10月初，正處在樓市“金九銀十”的時間節(jié)點上，多地趁此時機紛紛升級限購。截至10月9日，共有北京、深圳、天津、蘇州、無錫、成都、鄭州、濟南等21個城市重啟限購限貸。此前出臺的限購政策雖然在買房資格上對炒房者進行了一定限制，但卻沒有抑制住房價的上揚，部分限購嚴(yán)格的地區(qū)甚至出現(xiàn)了“有價無市”的局面。
“自從施行限購以來，我們就進入了一個這樣的尷尬局面——房價越限購越上漲，越調(diào)控越上漲。自由流通、自由交易是成熟市場經(jīng)濟的突出特征，限購畢竟不是長久之計，限購不可能解決市場層面的難題，有時候還會讓供需關(guān)系更加失衡和扭曲?！狈康禺a(chǎn)資深專家、西游記（北京）國際咨詢有限公司CEO張翼對中國商報記者說道。
二線城市接棒一線城市領(lǐng)漲
雖然一線城市的交易相當(dāng)火熱，但成交量卻出現(xiàn)了下降，需求向二線甚至三線轉(zhuǎn)移的情況較為明顯。
國家統(tǒng)計局不久前發(fā)布的今年8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，70個城市中新建商品住宅價格上漲最多的前十位城市依次為深圳、廈門、上海、南京、北京、杭州、廣州、天津、福州、武漢。2015年相對于2014年新建商品住宅價格上漲最多的前十位的城市為深圳、廣州、廈門、上海、北京、石家莊、南京、武漢、長沙、福州。并且，今年相對于去年的漲幅比去年相對于前年的漲幅普遍有所提高。從這組數(shù)據(jù)可以看出，杭州與天津上榜，長沙與石家莊則退出前十。“北上廣深”不僅房價居高不下，漲幅兩年間依舊名列前茅。
從價格來看，全國100個城市新建住宅平均價格為12617元/平方米，環(huán)比上漲2.83%。值得注意的是，雖然一線城市的交易相當(dāng)火熱，但成交量卻出現(xiàn)了下降。需求向二線甚至三線轉(zhuǎn)移的情況較為明顯，在成色十足的9月，一線成交量下滑，而二線卻在大幅上升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二線城市9月共成交商品住宅107.8萬平方米，9月累計日均成交67.5萬平方米，較8月上漲16.6%。
杭州作為今年房價上漲潮中的新秀，是近期市場關(guān)注的焦點。8月份，杭州外來購房比例已經(jīng)達到了33.8%；G20之后的一周，外地人的購買比例達到了39.3%。G20峰會召開，吸引了大批炒房者聚集于杭州，導(dǎo)致杭州房價從1.5萬元每平米一路飆升至接近2萬一平米。9月18日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對外發(fā)布稱，杭州部分區(qū)域9月19日起實施住房限購政策，在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此外，限購時間明確，新建商品住房以網(wǎng)簽平臺商品房買賣合同簽訂時間為準(zhǔn)，二手住房以網(wǎng)簽平臺房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時間為準(zhǔn)。然而，限購政策并沒有澆滅購房者的熱情，在限購前夜，為了沖業(yè)績，開發(fā)商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有開放商拿著POS機連夜趕赴上海讓客戶刷卡。
總的來說，二線城市開始超越一線城市在房價的上漲大潮中嶄露頭角，蘇州、廈門、杭州、南京被并稱為房價漲幅“四小龍”，并且有房產(chǎn)專家預(yù)測未來鄭州、石家莊、天津、福州、濟南、無錫這“六小龍”將有可能接棒領(lǐng)漲。
限購限貸難以限漲
由于政策當(dāng)中對外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對于買房者繳納當(dāng)?shù)厣绫＜肮ぷ髂晗薜纫?，因此約束力不大。
對于房價的過快上漲，國家一直都在做各種努力試圖穩(wěn)定房價，但頻繁密集的調(diào)控并沒有控制住房價。根據(jù)資料，從2002到2015的13年間，全國商品房平均售價從2091元/平方米上漲至6793元/平方米，漲幅達225%。
9月25日，南京市出臺《市政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，規(guī)定在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。然而，在限購令出臺的當(dāng)天，南京市的新房成交量出現(xiàn)了爆炸性增長，達到1604套，平時僅為300至500套之間。
不少人猜測限購后南京市或出現(xiàn)像之前上海一樣的“離婚買房”潮。然而，在10月5日，南京市又再次升級限購政策，二套房首付提高到八成，外地人在當(dāng)?shù)刭彿啃枰峁┥绫；蛘呒{稅證明，并且單身人士限買一套房。
同樣，北京郊區(qū)以及周邊地區(qū)歷來備受炒房者熱捧，對此河北省也出臺了不少相關(guān)限購政策?！艾F(xiàn)在趁著懷來房價還沒漲得離譜趕緊去買，才不到1萬一平?！?月22日下午在懷來縣某樓盤的排卡處，家住北京西城區(qū)的王女士對中國商報記者說道?！?022年冬奧會不是在那里舉辦嘛，距離北京也近，鐵定漲價，張家口市的已經(jīng)漲起來了，延慶、燕郊現(xiàn)在都貴，只有這邊的還可以投一投?！蓖跖空f。
“現(xiàn)在去北京周邊河北省買房的以外地人居多，大部分是用來做投資用的，大概有四成的人是在北京有穩(wěn)定工作但是買不起北京的房子的人，他們會選周邊交通比較便利的地方買房，用來自住以及落戶，還有一部分是買來養(yǎng)生、度假用?！北本┠撤康禺a(chǎn)經(jīng)濟公司副總經(jīng)理告訴中國商報記者，“就現(xiàn)在的情況來講，隨著京津冀的不斷發(fā)展，那些交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地區(qū)將會更受投資者青睞。”
以廊坊為例，自今年3月以來，該地樓市迅速回暖，三河、香河、大廠三個地區(qū)強勢領(lǐng)漲。2015年9月份，廊坊市二手房價格為8768元/平方米，到2016年4月初，二手房房價達到了11627元/平方米。4月1日，廊坊市發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，開始對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范，尤其是對于非本地戶籍的購房者進行限制。限購令發(fā)布后，廊坊市二手房房價下降了大約1千元/平方米。
然而，到了5月份該市房價開始再次上揚，8月份達到13132元/平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于政策當(dāng)中對外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對于買房者繳納當(dāng)?shù)厣绫＜肮ぷ髂晗薜纫?，因此約束力不大。
面對不斷攀升的房價，廊坊市政府于8月17日又發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通告》，對房地產(chǎn)市場提出七條要求，包括嚴(yán)格土地出讓、依法開發(fā)建設(shè)等。但據(jù)廊坊市當(dāng)?shù)氐囊患曳慨a(chǎn)中介透露，到目前為止廊坊市外來買房者的熱情依舊不減。
去庫存也需穩(wěn)房價
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)起伏，市場預(yù)期的不穩(wěn)定性是關(guān)鍵原因之一。
隨著房價的一波又一波上漲，一輪接一輪的限購政策為何澆不滅購房者的熱情呢？
從目前已經(jīng)出臺限購政策的城市來看，實際執(zhí)行的力度低于市場預(yù)期。就南京、蘇州出臺的調(diào)控政策來看，兩個城市都提出要加大土地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實際能增加多少，還得看調(diào)控政策的誠意。
實際上，這十多年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，一些政策相當(dāng)嚴(yán)厲，但執(zhí)行的力度卻松緊不一，使調(diào)控效果打了折扣，也影響到了市場預(yù)期。從以往的經(jīng)驗來看，如果人們對政策的信心不足，房價上漲的預(yù)期不但不會下降，反而會在短期內(nèi)增強，推高房價。
目前，許多炒房者認(rèn)為房價還會上漲?！岸颊f北京房價會跌，上個世紀(jì)90年代的時候幾百幾千塊一平方米你覺得貴，到后來的五六萬一平方米你還嫌貴，盼著房價跌，到現(xiàn)在十萬一平方米了，你還信它會跌嗎？你不買，它就一直這么漲，直到有一天你再也買不起了。”某地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問對中國商報記者說道。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)起伏，市場預(yù)期的不穩(wěn)定性是關(guān)鍵原因之一。全國政協(xié)委員曾鈁認(rèn)為百姓的焦慮根源在于缺乏對住房和房價的穩(wěn)定預(yù)期。
經(jīng)濟學(xué)家巴曙松也曾指出，樓市的預(yù)期需求對收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r上行的推手。
“對于‘限購’我不是很看好，因為這畢竟不是市場化的手段，而是行政管制的方式‘，限購’能控制一時，但難以控制長久。我們需要特別警惕的是，各級地方相關(guān)部門以漲房價而不是穩(wěn)房價、以炒地價而不是控地價的方式去庫存。通過讓房價上漲的方式放大需求，加速房地產(chǎn)去化，這其實是一個很狡猾的做法，但是這種做法后患無窮，樹不會長到天上，房價也一樣?！睆堃碚f道，當(dāng)前房價暴漲主要來源于貨幣和政策的雙向推動，對此政府可以從三個方面入手來調(diào)控房價，“一是收緊貨幣，減少貨幣的供給；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供給?！保ū緢笥浾咧靿羟铮?br/>
轉(zhuǎn)自：中國商報
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