增量市場(chǎng)變存量市場(chǎng) 流通將成房地產(chǎn)主角

　　2017年1月13日，由鏈家研究院舉辦的“存量時(shí)代，流通為王”鏈家思享會(huì)年會(huì)在北京舉辦，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《存量時(shí)代，流通為王》行業(yè)研究報(bào)告。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入存量市場(chǎng)時(shí)代，流通將成為這一市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　報(bào)告顯示，新房將進(jìn)入中低速發(fā)展階段，未來(lái)房地產(chǎn)將由以購(gòu)為主向購(gòu)租并舉轉(zhuǎn)變，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向服務(wù)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2016年通過(guò)租房解決居住問(wèn)題的人數(shù)已超過(guò)1億人。

　　事實(shí)上，近年來(lái)政府也逐步開(kāi)始重視和規(guī)范房地產(chǎn)流通市場(chǎng)，鼓勵(lì)租售并舉。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在存量房時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和流通機(jī)構(gòu)將發(fā)揮關(guān)鍵作用，鏈家作為這一行業(yè)的代表，希望能對(duì)行業(yè)的規(guī)范起到一定的帶動(dòng)作用。

　　增量市場(chǎng)變存量市場(chǎng)

　　據(jù)了解，鏈家思享會(huì)2016年已在北京、上海等一線城市召開(kāi)8次，鏈接房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈從業(yè)人士超過(guò)2000人次，成為存量房領(lǐng)域的品牌論壇。此次年會(huì)以“存量時(shí)代，流通為王”為主題，圍繞存量時(shí)代市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制、市場(chǎng)價(jià)值以及各個(gè)市場(chǎng)角色如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)等問(wèn)題進(jìn)行了探討。

　　《存量時(shí)代，流通為王》行業(yè)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到11萬(wàn)億新高點(diǎn)，而在此光鮮的業(yè)績(jī)背后，卻是開(kāi)發(fā)商不斷下降的利潤(rùn)率。從2009年開(kāi)始，房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑，從最高峰21.7%下降到2015年的13.4%，2016年又進(jìn)一步下降。

　　這一現(xiàn)狀短期內(nèi)很難改變，從近幾年一線城市的土地供應(yīng)情況來(lái)看，其均呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢(shì)。北京已連續(xù)6年下調(diào)土地供應(yīng)，且2016年的土地供應(yīng)明顯呈現(xiàn)“遠(yuǎn)郊化”的趨勢(shì)，中心城區(qū)供地量繼續(xù)減少、土地集中供應(yīng)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　與此同時(shí)，三四線城市的土地供應(yīng)也將逐漸減少。2017年1月12日，國(guó)土部門(mén)在全國(guó)國(guó)土資源會(huì)議上明確表示，對(duì)庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

　　對(duì)城市開(kāi)發(fā)邊界的劃定更是促成了土地供應(yīng)減少的趨勢(shì)。為限制城市的無(wú)節(jié)制擴(kuò)張，守住耕地紅線，2014年國(guó)家相關(guān)部門(mén)配合修訂了相關(guān)規(guī)劃，給城市劃定邊界。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，這一局面隨之帶來(lái)的則是新建商品房供應(yīng)量不足。而與之相比，二手房交易卻成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主角”。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2016年約有10個(gè)城市二手房交易額超過(guò)新房，其中北京、上海和深圳最為明顯，二手房交易額分別是新房交易額的1.5倍、2.4倍、2.5倍，二手房成交已經(jīng)占主導(dǎo)地位。其分析指出，隨著城市化水平的提高，未來(lái)更多的城市將進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　并且，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在由以購(gòu)為主向購(gòu)租并舉轉(zhuǎn)變。

　　同時(shí)，政府也正在對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和培育。2016年6月，國(guó)家發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出要改善租房市場(chǎng)有效供給，擴(kuò)大租房市場(chǎng)有效需求，并明確市場(chǎng)主體權(quán)利義務(wù)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的要求，促進(jìn)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

　　流通將成房地產(chǎn)市場(chǎng)主角

　　《存量時(shí)代，流通為王》報(bào)告指出，房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了轉(zhuǎn)型機(jī)遇，促進(jìn)其由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)服務(wù)轉(zhuǎn)變。在存量房時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的作用日益下降，主動(dòng)或被動(dòng)轉(zhuǎn)型是開(kāi)發(fā)商的可能出路，建造并持有公寓、城市更新、主題地產(chǎn)將成為下一階段的轉(zhuǎn)型方向。

　　不少開(kāi)發(fā)商表示，目前在一線城市通過(guò)招拍掛的方式拿地十分困難。中糧地產(chǎn)相關(guān)人士曾表示，在深圳通過(guò)招拍掛流出的土地已經(jīng)少之又少，他們不得不開(kāi)發(fā)城市更新項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著土地供應(yīng)減少，開(kāi)發(fā)商只能選擇開(kāi)發(fā)城市更新項(xiàng)目，迫使其轉(zhuǎn)型。

　　鏈家研究院分析稱(chēng)，存量房時(shí)代不再是開(kāi)發(fā)的時(shí)代，而是服務(wù)的時(shí)代，包括二手房流通、租賃等交易服務(wù)，裝修、維護(hù)、搬家、保潔等維護(hù)服務(wù)，租金、貨幣化等金融服務(wù)。

　　事實(shí)上，存量房不僅包含狹義的二手房交易，還包括在建項(xiàng)目、待售項(xiàng)目以及租賃市場(chǎng)，與存量房交易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，如青年公寓、信息服務(wù)、資產(chǎn)管理、房屋美化改造、房地產(chǎn)金融等發(fā)展勢(shì)頭迅猛。這些新興行業(yè)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)行業(yè)加快滲透融合，逐漸成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要驅(qū)動(dòng)力。

　　報(bào)告指出，未來(lái)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不在于搶奪到優(yōu)質(zhì)的土地或開(kāi)發(fā)出好的樓盤(pán)，而在于用服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，其表示這是一個(gè)主體廣泛多元的住房供給服務(wù)生態(tài)體系，是不同于新房時(shí)代開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　在這一服務(wù)體系中，流通至關(guān)重要，德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車(chē)陽(yáng)表示，增量開(kāi)發(fā)解決去化問(wèn)題是關(guān)鍵，而存量地產(chǎn)解決流動(dòng)性問(wèn)題最為重要。鏈家研究院《存量時(shí)代，流通為王》報(bào)告分析指出，存量房市場(chǎng)的供給即取決于房屋的流通速度，中介、代理等流通機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)交易雙方預(yù)期形成和變動(dòng)產(chǎn)生重要影響。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，作為存量房流通的關(guān)鍵，經(jīng)紀(jì)行業(yè)有較高的滲透率和更廣泛的服務(wù)范圍，在此背景下產(chǎn)生的新中介成為促成流通的中堅(jiān)力量，而鏈家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)作為流通市場(chǎng)的重要載體，將扮演著重要角色。

　　據(jù)了解，鏈家自2001年在北京開(kāi)設(shè)第一家門(mén)店，十幾年來(lái)有較好發(fā)展勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)了線上、線下融合，拓展二手房、新房等多方面業(yè)務(wù)，目前已進(jìn)駐28個(gè)城市及地區(qū)，擁有8000多家直營(yíng)門(mén)店，旗下經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)到13萬(wàn)人，并且著力建立自身數(shù)據(jù)庫(kù)“樓盤(pán)字典”，目前已管理有7000余萬(wàn)套房屋數(shù)據(jù)。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)表示，作為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的探索者，鏈家在存量房時(shí)代還將有更快的發(fā)展，并且對(duì)存量房市場(chǎng)的流通服務(wù)作出更多更大的貢獻(xiàn)。

　　事實(shí)上，政府也逐步開(kāi)始重視和規(guī)范房地產(chǎn)流通市場(chǎng)。2016年8月，國(guó)家相關(guān)部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，從中介服務(wù)行為、行業(yè)管理制度、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)流通市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。北京“930新政”不僅提高了限購(gòu)門(mén)檻，也表示要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加強(qiáng)管理，在其發(fā)布的“京八條”中，其中一條即為“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理”，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的行為進(jìn)行規(guī)范。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，進(jìn)入存量房時(shí)代后，相關(guān)體系也應(yīng)隨之建立，企業(yè)要順應(yīng)存量房發(fā)展規(guī)律，通過(guò)更好的信息匹配、金融服務(wù)，建立覆蓋用戶(hù)從租房到首次買(mǎi)房再到換房全生命周期的服務(wù)體系，提高用戶(hù)交易的安全、效率和體驗(yàn)，只有這樣，企業(yè)才能享受到存量流通帶來(lái)的市場(chǎng)紅利。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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