機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 各路資本押寶物流地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)回歸

　　自電商時(shí)代開(kāi)始，電商物流就開(kāi)始快速發(fā)展，而說(shuō)到電商物流所需的配套設(shè)施———物流地產(chǎn)，許多人就提到要改變其商業(yè)模式、顛覆傳統(tǒng)、打造新型物流地產(chǎn)，特別是要顛覆傳統(tǒng)物流地產(chǎn)，探索轉(zhuǎn)型新型物流地產(chǎn)的各種概念更是炒得漫天飛。

　　物流地產(chǎn)迎拐點(diǎn)

　　物流地產(chǎn)未來(lái)將無(wú)處不在。

　　發(fā)展至今，物流地產(chǎn)隨著電商的發(fā)展水漲船高，各類(lèi)資本也開(kāi)始紛紛玩跨界、融合，將觸角伸向物流地產(chǎn)這一領(lǐng)域，特別是2014至2016年的幾年間，快遞企業(yè)、地產(chǎn)大佬相繼進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

　　據(jù)記者了解，萬(wàn)科撤銷(xiāo)了其物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流公司，目前萬(wàn)科實(shí)際拿下的物流地產(chǎn)總用地面積已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米。不僅是萬(wàn)科，越來(lái)越多的房企，如綠地、復(fù)星、華夏幸福也基于自身專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，趁物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)期積極進(jìn)入，加快轉(zhuǎn)型、拓寬盈利渠道。

　　而2016年順豐、圓通、中通、申通、韻達(dá)這“民營(yíng)快遞五虎”成功上市，在倉(cāng)配服務(wù)一體化等服務(wù)需求下，快遞企業(yè)加速進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資。順豐自成立以來(lái)，順豐在提高自身物流配送的速度和服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，早已在全國(guó)開(kāi)始布局新的電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)。圓通、申通、中通、韻達(dá)等也紛紛競(jìng)投物流地產(chǎn)。所有都似乎宣布了物流地產(chǎn)的風(fēng)向已變，那么2017年會(huì)是物流地產(chǎn)的拐點(diǎn)嗎？

　　有業(yè)內(nèi)人士曾表示，物流本身就是一個(gè)非常龐大的基礎(chǔ)行業(yè)，其龐大的市場(chǎng)規(guī)模，決定了想要做出成效，就要依靠強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)資源，比如普洛斯的土地資源、菜鳥(niǎo)的大數(shù)據(jù)資源。除此之外，尤其需要將資源進(jìn)行整合與聯(lián)動(dòng)。在這種背景下，現(xiàn)代化的物流地產(chǎn)作為可以將物流設(shè)施揉合的載體，根據(jù)物流企業(yè)所需，可以選擇恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，投資、建設(shè)企業(yè)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流地產(chǎn)配套設(shè)施，自然受多方資本所追捧。

　　世灝房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司董事總經(jīng)理樂(lè)曉爭(zhēng)在接受采訪中表示，物流地產(chǎn)未來(lái)是無(wú)處不在的，現(xiàn)在你們可以看到很多便利店，還有小區(qū)周邊的很多地方可以代收快遞，甚至是在小區(qū)里面都有快遞的收發(fā)點(diǎn)，這只是第一步，在未來(lái)，也許每一個(gè)小區(qū)的這些收發(fā)點(diǎn)都是一個(gè)小型的迷你倉(cāng)庫(kù)，每一條路，每一個(gè)街道，每一個(gè)地區(qū)都可能有無(wú)數(shù)的迷你倉(cāng)庫(kù)，甚至還可以利用現(xiàn)在尚未利用起來(lái)的地下空間，作為物流倉(cāng)儲(chǔ)的一部分，然后再經(jīng)過(guò)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算這一個(gè)區(qū)域的人們對(duì)于消費(fèi)品的需求度是多少。最后就可以做到你剛在家里下單買(mǎi)東西，接著沒(méi)過(guò)多久，東西就送上門(mén)了，因?yàn)閭}(cāng)庫(kù)本來(lái)就是在附近，每一個(gè)物品都有數(shù)據(jù)化的追蹤，庫(kù)存不夠了，那就補(bǔ)一次。

　　樂(lè)曉爭(zhēng)認(rèn)為，現(xiàn)代城市還有很大一部分的資源沒(méi)有被利用起來(lái)，尤其是地下空間，如果作為物流的倉(cāng)庫(kù)使用，會(huì)使得現(xiàn)代生活變得更加高效。

　　機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

　　根據(jù)目前的狀況，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需要保證5%以內(nèi)的空置率才能有10%的回報(bào)。

　　但物流地產(chǎn)的發(fā)展有機(jī)遇的同時(shí)也有挑戰(zhàn)。目前來(lái)看，拿地越來(lái)越難，地方政府感覺(jué)到倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的稅收回報(bào)和拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的能力屬于慢熱型，于是越來(lái)越多的政府對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地開(kāi)始加上一些指標(biāo)，投資強(qiáng)度、稅收回報(bào)、就業(yè)指數(shù)。這些指標(biāo)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)顯得無(wú)法適應(yīng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，需與之配套的物流地產(chǎn)建設(shè)自然水漲船高。然而，對(duì)于物流地產(chǎn)的發(fā)展和盈利來(lái)說(shuō)，不容忽視的一點(diǎn)是如何控制空置率。

　　《2016-2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》認(rèn)為，根據(jù)目前的狀況，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需要保證5%以內(nèi)的空置率才能有10%的回報(bào)，而空置率若是達(dá)到了15%，其利潤(rùn)就會(huì)被大量壓縮掉。這一信息也意味著物流地產(chǎn)商除了要有強(qiáng)大的拿地能力，還必須擁有強(qiáng)大的招商能力以及可以留住客戶資源的專業(yè)服務(wù)等綜合能力，這些因素也會(huì)對(duì)物流園區(qū)后期的資本回收造成關(guān)鍵影響。一個(gè)非常好的機(jī)遇在于，現(xiàn)階段物流行業(yè)存在很多痛點(diǎn)，其根源在于企業(yè)自身的“小、散、亂”。所以之后如何打造物流生態(tài)圈，使物流產(chǎn)業(yè)可以規(guī)模化發(fā)展就顯得尤為重要。對(duì)于需要進(jìn)入物流地產(chǎn)進(jìn)行貨物周轉(zhuǎn)的商戶而言，若是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有成本優(yōu)勢(shì)，租金過(guò)高，園區(qū)規(guī)劃過(guò)于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不適合自身企業(yè)發(fā)展，就會(huì)轉(zhuǎn)移。這也是給現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：如何貼近客戶進(jìn)行全局規(guī)劃，爭(zhēng)取更高回報(bào)成為了未來(lái)物流地產(chǎn)需要解決的首要問(wèn)題，也是中國(guó)的物流地產(chǎn)商需要向國(guó)際同行學(xué)習(xí)之處。

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)+的興起，整個(gè)中國(guó)都在活用“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展之時(shí)，物流地產(chǎn)的風(fēng)向似乎也在隨之改變，開(kāi)放式、大數(shù)據(jù)、云倉(cāng)儲(chǔ)的概念逐一滲入物流地產(chǎn)的發(fā)展之中。

　　不難看到，物流地產(chǎn)在短期內(nèi)因受資本熱捧從而迅速發(fā)展已成定局。業(yè)內(nèi)人士也表示，在進(jìn)入這一領(lǐng)域之后，物流地產(chǎn)商又該如何活下來(lái)、如何尋找企業(yè)與物流地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，必定也將伴隨著一段坎坷的轉(zhuǎn)型之路。

　　事實(shí)上，近兩年來(lái)我國(guó)電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求形成直接的支撐。在電商物流對(duì)租賃需求快速增加的背景下，物流倉(cāng)儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，一線城市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金在未來(lái)15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過(guò)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，也許在未來(lái)不久的某一天，物流地產(chǎn)將會(huì)逆勢(shì)而上，成為超越住宅市場(chǎng)的一匹黑馬。（本報(bào)記者陳晴）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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