世界五大房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)之一仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告稱，中共十九大將未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)放在了提高發(fā)展質(zhì)量和可持續(xù)性上，這一原則性的轉(zhuǎn)變有望重塑中國未來的經(jīng)濟(jì)政策，過去幾年依托大規(guī)模的投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的模式或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。具體到房地產(chǎn)市場，在“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位下，仲量聯(lián)行認(rèn)為，隨著監(jiān)管的加強(qiáng)和宏觀調(diào)控政策的深入，中國房地產(chǎn)行業(yè)將在2018年開啟一個新時代。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 住宅市場熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移
仲量聯(lián)行報告認(rèn)為，隨著2018年政府調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之貨幣政策的收緊，預(yù)計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。住宅市場熱點(diǎn)將漸漸轉(zhuǎn)移至租賃市場。
該報告稱，在供應(yīng)長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房將會成為中國房地產(chǎn)市場下一個值得關(guān)注的熱點(diǎn)，尤其是長租公寓市場在一、二線城市發(fā)展前景巨大。千禧一代在中國城市人口總量中的比重約為27%，隨著千禧一代陸續(xù)成為勞動力市場的主力軍，以及人口流動性的增加，住房租賃需求正在快速增長。此外，中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)也將助推租賃市場的發(fā)展。
不過報告也指出，在短期內(nèi)，中國的住房租賃市場若要蓬勃發(fā)展，還有幾個問題亟待解決。首先，回報率是開發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場的最大挑戰(zhàn)。在許多城市中，單個物業(yè)的租金收益率僅為2%，并不足以調(diào)動開發(fā)商和投資者的積極性。
其次，與住房所有者相比，租戶通常相對難以享受到當(dāng)?shù)氐慕逃歪t(yī)療等公共服務(wù)。盡管廣州和武漢等城市近期頒布了相關(guān)政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權(quán)利，但鑒于公共資源有限，這些政策能否真正“落地”目前尚不清楚，依然充滿挑戰(zhàn)。
再次，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動租賃住房市場的發(fā)展。以美國為例，針對租賃住房市場的投資額已創(chuàng)出歷史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業(yè)房地產(chǎn)投資總額的1/3，其中房地產(chǎn)投資信托基金成為該市場最大的投資者。為鼓勵開發(fā)商建設(shè)多戶家庭住房，美國各州都出臺了各種稅收優(yōu)惠政策。
商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動
住宅市場之外，仲量聯(lián)行報告認(rèn)為，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)很多新變化。
辦公地產(chǎn)方面，報告稱，中國的大部分城市目前處在辦公樓供應(yīng)高峰期，空置率水平普遍較高，租金總體保持平穩(wěn)或小幅下調(diào)。展望2018年，隨著金融業(yè)開放、國企改革、自由貿(mào)易港等改革措施的加速落實(shí)，企業(yè)對辦公樓的需求有望保持快速增長，從而推動租金企穩(wěn)回升。其中，來自新興行業(yè)企業(yè)的需求將成為2018年辦公樓市場的亮點(diǎn)。隨著政府政策支持力度的加大和資本市場的推動，人工智能、游戲、數(shù)字新媒體等行業(yè)增長潛力巨大，有望在更多城市成為辦公樓市場需求的主力軍。
零售物業(yè)市場方面，報告指出，受到電商沖擊和供應(yīng)高峰的雙重影響，購物中心將由傳統(tǒng)銷售場所向社交體驗(yàn)中心轉(zhuǎn)變，體驗(yàn)業(yè)態(tài)如餐飲、娛樂、生活服務(wù)等的比重將持續(xù)上升。越來越多的開發(fā)商、運(yùn)營商通過大數(shù)據(jù)分析客戶消費(fèi)行為，開展精準(zhǔn)的定制服務(wù)，并且靈活運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺、移動終端和社交媒體與消費(fèi)者互動，增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)以降低電商沖擊。2018年，越來越多的實(shí)體零售將與電商企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，通過交叉持股、并購重組等多種形式整合市場資源，拓展全渠道布局。
物流地產(chǎn)方面，報告稱，中國的物流地產(chǎn)市場在過去幾年表現(xiàn)搶眼。電商和第三方物流的快速發(fā)展催生大量倉儲需求，推動租金快速上升。展望2018年，電商與第三方物流依然主導(dǎo)需求。但是隨著線上線下搭配銷售模式的進(jìn)一步發(fā)展，傳統(tǒng)零售業(yè)在需求產(chǎn)業(yè)中的占比有望提高。
仲量聯(lián)行報告提醒，隨著去杠桿的深入，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和資產(chǎn)持有人輕松融資或再融資的日子可能將一去不復(fù)返，其將不得不積極拓展其他替代融資渠道，特別是資產(chǎn)證券化。以CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保證券）為例，美國2016年CMBS的發(fā)行量為760億美元。在中國，2016年CMBS的發(fā)行量不到200億元，而2017年前11個月CMBS發(fā)行量就已經(jīng)超過550億元。雖然資產(chǎn)證券化在中國目前仍處于初級階段，考慮到中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模，資產(chǎn)證券化將在未來的幾年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。（楊舒）
轉(zhuǎn)自：國際商報
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