持續(xù)近三年的樓市“去庫存”效果進一步顯現(xiàn)，多數(shù)城市的房地產(chǎn)庫存已進入良性周期。數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，受監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個月同比下跌。對比歷史數(shù)據(jù)，當前的即庫存規(guī)模已回落到了4年前———全國80城庫存規(guī)模相當于2013年8月的水平。業(yè)內(nèi)普遍認為，今年前10月全國樓市深度調(diào)整，充分體現(xiàn)了調(diào)控政策的效應。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 持續(xù)近三年的樓市“去庫存”措施效果進一步顯現(xiàn)，目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)庫存已進入良性周期。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，受監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個月同比下跌。
對比歷史數(shù)據(jù)，當前全國80城庫存規(guī)模相當于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模回落到了4年前。事實上，2015年以來，全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下降態(tài)勢，這也意味著去庫存取得了較好的效果。
具體來看，各線城市樓市庫存普遍下跌。截至10月底，一、二線及三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。均出現(xiàn)了環(huán)比和同比下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。
10月，80個城市中有67個城市庫存低于去年同期水平，另有13個城市庫存出現(xiàn)了同比增長。其中，珠海、合肥和惠州三個城市庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到95%、79%和77%。在80個城市中，有67個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，分別為55%、49%和38%。庫存同比下跌的城市數(shù)量明顯多于上升的數(shù)量。
從供求結(jié)構(gòu)來看，10月商品住宅新增供應規(guī)模整體上小于成交規(guī)模。80個城市新建商品住宅新增成交量為3617萬平方米，環(huán)比減少1.5%，同比減少27.2%。對比供應數(shù)據(jù)，10月樓市供小于求，使得庫存規(guī)模總體上有所下滑。
不僅如此，庫存增長將壓迫房價回落，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這也可以解釋近一個月以來一線城市房價指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。
官方公布的數(shù)據(jù)也反映出了同樣的趨勢。10月份，全國商品房待售面積為60258萬平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末擴大了1.1個百分點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當前房地產(chǎn)去庫存任務已初步完成，一二線及三四線城市商品房庫存消化較為充分，很多城市庫存消化周期已降至12個月以下。尤其是在今年，許多三四線城市成為了去庫存的主力軍。
從存銷比來看，截至10月，一、二線及三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個月。相比9月11.6、10.6和10.8個月的數(shù)值，三類城市均有所反彈。嚴躍進表示，“觀察近期這三類城市的存銷比數(shù)據(jù)，縱向看，基本上都呈現(xiàn)了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢。從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經(jīng)增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋近幾個月國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)中一線城市房價指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”
針對全國80城庫存規(guī)模持續(xù)下降的情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，各地普遍實行嚴格預售審批政策，是庫存減少的主要原因。“10月份，80個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為2782萬平方米，環(huán)比減少33.3%，同比減少36.4%。從總體上看，10月房企推盤節(jié)奏有所放緩。這也說明當前預售證管控政策依然是比較嚴厲的，且超乎預期。”他說。
嚴躍進還表示：“前10個月，全國80個城市新批準的預售面積為32711萬平方米，同比下跌16.5%。預售證發(fā)放規(guī)模減少，一方面和各地前兩年供地節(jié)奏放緩有關(guān)，另一方面也和各地的價格管控有關(guān)。很多高價樓盤若不主動調(diào)低申報價格，就會面臨無法獲得預售證的尷尬。”
“今年前10個月全國樓市深度調(diào)整，充分體現(xiàn)了調(diào)控政策效應。尤其是一些房價過快上漲的城市，在預售證發(fā)放上持續(xù)收緊，這對于督促房企降價、穩(wěn)定房價等都發(fā)揮出了重要作用。”嚴躍進表示，“從短期來看，至少在今年年底前，考慮到房價穩(wěn)定的政策導向沒有變化，所以年底前部分城市依然會執(zhí)行較為嚴厲的預售證管控政策，這會制約庫存規(guī)模的上升速度。”
除了調(diào)控基調(diào)不放松之外，今年住建部還強調(diào)要完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，包括大力發(fā)展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)等，這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控在保持定力的同時，主導思想將逐漸由“去庫存”向完善供給過渡。
業(yè)內(nèi)普遍認為，有效落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在滿足剛需、適度增加土地供應的同時，應更加有效地遏制投資投機性購房。特別是要穩(wěn)妥把握樓市杠桿率，強化對二套及以上房屋的限貸措施。（高偉 龐無忌）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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