二線(xiàn)城市亮政策收緊信號(hào)燈 樓市三季度末或迎來(lái)拐點(diǎn)

　　“高燒”的二線(xiàn)城市樓市迎來(lái)了首支“降溫劑”。

　　6月21日，合肥市出臺(tái)新的樓市調(diào)控措施：居民首套住房的首付比例為25%；購(gòu)買(mǎi)二套房，如果名下有房無(wú)貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認(rèn)貸又認(rèn)房。對(duì)于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。同時(shí)，對(duì)于土地出讓也作出了明確規(guī)定，總金額20億元以下的地塊須在1個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金，該政策自7月1日起正式執(zhí)行。

　　此前公布的5月份全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市均為50個(gè)，分別比4月增加4個(gè)和3個(gè)。其中，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開(kāi)始收窄，而二三線(xiàn)城市同比平均漲幅則在4月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。

　　業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為此輪二線(xiàn)城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一合肥出臺(tái)調(diào)控措施，或許由此開(kāi)啟了二線(xiàn)城市政策收緊的信號(hào)燈；隨著信貸收緊必然帶來(lái)市場(chǎng)交易的下滑，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制有積極的作用。未來(lái)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市如南京、蘇州等可能將紛紛效仿。

　　調(diào)控“新政”不影響剛需

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，5月份，合肥的房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到11503元/平方米，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)武漢，成為中西部地區(qū)房?jī)r(jià)最貴的城市。

　　易居研究院智庫(kù)中心《全國(guó)70城住房庫(kù)存報(bào)告》顯示，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存去化周期僅為2個(gè)月，合肥房?jī)r(jià)近幾個(gè)月均在全國(guó)第二的位置，房?jī)r(jià)上漲壓力異常大。

　　“鑒于此類(lèi)去庫(kù)存背后的補(bǔ)庫(kù)存需求、控制房?jī)r(jià)等考慮，此次合肥出臺(tái)差別化信貸政策的內(nèi)容，符合市場(chǎng)預(yù)期，也有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者稱(chēng)。

　　在他看來(lái)，對(duì)于傳統(tǒng)購(gòu)房需求，按25%的比例進(jìn)行征收，這和過(guò)去幾個(gè)月的做法沒(méi)有差異，說(shuō)明對(duì)于普通的、合理的、首套購(gòu)房需求，總體上堅(jiān)持鼓勵(lì)購(gòu)房、保護(hù)購(gòu)房需求的政策導(dǎo)向；采取40%的首付比例進(jìn)行征收有三種類(lèi)型的購(gòu)房需求，共同點(diǎn)是針對(duì)已經(jīng)有過(guò)住房的群體；對(duì)于有房有房貸的群體，首付需要為50%；兩套以上的購(gòu)房者，無(wú)論是否還清貸款，那么一律按照60%的首付模式來(lái)進(jìn)行操作。即使從此類(lèi)比例來(lái)看，其實(shí)算較溫和，因?yàn)椴糠执蟪鞘衅鋵?shí)已經(jīng)在適用70%的首付比例。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，調(diào)控的關(guān)鍵在于抑制需求。合肥的差異化信貸政策和今年上海、深圳的“325新政”類(lèi)似，開(kāi)始從抑制需求的角度進(jìn)行調(diào)控。未來(lái)，二線(xiàn)城市正式拉開(kāi)了政策調(diào)控、抑制需求的序幕，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市如南京、蘇州等可能將紛紛效仿。

　　在銷(xiāo)售火爆的背景下，二線(xiàn)城市的土地溢價(jià)率不斷走高，截至6月中旬以南京、合肥、蘇州、廈門(mén)為代表的二線(xiàn)熱點(diǎn)城市土地出讓金同比漲幅均超過(guò)100%，蘇州更是高達(dá)876%。

　　“此類(lèi)政策有三大方面的意義：第一、信貸收緊是合肥樓市收緊的一個(gè)關(guān)鍵性標(biāo)志，由此也開(kāi)啟了二線(xiàn)城市政策收緊的信號(hào)燈；第二、信貸收緊必然帶來(lái)市場(chǎng)交易的下滑，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制有積極的作用；第三、信貸收緊、市場(chǎng)降溫，為后續(xù)增加庫(kù)存供應(yīng)提供了緩沖時(shí)間，值得肯定?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，從政策層面看，房?jī)r(jià)過(guò)熱，或催生包括限購(gòu)在內(nèi)的政策的實(shí)施。尤其部分二線(xiàn)城市更有可能面臨嚴(yán)厲的政策管控。

　　不為降價(jià)只為“穩(wěn)”

　　“合肥的調(diào)控政策對(duì)購(gòu)房需求有一定的影響，但它更多是在保護(hù)首套剛需購(gòu)房者，主要影響了改善型剛需和投資型的購(gòu)房者?！睂?duì)于新政，民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，“這個(gè)安排也顯示，現(xiàn)階段政策對(duì)樓市調(diào)控的目的旨在維護(hù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)健發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定牽涉到了金融的穩(wěn)定?！?/br>

　　由于地產(chǎn)是信貸投放過(guò)程中重要的抵押品：當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格下跌，經(jīng)濟(jì)各個(gè)參與主體的資產(chǎn)負(fù)債表是惡化的，借款人的借款能力會(huì)下降，外部融資成本上升，而地產(chǎn)價(jià)格下降本身也會(huì)惡化銀行資產(chǎn)凈值，削弱銀行放貸意愿。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈去杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率龐大而現(xiàn)金流獲取能力脆弱的實(shí)體經(jīng)濟(jì)將面臨系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也是居民財(cái)富的主要聚集地。信達(dá)證券的測(cè)算顯示：目前定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭組成的其他資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持已接近50%。1~5月，居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)34593億元，占新增境內(nèi)人民幣貸款規(guī)模的56.5%。雖然二季度信貸規(guī)模有所縮減，但居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款規(guī)模并未受到明顯影響。5月居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款新增5281億元，較4月環(huán)比增長(zhǎng)23.4%。

　　但如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在資產(chǎn)荒和預(yù)期經(jīng)濟(jì)下行背景下，房地產(chǎn)成為杠桿資金圍獵的對(duì)象?？紤]到資金投機(jī)性和高杠桿兩大特征，加杠桿創(chuàng)造出的信用會(huì)產(chǎn)生更大的金融資產(chǎn)泡沫，系統(tǒng)的不穩(wěn)定性將不斷累積的。

　　因此，在李奇霖看來(lái)，現(xiàn)階段對(duì)樓市調(diào)控的根本目的在于通過(guò)溫和去庫(kù)存的方式，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，從而防止發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化愈發(fā)明顯：來(lái)自官方數(shù)據(jù)顯示，5月份一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開(kāi)始收窄，而二三線(xiàn)城市同比平均漲幅則在4月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。但截至2016年4月，受監(jiān)測(cè)的27個(gè)三線(xiàn)城市的住宅存量總和為11376萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，環(huán)比微漲0.2%。四線(xiàn)城市住宅存量總和為1703萬(wàn)平方米，同比下降23.9%，環(huán)比下降4.1%。

　　“目前調(diào)控的目的主要在于刺激市場(chǎng)需求，進(jìn)而讓房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，進(jìn)而有動(dòng)力做新一輪投資，即響應(yīng)供給側(cè)改革的思路。當(dāng)然區(qū)域市場(chǎng)的分化仍很明顯。大體上有20個(gè)城市需要進(jìn)行抑制需求層面的做法，其他城市總體上需要繼續(xù)刺激?！?/br>

　　三季度末或迎來(lái)拐點(diǎn)

　　2015年底至今，房?jī)r(jià)上漲主要源于國(guó)家和地方出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策。這其中包括在信貸政策上的放松。

　　“實(shí)際上這個(gè)可以從M2的同比增幅和全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)的增幅數(shù)據(jù)看出來(lái)，兩者的相關(guān)性比較大。一般來(lái)說(shuō)，貨幣政策寬松，流動(dòng)性就會(huì)比較充裕。更多資金進(jìn)入樓市，容易活躍交易氣氛，從去庫(kù)存角度看是較好的信息?！?/br>

　　嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，但從房?jī)r(jià)控制角度看，卻意味著壓力增加。今年市場(chǎng)的表現(xiàn)就是在2015年持續(xù)降息下的一個(gè)必然結(jié)果，市場(chǎng)交易活躍，但房?jī)r(jià)上漲壓力確實(shí)較大。

　　前5個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售兩旺的狀況在趨緩。1月至5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)7.0%，增速比1月至4月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)33.2%，增速比1月至4月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售面積比1月至4月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額回落8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“進(jìn)入2016年，在銷(xiāo)售持續(xù)好轉(zhuǎn)和政策利好的帶動(dòng)下，一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全面好轉(zhuǎn)，原本制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資反彈的庫(kù)存高企數(shù)據(jù)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)工重新企穩(wěn)上升，形成短周期補(bǔ)庫(kù)存擾動(dòng)，邊際上改變投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期，并緩解實(shí)體缺資產(chǎn)的現(xiàn)象帶動(dòng)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再擴(kuò)張，那么意味著：第一，實(shí)體層面派生出了新資產(chǎn)；第二，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈新一輪加杠桿開(kāi)啟，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，疊加供給側(cè)改革、未來(lái)物價(jià)上升預(yù)期，貨幣政策應(yīng)保持穩(wěn)健。”李奇霖進(jìn)一步解釋。

　　從貨幣政策環(huán)境看，在權(quán)威人士發(fā)表“穩(wěn)健的貨幣政策就要穩(wěn)健”的觀點(diǎn)之后，5月份M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月份M2高達(dá)13.4%的增速相比下降明顯。貨幣政策開(kāi)始真正體現(xiàn)“穩(wěn)健”二字之后，或于樓市將具有明顯的降溫作用。

　　民生固定收益組李奇霖與梁路平在研報(bào)分析認(rèn)為，按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)工半年左右的歷史規(guī)律，意味著即使房地產(chǎn)銷(xiāo)售在今年4月形成高點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)工企穩(wěn)的趨勢(shì)也會(huì)持續(xù)到10月。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的高位運(yùn)行將持續(xù)到三季度末，到那時(shí)會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下行拐點(diǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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