自去年9月30日全國(guó)主要城市收緊房地產(chǎn)政策以來(lái)，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，至今已有超過(guò)百城發(fā)布過(guò)200余次樓市調(diào)控政策。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不減，房地產(chǎn)銷售趨弱、融資渠道持續(xù)收緊，這令房企的資金鏈深度承壓，尤其是中小房企的資金鏈面臨著生死大考。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策指引下，樓市將加速回歸居住屬性，而“購(gòu)租并舉”住房制度的建立也將重構(gòu)樓市格局。資金充足的龍頭房企在行業(yè)格局的重構(gòu)中將掌握主動(dòng)權(quán)，而眾多的中小房企則危大于機(jī)，房企之間的整合大戲?qū)?huì)持續(xù)上演。
調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不減
目前，“調(diào)控”依舊是全國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。從政策的內(nèi)容來(lái)看，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售再到限商，熱點(diǎn)城市組合執(zhí)行著“五限”的措施。
而調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，也使投資投機(jī)性需求受到遏制，房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)退燒。繼今年9月底各地連續(xù)收緊樓市調(diào)控政策后，進(jìn)入10月以來(lái)，全國(guó)多地調(diào)控措施再度以“限售”為主進(jìn)行擴(kuò)圍升級(jí)。截至目前，已經(jīng)有近50個(gè)城市采取了限售措施。而深圳、武漢、南京等地先后通過(guò)提高公積金貸款門(mén)檻、強(qiáng)化限購(gòu)等措施給樓市進(jìn)一步降溫。而即使是沒(méi)有推出樓市新政的城市，其調(diào)控手段也趨于嚴(yán)厲。
10月，隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷深入，70個(gè)大中城市中的15個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。從環(huán)比上看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格有所下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間。從同比上看，13個(gè)城市漲幅繼續(xù)回落，回落幅度在0.1至3.7個(gè)百分點(diǎn)之間。正是因?yàn)槿绱?，業(yè)內(nèi)相信隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，房企之間的分化將會(huì)進(jìn)一步加劇，出現(xiàn)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象在所難免。
此外，房地產(chǎn)金融端口也在持續(xù)收緊。一方面，房企融資渠道全面受限，不僅是銀行信貸，房企再融資的管控也趨于嚴(yán)格，包括不能在境內(nèi)發(fā)債，禁止到H股上市融資，基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項(xiàng)目等。另一方面，監(jiān)管部門(mén)還嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。除此以外，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率等舉措，也進(jìn)一步加速了樓市的“降溫”。
事實(shí)上，此前消費(fèi)貸的違規(guī)流入降低了樓市的調(diào)控效果，由于消費(fèi)貸期限短、利率高，若房?jī)r(jià)回落會(huì)很容易出現(xiàn)資金鏈的斷裂，更進(jìn)一步斷供則會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)引至銀行體系。據(jù)房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月以來(lái)全國(guó)短期消費(fèi)貸款同比大幅攀升，新增異常短期消費(fèi)貸款金額約為3700億元，估計(jì)其中至少有3000億元流向樓市。近一個(gè)月以來(lái)，南京、北京、廣州、深圳等六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸的檢查和監(jiān)管，嚴(yán)控消費(fèi)貸流向了樓市。這使得房企的融資規(guī)模受到抑制，融資成本大幅抬升，致使部分中小房企的資金鏈條持續(xù)緊繃。
此外，據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月重點(diǎn)房企融資規(guī)模顯著下滑，銀行信貸已成為行業(yè)的主流融資方式。10月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企發(fā)生融資38筆，累計(jì)融資金額合計(jì)達(dá)982.84億元，較上月減少了28.76%。海通證券報(bào)告也指出，今年前三季度地產(chǎn)債凈融資額為2067億元，僅為去年同期的兩成，這主要是源于地產(chǎn)公司債發(fā)行的銳減。
值得一提的是，銷售的持續(xù)下滑進(jìn)一步加劇了房企的資金壓力，致使房企內(nèi)部的現(xiàn)金流趨降。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積同比增速?gòu)慕衲昴瓿醯?5.1%回落到了1月至10月的8.2%，其中商品住宅銷售面積更是從23.7%回落到了5.6%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)了一年的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將進(jìn)入降溫周期。
房企整合大戲?qū)⒊掷m(xù)上演
而在房地產(chǎn)調(diào)控未見(jiàn)絲毫放松之際，龍頭房企的銷售額卻持續(xù)刷新著歷史紀(jì)錄。在今年前10月銷售業(yè)績(jī)位列前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等15家房企的業(yè)績(jī)已超過(guò)了去年全年。而在龍頭房企的強(qiáng)大業(yè)績(jī)之下，房企的整合大戲也將持續(xù)上演。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，龍頭房企轉(zhuǎn)型加速、布局合理，其背后除了消息面的刺激因素外，還有龍頭房企在資源儲(chǔ)備、轉(zhuǎn)型潛力上的深厚積累。此外，住房租賃鼓勵(lì)政策的出臺(tái)也加快了部分房企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，這也受到市場(chǎng)的關(guān)注。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然今年樓市受到調(diào)控的重壓，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然樂(lè)觀。從全國(guó)的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次刷新歷史紀(jì)錄。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企銷售業(yè)績(jī)和樓市調(diào)控的預(yù)期效果略有差異實(shí)際上是一種很正常的現(xiàn)象。從實(shí)際情況來(lái)看，雖然調(diào)控逐漸收緊，但調(diào)控城市主要集中于大城市。而對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，今年市場(chǎng)的表現(xiàn)反而不錯(cuò)。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域真正的降溫還沒(méi)開(kāi)始，預(yù)計(jì)到明年會(huì)有類似降溫的表現(xiàn)。但根據(jù)現(xiàn)在金額衡量的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，很難說(shuō)明年一定會(huì)出現(xiàn)同比下跌的情況。
不可否認(rèn)的是，調(diào)控、融資、銷售已成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的“三座大山”，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的態(tài)勢(shì)下，尤其是從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng)，房企融資渠道被全面收緊，這將加劇房企的分化，龍頭房企將更加重視多元化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，而中小房企則由于資金鏈深度承壓而使生存空間越來(lái)越小。
強(qiáng)者恒強(qiáng)，小型房企生存之艱，通過(guò)數(shù)據(jù)即可略見(jiàn)一斑：今年上半年，房企金額集中度的增速整體高于面積集中度。在金額上，TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了58.1%和64.8%。在面積上，TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了33.2%和36.9%。
以房企中并購(gòu)能力最強(qiáng)的融創(chuàng)為例，在今年融創(chuàng)的新增儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)建筑面積中，并購(gòu)所得占比已達(dá)97%。另外，融創(chuàng)還以438.44億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目，創(chuàng)下行業(yè)并購(gòu)金額的新高。
另一并購(gòu)大鱷陽(yáng)光城的總裁張海民曾這樣笑談自己：“一共坐了113次飛機(jī)，而且過(guò)去一年，不是在并購(gòu)，就是在并購(gòu)的路上。”
在這場(chǎng)并購(gòu)的饕餮盛宴中，大快朵頤的并不限于少數(shù)幾家房企。去年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升了43%。今年上半年房地產(chǎn)并購(gòu)交易金額同比增加78.5%，數(shù)量增加了24.7%。
而到了11月，僅14、15日兩天就發(fā)生了多起并購(gòu)案例，涉及華僑城、中航地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、億達(dá)股份等，并購(gòu)金額超150億元。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，公開(kāi)的房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)總額已經(jīng)超過(guò)500億元，而類似的事件還會(huì)頻繁發(fā)生，房企并購(gòu)整合大戲?qū)⒊掷m(xù)上演。
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然整合并購(gòu)是行業(yè)的趨勢(shì)，但是小型房企船小好調(diào)頭，在這波被大鱷們裹挾的時(shí)代熱潮中，依然會(huì)有小型房企生存發(fā)展的路徑。市場(chǎng)的需求是多元的，未來(lái)的發(fā)展充滿了各種可能性。（李佳鵬 吳家明）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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