進(jìn)入3月之后，又到了租房市場的需求旺季。來自鏈家方面的消息顯示，今年以來北京的房租水平確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的上漲。然而，面對(duì)著“房租年年漲工資沒咋漲”“應(yīng)屆畢業(yè)生住房壓力大”等現(xiàn)狀，近段時(shí)間以來出臺(tái)的多項(xiàng)政策都在清晰地傳遞著政府建立多層次住房供給體系和保障體系的決心。而業(yè)內(nèi)人士指出，想要完成住房供給體系的改革，亟待金融領(lǐng)域的助力。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 房租上漲施壓
隨著租房旺季的到來，不斷上漲的房租上令不少在大城市打拼的年輕人頭疼不已。
已經(jīng)在北京工作了一年有余的小周告訴記者，她所租的房子位于北京豐臺(tái)區(qū)，眼看著房子馬上就到期了，可房東提出的續(xù)租條件卻是：今年的房租要比去年每月漲出300元。“我一直在銀行工作，因工作安排原因，今年的工資相較去年不但沒漲反而有小幅下降。我也咨詢了一下附近的房屋中介，發(fā)現(xiàn)市場價(jià)格整體都漲了?，F(xiàn)在的租房壓力真的好大。”
事實(shí)上，近期房租上漲的情況屢見報(bào)端。據(jù)媒體報(bào)道，北京南四環(huán)外舊宮地區(qū)某房產(chǎn)中介工作人員張女士稱，附近的房源價(jià)格都漲了將近五成。而記者近日走訪北京各地區(qū)的租房情況時(shí)也發(fā)現(xiàn)，自去年11月之后，各地房租均出現(xiàn)了不同程度的漲幅，再加上到了年后旺季，某些地區(qū)整租和合租一居室單價(jià)與去年同期相比最高的漲了1000元/月，低的也漲到了300元/月至800元/月不等。
對(duì)此，鏈家有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從總體而言，北京今年以來的住房租金水平確實(shí)出現(xiàn)了一定程度上漲，但也符合季節(jié)性的規(guī)律特征。而實(shí)際上，除了北京之外，不少熱點(diǎn)城市的租金也都相繼上漲。據(jù)天津市專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春季租房旺季到來后，大型房產(chǎn)中介僅3月上半月的租房成交量便已超過2月全月的成交量。天津市區(qū)的熱門房源月租金價(jià)格上漲了100元至200元不等。
此外，還有媒體指出，深圳羅湖、福田地區(qū)的多家中介機(jī)構(gòu)均表示，多數(shù)地區(qū)的房屋租金漲幅都在3%至10%之間。在羅湖區(qū)筍崗片區(qū)經(jīng)營中介生意的羅先生表示，春節(jié)過后深圳租賃市場是傳統(tǒng)的旺季，但與去年春節(jié)后的市場不同，今年的租金漲幅非常明顯。“就像嘉寶田花園三期的68平方米兩居室房屋，去年年底只要5300元/月左右，而現(xiàn)在普遍要價(jià)6000元/月。”而在曬布片區(qū)經(jīng)營中介生意的李經(jīng)理則稱，不僅房租普遍上漲，最近甚至出現(xiàn)了連房源都很緊缺的現(xiàn)象。“像曬布地鐵口的嘉年華名苑，現(xiàn)在連一套放租的房源都沒有。”據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，深圳有79.5%的受訪者稱今年的租金有所上漲。
對(duì)于旺季租房價(jià)格的上漲，北京房協(xié)副會(huì)長兼秘書長陳志認(rèn)為，一線城市住房租金、房價(jià)和收入之間的匹配關(guān)系失衡是長期存在的現(xiàn)象，而不是現(xiàn)在才出現(xiàn)的。政府發(fā)力調(diào)整租賃市場關(guān)系、規(guī)范租賃市場、增加供給的行動(dòng)，都需要一定時(shí)間才能見效，并不能一蹴而就，所以這種失衡現(xiàn)象可能還會(huì)持續(xù)。
租賃市場步入黃金時(shí)代近段時(shí)間以來，在各地實(shí)行房地產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控的背景下，發(fā)展住房租賃市場、探索共有產(chǎn)權(quán)房制度建設(shè)以及擴(kuò)大租賃、共有產(chǎn)權(quán)房用地成為樓市調(diào)控的新舉措。對(duì)此有媒體指出，住房租賃市場賺錢的黃金時(shí)代已經(jīng)到來。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個(gè)城市開啟了租賃用地供應(yīng)加速模式。從全國范圍來看，累計(jì)已有多個(gè)城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，可以直接提供租賃房源超過10萬套。
另一方面，從全國租賃城市的落地政策來看，除了要增加房源供應(yīng)外，多地也出臺(tái)了針對(duì)租購?fù)瑱?quán)的政策，以增加租房者應(yīng)獲得的權(quán)益。全國已經(jīng)有超過12個(gè)省份的50個(gè)以上城市發(fā)布了相關(guān)政策內(nèi)容。政策的落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。
住建部負(fù)責(zé)人也表示，預(yù)計(jì)到2020年，我國提供給租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的用地將占土地增量的30%。
除了政策的利好刺激外，有機(jī)構(gòu)調(diào)研指出，在未來三四年內(nèi)，中國長租公寓市場將迎來巨大發(fā)展機(jī)遇，機(jī)構(gòu)管理的租賃房間數(shù)量的年均復(fù)合增長率將會(huì)達(dá)到40%至50%。
發(fā)展急需金融助力
在政策引導(dǎo)和市場力量的雙重作用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在重新定位市場角色，積極通過資本市場布局，快速參與到多元住房供給體系中去。但對(duì)于房企而言，要想推動(dòng)住房租賃領(lǐng)域的發(fā)展還是差點(diǎn)“錢”。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪表示，在租售并舉、鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展、多主體參與等政策推出后，房地產(chǎn)市場發(fā)展迎來了新模式——既打破了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于房源的壟斷，讓一些非房企能夠參與到對(duì)房源的整合，同時(shí)，存量房也能夠有效參與到租賃市場中。而且，通過發(fā)展長租房等租賃住房模式，還可以形成穩(wěn)定長效的市場化的產(chǎn)品，通過長期培育，逐步影響租房消費(fèi)人群的消費(fèi)觀念，擴(kuò)大租房人群。
在此背景下，房企的參與積極性高漲，尤其是針對(duì)長租公寓這片萬億級(jí)藍(lán)海。近年來，萬科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋、保利等行業(yè)龍頭開發(fā)商紛紛以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入到了該領(lǐng)域。不過，即便是這些行業(yè)巨頭，面對(duì)長租市場投入大、周期長、利潤薄的特性，也在盡可能地想辦法獲取融資上的支撐。不久前，保利、碧桂園、旭輝等多家房企先后發(fā)行了多筆租賃住房REITs，其中碧桂園的租賃住房REITs總規(guī)模高達(dá)100億元。
而縱觀全行業(yè)，近年來，REITs產(chǎn)品的規(guī)模正在加速增長。華泰證券研報(bào)顯示，截至今年2月7日，交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為29只，總發(fā)行規(guī)模已達(dá)643億元。僅去年前10個(gè)月成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上就已經(jīng)超過前3年的總和。
REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。中信證券研究認(rèn)為，未來，資產(chǎn)證券化將在房地產(chǎn)融資行為中扮演越來越重要的角色。此外，一些民間的擔(dān)保類公司、地方AMC公司、財(cái)富中心、供應(yīng)鏈金融、保理等較為靈活的融資渠道也存在合作的空間。
但相比于租賃證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展，由于此前監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)融資政策的不斷收緊，A股房企在租賃住房領(lǐng)域的直接融資行為仍是空白。100多家滬深上市房企當(dāng)下只能“繞道”獲取租賃住房的融資支持，這在一定程度上延緩了他們推進(jìn)租賃住房發(fā)展的速度。
實(shí)際上，在“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的精神指引下，資本市場正逐步加強(qiáng)對(duì)自持、租賃等方面的保障力度，這從租賃證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展?fàn)顒菀部梢钥闯龆四?。而有消息人士稱，近期證監(jiān)會(huì)、交易所也都在加強(qiáng)研究相關(guān)政策。“目前拓寬租賃地產(chǎn)的融資通道已成為相關(guān)部門的工作重點(diǎn)，A股市場作為上市房企重要的直接融資渠道，未來有望得到充分利用”。
值得注意的是，當(dāng)下已經(jīng)有A股房企開始嘗試在滬深市場上進(jìn)行自持住房項(xiàng)目的融資。
3月16日，宋都股份發(fā)布公告稱，擬非公開發(fā)行不超過2.68億股，募集資金總額不超過10億元，用于杭州大江東相賢府和杭州富陽麓宸府項(xiàng)目的自持部分。項(xiàng)目建成后，合計(jì)增加自持住宅面積約為4.4萬平方米，將迅速選擇合適的方式投入到杭州的住房供應(yīng)市場中。（王崢 張達(dá)）
轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
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