又到一年年中時(shí)，與往年不一樣的是，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高強(qiáng)度的樓市調(diào)控，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫明顯。那么，下半年的樓市調(diào)控政策又會(huì)如何呢？
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 在沉寂了一段時(shí)間后，如今新一輪樓市調(diào)控浪潮再度來襲。事實(shí)上，今年上半年全國(guó)樓市迎來了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策。隨著多地對(duì)于樓市政策的不斷加碼，不少城市迎來了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。在政策高壓下，炒房者們已經(jīng)開始逃離樓市，全國(guó)多地的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的下降。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年的樓市調(diào)控政策已達(dá)到了歷史最嚴(yán)的程度，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。下半年的調(diào)控政策應(yīng)以穩(wěn)為主，不能放松，也不必加碼。
多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策
近期，多地陸續(xù)公布了新的樓市政策，新一輪樓市調(diào)控浪潮再度來襲。
河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省國(guó)土資源廳于6月27日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》規(guī)定：鄭州市新備案的預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不得高于2016年10月周邊新建商品住房的價(jià)格水平，且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。
鄭州的最新“限價(jià)”規(guī)定指出當(dāng)?shù)厮坌陆ㄉ唐贩坎坏贸^該區(qū)域相關(guān)部門定的某個(gè)價(jià)位，否則不予網(wǎng)簽備案。商品住房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后根據(jù)市場(chǎng)變化確需上調(diào)的，銷售方必須提供充足的調(diào)價(jià)依據(jù)和理由，并重新向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格備案。
鄭州市還將針對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)加大土地的供應(yīng)，引導(dǎo)商品房?jī)r(jià)格預(yù)期。對(duì)于住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，通知要求建立商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道；對(duì)于具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項(xiàng)目，要嚴(yán)肅查處，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”制度；對(duì)于工作不力、市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，監(jiān)管部門將約談問責(zé)主管部門和責(zé)任人；對(duì)于虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，要嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。v在鄭州市之后，西安的樓市調(diào)控政策也再次加碼。西安市政府于6月28日發(fā)布文件，對(duì)西安市的住房交易政策進(jìn)行部分調(diào)整，內(nèi)容包括部分商品房自網(wǎng)簽備案起滿5年方可上市交易，以及外來購(gòu)房者須提供在該市連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明不得作為購(gòu)房的有效憑證，而經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外。
緊接著，6月29日，長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)三部門也聯(lián)合印發(fā)《長(zhǎng)沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》。根據(jù)新規(guī)的要求，“價(jià)格監(jiān)制”遵循同質(zhì)可比原則，分業(yè)態(tài)類型及裝修狀態(tài)以2016年10月為基準(zhǔn)期，對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證分三類進(jìn)行核準(zhǔn)，即2016年10月有銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目同期分面積段銷售均價(jià)；首次開盤，2016年10月無銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于同質(zhì)可比項(xiàng)目同期分面積段銷售均價(jià)，由區(qū)縣（市）政府同意提供不少于兩個(gè)同質(zhì)可比項(xiàng)目；2016年10月無銷售記錄，但預(yù)售審批均價(jià)在長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)調(diào)控以后審批的，且申報(bào)業(yè)態(tài)、品質(zhì)無顯著差異，以預(yù)售部門或價(jià)格主管部門出具的已審批均價(jià)詢價(jià)。
長(zhǎng)沙市規(guī)定，企業(yè)在申請(qǐng)?jiān)儍r(jià)時(shí)，需制定一房一價(jià)表，并對(duì)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、裝修情況進(jìn)行說明，合理申報(bào)棟價(jià)差、戶型價(jià)差、樓層價(jià)差。對(duì)于存在棟價(jià)差的，應(yīng)堅(jiān)持高低對(duì)沖原則，有序開通網(wǎng)簽。同時(shí)，長(zhǎng)沙市還規(guī)定，初始報(bào)建為毛坯住宅的，不予認(rèn)定為全裝修住宅預(yù)售；申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%。“價(jià)格監(jiān)制”的實(shí)施區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)和長(zhǎng)沙縣。
7月4日，東莞市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確我市住房限購(gòu)政策有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知（東建房〔2017〕33號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱“補(bǔ)充通知”）的政策。補(bǔ)充通知對(duì)學(xué)歷問題、定金或首期款電子進(jìn)賬單的主體和時(shí)間做出了細(xì)致規(guī)定，其中包括：個(gè)人、企事業(yè)單位、社會(huì)組織于2017年4月11日零時(shí)后通過拍賣所得的住房，須在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易；而關(guān)于電子進(jìn)賬單支付主體也有了要求，即購(gòu)房人提交其本人支付或其配偶、直系親屬、兄弟姐妹代為支付的定金或首期款的電子進(jìn)賬單予以認(rèn)定，除此之外其他人代為支付的不予認(rèn)定等。
下半年調(diào)控或以穩(wěn)為主
今年以來，全國(guó)各地相繼實(shí)施了因城施策、分類調(diào)控等舉措，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一陣調(diào)控風(fēng)暴。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月70個(gè)城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅比上月回落的城市分別有29個(gè)和18個(gè)。一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。由此看來，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日趨冷靜，那么下半年的樓市調(diào)控政策會(huì)如何呢？
對(duì)于下半年樓市調(diào)控的政策走向，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出：“目前的政策保持基本穩(wěn)定就可以，因?yàn)檫@些熱門城市目前有的是價(jià)格已經(jīng)開始跌了，有的是成交量大幅下滑，未來半年，整個(gè)大趨勢(shì)都會(huì)震蕩下跌。這些熱門城市主要包括一線城市、強(qiáng)二線城市和環(huán)都市圈地區(qū)。一方面，這些地區(qū)已經(jīng)‘體力透支’，房?jī)r(jià)漲幅過大，一般漲幅會(huì)超過80%，甚至200%，這在歷史上非常罕見，因此房?jī)r(jià)本身就有下滑的需要；另一方面，這些地區(qū)的政策嚴(yán)厲程度已經(jīng)達(dá)到歷史最嚴(yán)，不僅限購(gòu)、限貸、限價(jià)，還有限商住、限離婚、限轉(zhuǎn)售等過去沒有使用過的手段。只要假以時(shí)日，這些地方的樓市都會(huì)自動(dòng)降溫，所以政策就沒必要加碼了。”
而鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，考慮到目前金融市場(chǎng)的緊縮仍在持續(xù)，短期政策應(yīng)以穩(wěn)為主，不宜變緊。一線城市的換房需求仍然在觀望，政策更不宜放松。
此外，對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)變化趨勢(shì)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一二線城市在抑制需求的同時(shí)也減少了住宅土地的供應(yīng)，未來一二線城市的住宅成交量還會(huì)繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價(jià)不會(huì)下降，房?jī)r(jià)的反彈壓力很大，所以調(diào)控不會(huì)輕易放松，只會(huì)有微調(diào)。而三四線城市的住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價(jià)繼續(xù)上升，房?jī)r(jià)上漲，成交增速下降。
而至于三四線城市的去庫(kù)存政策在下半年是否會(huì)發(fā)生變化，楊紅旭指出，三四線城市的庫(kù)存現(xiàn)在是分化的，一些城市已經(jīng)去到位了，而一些城市還沒有真正去庫(kù)存，所以去庫(kù)存政策估計(jì)還會(huì)持續(xù)半年左右，但也不用進(jìn)一步加碼刺激了，因?yàn)楝F(xiàn)在是輪動(dòng)輪到三四線城市了，基本上大部分城市都會(huì)輪一遍，所以即使是不再進(jìn)一步加碼刺激，市場(chǎng)也會(huì)企穩(wěn)或反彈。
對(duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)：“熱點(diǎn)的一二線城市將全面進(jìn)入調(diào)控周期，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄。”從市場(chǎng)走勢(shì)看，一二線城市的漲幅回落現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)很快在三季度會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下行的現(xiàn)象，三四線城市依然會(huì)在投資需求的推動(dòng)下有輕微上漲的表現(xiàn)。整體市場(chǎng)的熱度從過去的一二線城市將轉(zhuǎn)移到三四線城市。從趨勢(shì)上看，今年四季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能會(huì)降到個(gè)位數(shù)。
事實(shí)上，從在今年上半年各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)上看，樓市的投資需求已經(jīng)被抑制。在多重調(diào)控政策的重壓之下，一二線城市的樓市已經(jīng)全面降溫。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年這樣的趨勢(shì)仍將持續(xù)。（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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