房?jī)r(jià)博弈深化:房企資金鏈承壓 一二線新房?jī)r(jià)格漸松動(dòng)


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-06-02





  5月17日,位于北京市東南五環(huán)的陽光城京兆府項(xiàng)目領(lǐng)取了預(yù)售許可證,預(yù)售價(jià)格在57000元/平方米-78000元/平方米之間,“不出意外”并未越過8萬元的坊間傳聞“紅線”。
 
  近期,北京市主城區(qū)和近郊區(qū)的很多二手豪宅交易價(jià)格已經(jīng)突破10萬元。但受限價(jià)政策的影響,一批新盤以相對(duì)較低的價(jià)格獲取了預(yù)售證,成為今年以來首批“受限”的新盤項(xiàng)目——盡管北京并未明確對(duì)售價(jià)的要求,但今年尚未有單價(jià)超過8萬元的新房住宅項(xiàng)目獲批。
 
  這也成為近期熱點(diǎn)城市樓市的一個(gè)縮影。受限價(jià)政策的直接影響,部分房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇“平價(jià)開盤”。上海易居研究院指出,隨著限購(gòu)、限貸等政策效果的持續(xù)顯現(xiàn),這一范圍還可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
 
  此外,恒大地產(chǎn)做出降低負(fù)債率的舉動(dòng),也說明房企正在加強(qiáng)對(duì)資金鏈問題的考量。有房企人士認(rèn)為,隨著調(diào)控深化,償債壓力、業(yè)績(jī)壓力等逐漸浮現(xiàn),“以價(jià)換量”有可能成為更多房企在銷售策略中的選擇。這一信號(hào)表明,在本輪價(jià)格博弈中,房企的立場(chǎng)正在出現(xiàn)動(dòng)搖。
 
  隱形的“紅線”
 
  京兆府是陽光城在北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,陽光城選擇“低價(jià)”開盤,可能是出于品牌推廣和蓄客的目的,進(jìn)一步打開北京市場(chǎng)。但這種情況并非個(gè)案。
 
  根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),今年4月入市的首開保利·熙悅誠(chéng)郡,5月已入市的景粼原著、澤信公館,以及已經(jīng)取得預(yù)售許可證的遠(yuǎn)洋天著春秋、壹號(hào)莊園、翡翠公園等項(xiàng)目,最高的銷售和預(yù)售單價(jià)均未超過8萬元。
 
  北京的限價(jià)政策早已有之,此輪限價(jià)中,北京并未明確價(jià)格“紅線”。坊間傳言,“8萬元”是價(jià)格審批的門檻。從實(shí)際情況來看,到目前為止,北京的確尚未有單價(jià)超過8萬元的項(xiàng)目獲批。
 
  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,受到“限價(jià)”政策的管制,今年以來北京出現(xiàn)了一批品質(zhì)或位置已達(dá)“豪宅線”,但是價(jià)格無法逾越“8萬元”的項(xiàng)目。她認(rèn)為,對(duì)于購(gòu)房者而言,這一類項(xiàng)目性價(jià)比較高,不失為一個(gè)相對(duì)較好的入市選擇。
 
  這種情況并非個(gè)案。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解,在蘇州、南京、廈門等城市,近期也出現(xiàn)部分項(xiàng)目開盤價(jià)格明顯低于預(yù)期的情況。在中部的長(zhǎng)沙,部分新盤供應(yīng)價(jià)格也明顯下降。
 
  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)有超過20個(gè)城市在近期出臺(tái)了限價(jià)政策,標(biāo)準(zhǔn)多為“不得高于前期項(xiàng)目售價(jià)、不得高于同區(qū)域同類項(xiàng)目售價(jià)”等。還有很多城市雖未明確出臺(tái)“限價(jià)令”,但在價(jià)格審批中已有所限制。“政府并沒有說賣多少錢合適,但我們按照預(yù)期價(jià)格去審批的時(shí)候,已經(jīng)批不下來了。”天津某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。
 
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年4月,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅出現(xiàn)全面回落。環(huán)比來看,有12個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄,其中的5個(gè)城市(上海、南京、合肥、福州、天津)表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。
 
  事實(shí)上,除限價(jià)政策的直接影響外,限購(gòu)、限貸等政策措施也在此輪價(jià)格博弈中起到了重要作用。其中,限購(gòu)政策使得很多購(gòu)房者的資格受限,信貸政策收緊也影響到購(gòu)房者的支付能力。加之部分需求進(jìn)入觀望狀態(tài),使得樓市成交量進(jìn)一步下滑,并影響到交易價(jià)格。
 
  根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),今年5月北京成交新房住宅2398套,同比下降40.9%,并已連續(xù)5個(gè)月低于3000套。二手住宅成交10801套,創(chuàng)下最近27個(gè)月的最低值。
 
  資金鏈壓力倒逼利潤(rùn)回吐
 
  在諸多應(yīng)對(duì)新政的手段中,降價(jià)銷售其實(shí)是不得已的選擇。在此之前,很多開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏,以等待更好的時(shí)機(jī)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),今年北京月均入市住宅項(xiàng)目在10個(gè)以內(nèi),新房供應(yīng)已降至低位。
 
  “一二線城市房?jī)r(jià)較高,是企業(yè)謀求利潤(rùn)的主要區(qū)域,所以在調(diào)控剛開始時(shí),大多數(shù)企業(yè)會(huì)先選擇‘扛一扛’,實(shí)在扛不住了才會(huì)降價(jià)(下調(diào)價(jià)格預(yù)期)。”上述房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
 
  隨著年中將至,業(yè)績(jī)壓力驟增,企業(yè)的價(jià)格策略已有松動(dòng)跡象。
 
  亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示,今年6月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)14個(gè)項(xiàng)目入市,雖與去年同期的33個(gè)項(xiàng)目入市相差甚遠(yuǎn),但對(duì)比此前幾個(gè)月的入市規(guī)模,已經(jīng)顯示出房企開始準(zhǔn)備年中沖刺的姿態(tài)。
 
  上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,盡管會(huì)蒙受利潤(rùn)損失,企業(yè)仍然可能會(huì)降價(jià)銷售,從而保證規(guī)模和現(xiàn)金流。
 
  5月12日晚,恒大公告披露,其相關(guān)附屬公司與信銀基金簽訂了10份項(xiàng)目協(xié)議,通過增資擴(kuò)股的方式獲得了總額108.5億元的融資。該舉措被認(rèn)為是對(duì)年初制定的“降低負(fù)債率”目標(biāo)的一種踐行。在此之前,恒大已宣布完成561.8億元永續(xù)債的贖回,上半年償還50%永續(xù)債的任務(wù)也得以提前完成。
 
  作為銷售規(guī)模已躍居全國(guó)首位的開發(fā)商,恒大的動(dòng)作被認(rèn)為具有代表性意義,即隨著樓市調(diào)控的深化,房企開始關(guān)注資金鏈問題。
 
  北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,企業(yè)將在2017年和2018年迎來償債高峰期。由于當(dāng)前對(duì)資金層面的管控較為嚴(yán)厲,融資難度加大,成本抬升,房企可能會(huì)很快面臨一個(gè)資金緊縮的階段。“在這個(gè)階段,現(xiàn)金流比利潤(rùn)更重要。”
 
  盡管當(dāng)前三四線樓市頗為火熱,但由于房?jī)r(jià)偏低,其對(duì)規(guī)模和現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)不及一二線城市。且很多中型規(guī)模的房企,仍然以一二線城市作為主要戰(zhàn)場(chǎng),因此這些區(qū)域的銷售壓力將逐漸顯現(xiàn)。
 
  上述人士認(rèn)為,年初以來,房企在去年的銷售慣性下仍然維持著較好的業(yè)績(jī)。但隨著資金壓力加大,以及業(yè)績(jī)節(jié)點(diǎn)的要求,從今年下半年開始,越來越多的企業(yè)將加快銷售步伐,其對(duì)價(jià)格的堅(jiān)守也將有所松動(dòng)。在調(diào)控較為嚴(yán)厲的一二線城市,這種情況更為明顯。
 


  轉(zhuǎn)自:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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