寫字樓市場喜憂參半 投資仍是重頭戲

　　近來年，萬達(dá)、華潤、萬科、綠地等大品牌房企在一二線城市大刀闊斧，助推一幢幢高端寫字樓拔地而起，不斷刷新寫字樓的新高度。爆發(fā)出來的集群寫字樓，在去化道路上步履蹣跚，同時“十一”黃金周期間多地對狂奔的樓市踩下了剎車，20多個城市相繼出臺了力度不一的限制性調(diào)控政策，多地重啟限購限貸，一定程度上間接助推了寫字樓投資市場的升溫，越來越多的企業(yè)和個人把購買寫字樓作為一種較理想的投資方式。

　　新品不斷入市空置率升高

　　由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，使寫字樓留下不少出租空白。

　　由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，商業(yè)辦公市場總體需求同比與環(huán)比均有所減弱。尤其是金融行業(yè)對P2P理財(cái)公司的大規(guī)模整治使甲級寫字樓失去了不少“金牌”客戶。那些扛不住的P2P網(wǎng)貸企業(yè)，無奈地大面積退租，使寫字樓留下不少出租空白。

　　第一太平戴維斯近日發(fā)布的三季度華北區(qū)物業(yè)市場報告稱，新增供應(yīng)空置率相對較高，推高了市場平均水平。同時，CBD及周邊寫字樓業(yè)主對引進(jìn)P2P等新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司繼續(xù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)入駐率短期內(nèi)繼續(xù)下滑。

　　2016年第三季度，北京甲級寫字樓空置率進(jìn)一步上升，全市甲級寫字樓存量達(dá)到976萬平方米（含自用面積），空置率進(jìn)一步上漲至4.9%，環(huán)比上漲0.5個百分點(diǎn)（含自用面積），租金環(huán)比也出現(xiàn)了微降。

　　在上海，2015年P(guān)2P公司是“力挺”寫字樓市場的引擎之一，金融租戶中超過10%來自P2P公司，隨著P2P借貸行業(yè)的大規(guī)模倒閉，與之相關(guān)的金融類企業(yè)大量退租，截止到第三季度，原先占據(jù)租賃市場主力需求的金融類租戶占比由34%降至29%，而寫字樓供應(yīng)量則持續(xù)增長，導(dǎo)致本季度的上海市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的空置率上升至11%。平均租金環(huán)比下跌2.0%，這是近一年來甲級寫字樓租金首次出現(xiàn)下滑。對于上海甲級寫字樓租賃市場的租金下滑，業(yè)內(nèi)人士表示由于經(jīng)濟(jì)的不確定性，不少企業(yè)傾向于節(jié)省辦公成本，加上市場較大的新增供應(yīng)，使第三季度甲級寫字樓的平均租金出現(xiàn)下跌。

　　相較于一線城市，二線城市的甲級寫字樓市場同樣面臨不景氣的局面。

　　據(jù)記者了解，近日全球房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布了2016年第三季度重慶房地產(chǎn)市場綜述，報告稱，2016年第三季度，因江北區(qū)國華金融中心和九龍坡區(qū)華潤大廈投入使用，為市場帶來了126100平方米的新增供應(yīng)，重慶甲級寫字樓市場存量增至1402858平方米，市場面臨考驗(yàn)。

　　另據(jù)青島統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年第三季度，青島甲級寫字樓市場活躍度較上季度有所下降，凈吸納量環(huán)比下降67.16%，為11740平方米，空置率升至18.57%。

　　隨著寫字樓市場需求逐步的釋放，新式的寫字樓產(chǎn)品不斷入市，也給傳統(tǒng)寫字樓市場帶來沖擊。目前，過于側(cè)重效率而忽視舒適度的5A甲級寫字樓，已難以滿足商務(wù)人群對于辦公環(huán)境的更高要求。獨(dú)棟辦公寫字樓的出現(xiàn)能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身商業(yè)價值和運(yùn)營的需求。業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)獨(dú)棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨(dú)棟辦公樓物業(yè)在費(fèi)用支出上也具有一定優(yōu)勢。一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，從而減少企業(yè)經(jīng)營成本。

　　戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，隨著營改增等政策的出臺，截至今年第三季度，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，散售市場重新升溫。上海寫字樓銷售市場總成交量約為114萬平方米，其中散售市場成交76.5萬平方米，以小獨(dú)棟辦公的成交為主，集中于大虹橋、市北園區(qū)等新興商務(wù)區(qū)。可以看出，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍，小獨(dú)棟產(chǎn)品受市場追捧。

　　投資仍是重頭戲

　　寫字樓投資隨著城市的發(fā)展其變現(xiàn)增值空間更大。

　　寫字樓空置率高企局面不斷出現(xiàn)，但與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩(wěn)定，租金能準(zhǔn)時繳納。隨著寫字樓投資日益升溫，我國一二線城市越來越多的企業(yè)和個人把購買寫字樓作為一種較理想的投資方式。

　　據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前八個月，上海的寫字樓交易達(dá)到整體交易量的86%。在北京，由于可售型優(yōu)質(zhì)寫字樓的稀缺，寫字樓成交僅占總成交量的30%，不過部分買家計(jì)劃將收購的零售物業(yè)改造成寫字樓，這種投資偏好受到北京和上海旺盛的寫字樓租賃需求所驅(qū)動。

　　由于優(yōu)質(zhì)的可整售寫字樓項(xiàng)目較為緊缺，越來越多的中國投資者收購其他類型的物業(yè)然后更新改造為寫字樓。例如，萬科在今年二季度于北京購置的面積為30000平方米的西單百貨，就計(jì)劃將之改造成寫字樓。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理任莉認(rèn)為，在住宅市場調(diào)控及商務(wù)辦公需求穩(wěn)健的雙重驅(qū)動下，北京寫字樓市場正發(fā)生一場變革：在經(jīng)濟(jì)潛在增長率下降，資產(chǎn)回報率下降的大環(huán)境下，倒逼各路資金配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來換取相對高的收益，注重長期性和安全性的各路資金表現(xiàn)出對不動產(chǎn)領(lǐng)域的青睞，借助不動產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，平滑收益率波動。租金持續(xù)穩(wěn)定高位，投資資金大舉進(jìn)入，未來還將有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。

　　在上海也可以見到諸如此類的事例，例如原先打算用做高層商業(yè)中心的精品中心，在中城聯(lián)盟收購后已全部作為寫字樓項(xiàng)目入市，并在入市的半年多見到較好的租賃及租金收益。上海的銀河賓館和錦滄文華酒店，均在被收購后計(jì)劃改造成寫字樓。

　　據(jù)記者了解，在武漢住房市場“限購限貸”的政策下，不限購的商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓產(chǎn)品也成為投資的“重頭戲”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅的長期租賃投資回報率平均值為4.4%，而寫字樓長期回報率最高可達(dá)8.5%。除了相對更高的投資回報，巨大的發(fā)展?jié)摿⒅苯油苿游錆h寫字樓的需求攀升，寫字樓投資隨著城市的發(fā)展其變現(xiàn)增值空間也更大。

　　此外，“營改增“政策的落實(shí)，也在刺激著北京、上海等一線城市潛在的投資熱潮回歸。記者了解到，此次增值稅改革允許購買不動產(chǎn)作為抵扣項(xiàng)目，通過降低公司的持有成本從而鼓勵購買物業(yè)。其中，在次核心商圈或產(chǎn)業(yè)園區(qū)新落成的寫字樓將最有可能從中受益。伴隨著核心地區(qū)可交易的資產(chǎn)逐漸減少，以及被激烈競爭不斷壓縮的投資回報率，投資者可在次核心和產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找升級改造和機(jī)會型投資產(chǎn)品來獲取更高的收益率。但業(yè)內(nèi)人士也提醒，非核心區(qū)域地產(chǎn)通常要求投資者有更大的耐心，以長期持有來最大限度提高收益。同時，中國政府目前正在探索幾項(xiàng)新的房地產(chǎn)投資融資政策，未來很可能會看到業(yè)界人士越來越多地依賴于輕資產(chǎn)戰(zhàn)略和從資本市場直接融資。（本報記者陳晴）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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