隨著樓市調(diào)控政策的不斷深入，如今，除了直接作用于樓市的限購、限售等硬性指示外，信貸政策的收緊也在一定程度上成為限定部分購房者購房資格的“軟約束”。事實上，除了用上述政策為購房者劃定合理購買范疇之外，一二線城市土地市場的改變也起到了風(fēng)向標(biāo)的作用。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 北京供地情況發(fā)生變化
相較于2016年北京全年土地出讓44宗、成交總金額852億元的情況，今年北京市明顯加大了土地的供應(yīng)。
6月27日，北京掛出了5宗限價住宅用地，其中一宗位于東城區(qū)南二環(huán)外的地塊，以歷史最高的93521元/平方米最高銷售單價為熱鬧的北京土地市場2017年“上半場”畫上了句號。
時隔5年再次推出位于東城區(qū)的地塊，北京在土地市場上的動作惹人矚目。分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場的供給平衡及價格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時，北京今年開始明顯加快了土地供給節(jié)奏，調(diào)整了土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導(dǎo)致的樓市趨冷背景下，或?qū)Ρ本┑臉鞘袔砀由钸h(yuǎn)的影響。
來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京年內(nèi)已成交建設(shè)用地約335萬平方米，土地成交金額合計達(dá)到了1006.22億元。而去年全年，北京土地市場卻僅成交了約468萬平方米。
今年4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，公布了未來五年的供應(yīng)計劃——住宅用地的供應(yīng)規(guī)模達(dá)6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)的需求。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策層面的決心與發(fā)力將在下半年持續(xù)，而相應(yīng)的土地供應(yīng)也有望繼續(xù)增加。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從目前來看，下半年北京的土地市場仍將增加供應(yīng)量，房子的居住屬性也將得到強(qiáng)化。但他同時表示，北京中心城區(qū)的建設(shè)用地存量不多，未來更多的土地將供應(yīng)于五環(huán)、六環(huán)以外的區(qū)域。
在供地節(jié)奏加快的同時，北京2017年上半年的土地市場也出現(xiàn)了明顯的供地結(jié)構(gòu)調(diào)整。
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，這些地塊的規(guī)劃建筑面積合計約為296.2萬平方米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬平方米，占比達(dá)到30.5%，為2015年來的新高。
這被認(rèn)為與北京調(diào)整住房市場供給策略有關(guān)。今年初，北京市住建委即發(fā)文明確規(guī)定，2017年北京將增加1.5萬套以上的自住房用地項目。而在隨后發(fā)布的上述供應(yīng)計劃中，則提出今后五年建設(shè)150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套、租賃住房50萬套。
土地調(diào)控政策不斷加碼
事實上，隨著樓市調(diào)控政策的不斷深入，土地市場的調(diào)控政策也在不斷加碼。
據(jù)了解，上述北京掛出的5宗地塊均屬于限價自持地塊。
所謂自持限價，就是指“土地限價＋商品房入市限價”的雙重限制。在規(guī)定了地塊商品房銷售價格上限的同時，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，將不再接受更高的報價，而轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，比例高者為競得人。
需要指出的是，企業(yè)按此比例持有的商品房，只能用于對外租賃，企業(yè)的持有年限與土地出讓的年限一致。而剩余的商品房則可以按照規(guī)定的銷售限價進(jìn)行銷售。
事實上，北京是較早提出控制地價的城市。據(jù)統(tǒng)計，目前至少有十多個熱點城市開始限制地價，在土地拍賣時要求開發(fā)商自持一定的比例。
6月5日，杭州市主城區(qū)競拍三宗宅地，三家競拍成功的房企自持比例達(dá)到了41%、36%及36%。同日，天津市也掛出了面積為229354.1平方米的地塊進(jìn)行出讓，要求競買人在接受75億元掛牌起始價和配建5萬平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下，直接競報自持住房建筑面積，而不再競報土地價格。
此外，上海市也在收緊地價，對宅地首次嘗試招標(biāo)拍賣復(fù)合模式；廣州市也為控制地價開始實施“一地一策”，組合使用“限地價、競配建”“限房價、競地價”“限地價、競房價”等等多種競價方式。
而除了限制房價外，如今全國還有多地改變了土地的出讓方式。
6月2日，南京市國土局共掛出11宗地塊，總用地面積達(dá)36.15公頃，實際出讓面積為30.47公頃，而此次土地出讓與以前最大的變化就是出讓方式的改變，即沿用了多年的搖號制度被取消。此外，在今年4月采取“競自持、搖號”的新模式賣地后，廣州市最火住宅用地的溢價率總體有所下降。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦地價被摁住，房價就會失去上漲的動力，如果再加大土地供給，那么樓市就可以實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展了。
土地市場降溫明顯
隨著上述情況的改變，如今的土地市場降溫態(tài)勢已十分明顯。
南京市國土部門在6月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京一共舉行了3場土地拍賣，成交土地22宗，成交總金額達(dá)430億元，同比去年上半年的土拍成交總金額736億元直線下降了41%。
在地價方面，樓面地價超過10000元/平方米的地塊共有12宗，其中20000元—30000元/平方米的為6宗，超過30000元/平方米的則有1宗。而去年同期卻總共誕生了20宗萬元地塊，20000元—30000元/平方米的共有9宗，超過40000元/平方米的也有2宗。
對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初表示，上半年南京土地市場降溫主要有兩個原因，第一是土地供應(yīng)量不足，第二是宏觀政策原因所致，“土地出讓量不足是一個原因，而更為重要的原因是，南京從實施土地競拍到最高限價搖號拿地等政策，導(dǎo)致土地拍賣的溢價率大幅下滑，從而出現(xiàn)了土地出讓金比去年上半年大幅下滑的情況。”
事實上，除了南京外，去年合肥、蘇州等熱點二線城市的土地出讓金雖然在今年上半年仍居于全國前列，但同比卻還是出現(xiàn)了不同程度的下滑。
其中，去年房價上漲為全國第一的城市合肥，當(dāng)年土地出讓金額高達(dá)1148億元，今年以來其土地市場也降溫明顯。來自星空地產(chǎn)研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2017年5月合肥全市累計成交經(jīng)營性用地1宗，同比2016年5月減少了17宗；成交面積累計104.38畝，同比2016年5月減少了968.74畝，降幅達(dá)90.27%。
來自合肥市國土部門的消息顯示，今年上半年合肥無論是土地出讓金額還是土地出讓量，對比去年上半年都是全面下滑，特別是土地出讓金下滑幅度較大，其原因是土地出讓溢價率的走低。
此外，來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，蘇州市土拍共成功出讓80宗地塊，出讓土地總面積約309.02萬平方米，土地出讓總金額約508.64億元，其中住宅(含商住)成交47宗，用地229.26萬平方米，成交金額485.82億元，占總金額的95.51%。
還可以對比的是，蘇州市區(qū)今年上半年土地出讓金額為376億元，而去年上半年蘇州市區(qū)的土地出讓金額則高達(dá)507億元。
“二線城市去年10月以后紛紛加碼限購令，并且對土地出讓價格進(jìn)行限制，導(dǎo)致了土地成交溢價率的走低。”克爾瑞南京高級分析師楊洋的觀點與張健初一致，“比如蘇州市區(qū)今年上半年土地出讓平均溢價率僅為40%，這比去年普遍存在的200%，甚至高達(dá)300%的溢價率明顯下滑了很多，所以說限價令的加碼使得部分二線城市的土地市場降溫明顯。”（付依珞）
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