進(jìn)入7月，房企紛紛交出了“期中答卷”。截至目前，公布6月銷售業(yè)績(jī)的標(biāo)桿房企已超過(guò)28個(gè)企業(yè)，中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大等28家龍頭房企6月單月銷售為4015億元，上半年合計(jì)銷售達(dá)18564.6億元。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)） 不可否認(rèn)的是，在經(jīng)歷了5月的銷售低潮后，6月房企整體的銷售業(yè)績(jī)均有明顯提高。盡管今年上半年以來(lái)中國(guó)內(nèi)地多個(gè)城市的樓市調(diào)控政策持續(xù)疊加，但大多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)在上半年仍保持高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛，市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大。與此同時(shí)，中小房企的生存壓力在增大，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇。
行業(yè)分化加劇
今年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)因地制宜、因城施策的調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控重壓，房企依舊在規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)中表現(xiàn)出了巨大能量。不過(guò)，從半年報(bào)可以看出房企的分化在加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)日益明顯。
碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、中海、融創(chuàng)等企業(yè)的半年銷售就超過(guò)了千億元，其中碧桂園上半年銷售金額為2889.1億元，同比增長(zhǎng)131%。此前萬(wàn)科與恒大發(fā)布的半年報(bào)顯示，銷售額分別為2771.8億元和2440.9億元。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，碧桂園和萬(wàn)科2017年全年的銷售業(yè)績(jī)或?qū)⒊^(guò)6000億元。
另?yè)?jù)地產(chǎn)金融研究機(jī)構(gòu)“克而瑞”的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，前20強(qiáng)房企的銷售金額集中度為25.2%，30強(qiáng)房企的銷售金額也僅占有市場(chǎng)份額的29.4%。但到了今年上半年，30強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額占比已達(dá)35.6%。照此速度發(fā)展，前20強(qiáng)房企的市場(chǎng)總額有可能會(huì)占到50%。
與之相對(duì)應(yīng)的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)卻鮮有亮點(diǎn)。前200強(qiáng)房企今年上半年的銷售金額入圍門檻為20億元，僅與去年持平，而且面積門檻比去年同期還減少了2萬(wàn)平方米，為13萬(wàn)平方米。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，大型房企擁有更多的資金優(yōu)勢(shì)和土地儲(chǔ)備，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與變化的能力更強(qiáng)。而融資能力、品牌等居于劣勢(shì)的中小房企則有著更大的生存壓力，眾多中小房企面臨銷售不暢、土地價(jià)格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇被兼并或退出市場(chǎng)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，規(guī)?；允俏磥?lái)發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量一年也就10萬(wàn)億元左右，如果未來(lái)3年-5年出現(xiàn)2家-3家規(guī)模達(dá)上萬(wàn)億元的房企、30家左右的千億元級(jí)房企，則其他房企在規(guī)模方面將沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，要么被擠出市場(chǎng)，要么通過(guò)轉(zhuǎn)型做得“小而美”，以保有一席之地。
下半年或“以價(jià)換量”
雖然大開(kāi)發(fā)商在上半年獲得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但是國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的收縮卻為行業(yè)下半年的走勢(shì)埋下了一絲隱憂。
今年是近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集、調(diào)控力度最大的一年，從傳統(tǒng)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控范圍也從一二線城市逐漸蔓延到了三四線，投資投機(jī)的需求得到了明顯抑制，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降趨勢(shì)。“預(yù)計(jì)今年下半年市場(chǎng)會(huì)比較冷，價(jià)格已有下滑跡象，有些城市的項(xiàng)目將會(huì)降價(jià)甩賣，以此保證業(yè)績(jī)，而銷售回款也會(huì)放緩。”一位房企高管如是透露。
針對(duì)下半年樓市的變化，交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹的看法是，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動(dòng)，市場(chǎng)成交同比持續(xù)放緩。在資金方面，其預(yù)計(jì)行業(yè)到位資金增速將繼續(xù)縮窄，房貸利率可能會(huì)明顯上調(diào)，開(kāi)發(fā)投資增速則將步入下行階段，但跌幅不會(huì)太大。
有分析師表示，上半年一二線城市的房?jī)r(jià)主要受“限價(jià)”政策影響，房?jī)r(jià)走勢(shì)扭曲，但進(jìn)入下半年后，房企將開(kāi)始面臨資金壓力、規(guī)模沖刺壓力，有可能會(huì)采取“以價(jià)換量”的策略積極推盤，房?jī)r(jià)的走勢(shì)或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。
另有業(yè)內(nèi)人士稱，由于市場(chǎng)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期，龍頭房企還會(huì)利用自己規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)“保量”，即使是“以價(jià)換量”也要“沖業(yè)績(jī)”，確保規(guī)模上的市場(chǎng)地位。而此時(shí)，一部分中小房企勢(shì)必會(huì)遇到資金的問(wèn)題，這也將大魚(yú)吃小魚(yú)、快魚(yú)吃慢魚(yú)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。
對(duì)于下半年，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從2016年“9·30”開(kāi)始的這一輪調(diào)控，讓樓市在今年面臨明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)，大部分房企在2016年拿到了比較高價(jià)的地，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較高，但調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的難度非常大。
“2017年，各種融資渠道的壓力逐漸增加，很多房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)進(jìn)一步加大。”（嫣茹）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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