舉擴張自己的商業(yè)版圖。

　　王洪波告訴中國商報記者，新型的購物中心所構(gòu)建的商業(yè)生態(tài)使之利潤結(jié)構(gòu)更加復雜和多元化，贏利點比以租金和廣告位主要收益的傳統(tǒng)商業(yè)項目多了不少。例如，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)把金融資本結(jié)合進來，資金鏈構(gòu)成更加合理，不僅進一步加快了開發(fā)速度，還大大降低了投資開發(fā)的資金成本，提高了整體經(jīng)濟效益。再如，這些新型商業(yè)中心還可以與互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作，獲得結(jié)算分成。另外，很多新型商業(yè)中心還可以和資本結(jié)合發(fā)展金融衍生品。

　　“最近二三年是新型購物中心的窗口期?！蓖鹾椴ㄍ瑫r表示，過了這個時期機會就沒有了，這也是很多大企業(yè)競相跑馬圈地的原因。他認為，未來行業(yè)的集中度會越來越高，大企業(yè)的機會更多，相對而言，那些老舊的、在城市中心的商業(yè)項目可能會由于被這些新型購物中心蠶食客流和市場而處于風險之中，甚至會被大企業(yè)擠死。（本報記者張濤）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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