半年報(bào)業(yè)績(jī)分化明顯凈利收窄 商業(yè)地產(chǎn)賺錢越來(lái)越難

　　隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)的發(fā)布，萬(wàn)達(dá)、寶龍、SOHO中國(guó)、龍湖、銀泰商業(yè)等專注于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)的公司也如期交出了“半年考”的成績(jī)單，據(jù)報(bào)告顯示，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上半年?duì)I業(yè)額雖然比較樂(lè)觀，然而利潤(rùn)率下滑的趨勢(shì)仍在進(jìn)一步延續(xù)。

　　同時(shí)，行業(yè)整體表現(xiàn)分化明顯，不少盈利收窄的企業(yè)還在積極探索新業(yè)務(wù)，其中不乏像SOHO3Q這樣聯(lián)合辦公空間業(yè)務(wù)的先行者，然而SOHO中國(guó)管理層對(duì)于SOHO3Q的盈收狀況未做過(guò)多介紹，外界對(duì)于SOHO3Q能否真正盈利表示出疑問(wèn)。隨即，龍湖也于業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示未來(lái)將探索長(zhǎng)租公寓及聯(lián)合辦公領(lǐng)域的發(fā)展。然而，以“租”代“售”真的能為商業(yè)地產(chǎn)商們帶來(lái)新的出路嗎？

　　業(yè)績(jī)分化明顯

　　商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)分化明顯。

　　8月25日晚間，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)布業(yè)報(bào)，截至2016年6月30日為止的六個(gè)月期內(nèi)，集團(tuán)收入人民幣376.35億元，與2015年同期相比增長(zhǎng)21.82%。公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利扣除公允價(jià)值變動(dòng)影響為人民幣27.11億元，與2015年同期相比增長(zhǎng)19.74%。

　　2016年上半年合約銷售總金額為人民幣506.23億元，較2015年同期下降17.33%；合約銷售面積539萬(wàn)平方米，較2015年同期下降17.58%。

　　據(jù)公告顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上半年收入主要來(lái)自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營(yíng)三大板塊，占比分別為約21.58%、67.26%及7.05%。其中，來(lái)自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理的收入為81.23億元，比去年同期增長(zhǎng)28.02%；實(shí)現(xiàn)毛利為人民幣60.39億元，同比增長(zhǎng)28.19%。

　　截至2016年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)新增9個(gè)購(gòu)物中心，共累計(jì)在95個(gè)城市開業(yè)142個(gè)，總建筑面積約為233100萬(wàn)平方米，總可租面積約148700萬(wàn)平方米，所有已開業(yè)購(gòu)物中心的平均出租率達(dá)到96.33%。

　　在物業(yè)銷售方面，集團(tuán)物業(yè)銷售確認(rèn)的收入為人民幣253.15億元，較2015年上半年同比增長(zhǎng)20.61%，實(shí)現(xiàn)毛利為人民幣78.83億元，毛利率為31.14%，較2015年上半年降低8.38%。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)表示，物業(yè)銷售的上漲主要來(lái)源于報(bào)告期內(nèi)按合同約定交房確認(rèn)收入的面積的增加。報(bào)告期內(nèi)，本集團(tuán)物業(yè)銷售的確認(rèn)面積為259.92萬(wàn)平方米，較2015年上半年同比增長(zhǎng)約51.20%。而毛利率的下降則是由于報(bào)告期內(nèi)確認(rèn)收入的三線城市項(xiàng)目較多。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域素來(lái)有“北萬(wàn)達(dá)、南寶龍”一說(shuō)，然而比起萬(wàn)達(dá)，深耕上海寶龍地產(chǎn)的整體規(guī)模仍然要小得多。

　　業(yè)報(bào)顯示，2016年上半年，寶龍地產(chǎn)合約銷售額約75.09億人民幣，較去年同期上升6.1%；總收入約62.25億元，較去年同期上升31.7%；毛利率從去年的32.9%上升到37.2%；凈利潤(rùn)為12.08億元，較去年同期上升5.7%；核心盈利潤(rùn)約為7.8億元，較去年同期上升26.2%；同時(shí)，加權(quán)平均融資成本從去年的7.55%下降至6.73%。

　　“租”還是“賣”

　　SOHO中國(guó)將“出售”與“出租”業(yè)務(wù)兩手抓。

　　比起穩(wěn)扎穩(wěn)打商業(yè)地產(chǎn)老本行的公司，SOHO中國(guó)似乎就顯得“不安分”得多。曾經(jīng)一度表示不再售賣寫字樓的SOHO中國(guó)前段時(shí)間剛剛整體兜售了上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，同時(shí)SOHO中國(guó)管理層還表示，將“出售”與“出租”業(yè)務(wù)兩手抓。

　　8月17日，SOHO中國(guó)有限公司發(fā)布截至2016年6月30日的中期業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，2016年上半年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%，毛利率高達(dá)77%；凈利潤(rùn)約人民幣6億元，同比上升344%。

　　值得注意的是，一直被外界所關(guān)注的凈利潤(rùn)此次有了大幅上漲，特別對(duì)于7月底整售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)高出收購(gòu)成本70%一事，SOHO中國(guó)管理層都難掩得意之情，而在SOHO中國(guó)的聯(lián)合辦公產(chǎn)品—SOHO3Q的營(yíng)收、利潤(rùn)率與租金水平問(wèn)題上，其回答卻有所保留。

　　中國(guó)商報(bào)記者翻閱其2012年至2015年的財(cái)報(bào)能發(fā)現(xiàn)，SOHO中國(guó)近幾年業(yè)績(jī)下滑得十分嚴(yán)重。2015年SOHO中國(guó)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣9.95億元，同比2014年的60.98億元下降51.03億元，下降率高達(dá)84%，毛利潤(rùn)同比下降76%。而2016年上半年SOHO獲得的營(yíng)業(yè)額以及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)總體而言是基于去年業(yè)績(jī)下滑的前提之下。

　　對(duì)于SOHO3Q的營(yíng)收，SO－HO中國(guó)管理層作答說(shuō)“它占整個(gè)公司目前的營(yíng)業(yè)收入相對(duì)還是比較小的數(shù)字，所以按照會(huì)計(jì)的原則，還沒(méi)到要公開披露的情況”，而在媒體提問(wèn)到SOHO3Q的租金收益率時(shí)，得到的回復(fù)則是“難以計(jì)算”。

　　3Q業(yè)務(wù)作為SOHO中國(guó)未來(lái)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力之一，管理層的這一回答顯然不太令人滿意。不過(guò)，潘石屹在業(yè)績(jī)會(huì)中稱，比起一年半前剛剛開始3Q業(yè)務(wù)，其如今更加肯定3Q模式是未來(lái)辦公發(fā)展的趨勢(shì)，且SOHO中國(guó)將把SOHO3Q做到底，并將擴(kuò)展至部分二線城市。SOHO中國(guó)稱，截至7月底，SOHO3Q的平均出租率達(dá)到約70%。

　　有專家表示，國(guó)內(nèi)住宅出租的收益率在2%左右，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%-5%，高房?jī)r(jià)和較低的出租回報(bào)率，加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本等問(wèn)題，決定了大部分開發(fā)商不會(huì)以出租方式來(lái)解決自身的庫(kù)存，說(shuō)到底出租也只是一個(gè)過(guò)渡，最終他們?nèi)耘f會(huì)抓準(zhǔn)機(jī)遇、快速出貨。

　　然而，短時(shí)間內(nèi)或許難以見(jiàn)到這份“以租代售”的成績(jī)單，究竟是否行得通？商業(yè)地產(chǎn)是否真的需要轉(zhuǎn)型？該如何轉(zhuǎn)型？開發(fā)商們?cè)谏辖煌辍爸锌肌背煽?jī)單后，恐怕不得不思考的是如何更好地準(zhǔn)備年底的期末考試。（本報(bào)記者賀陽(yáng)）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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