樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán) 多地“銀四”低調(diào)開場(chǎng)

　　每年三四月份，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)積極開盤推房，故樓市有“金三銀四”為銷售旺季的說法。自3月以來，全國(guó)超過20個(gè)城市合計(jì)發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，這也是自2016年“9·30”新政后樓市掀起的第五輪調(diào)控浪潮。有專家表示，未來樓市調(diào)控政策力度會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)高壓態(tài)勢(shì)。此外，銀行業(yè)作為樓市調(diào)控的“神助攻”，仍舊扎緊了進(jìn)入樓市資金“錢袋子”。在此背景下，多地樓市“銀四”低調(diào)開場(chǎng)。

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)

　　“‘房住不炒’不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，也將是長(zhǎng)效機(jī)制的主基調(diào)，這四個(gè)字將指導(dǎo)未來五年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)政策的基本走向。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，短期內(nèi)樓市調(diào)控政策不會(huì)放松，甚至趨于強(qiáng)化，尤其是對(duì)于新熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)城市。

　　事實(shí)上，自2016年“9·30新政”打響了樓市調(diào)控的第一槍開始，我國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)行了5輪調(diào)控：“9·30新政”以多地開始限購(gòu)為開端開啟樓市第一輪調(diào)控，2017年北京“3·17新政”標(biāo)志著第二輪調(diào)控升級(jí)，同年7月開始在多地發(fā)布“租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策形成第三輪調(diào)控?zé)岢保?月份三四線城市加入第四輪調(diào)控，而本輪調(diào)控的特征則是公證搖號(hào)。

　　“3月密集出臺(tái)新政其實(shí)并不意外。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，2018年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫(kù)存”的推動(dòng)下可能出現(xiàn)持續(xù)小幅上行態(tài)勢(shì)。而全國(guó)兩會(huì)期間，我國(guó)已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松、長(zhǎng)效機(jī)制深化落實(shí)的方向。所以，一些房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)出臺(tái)新政直指市場(chǎng)穩(wěn)定，并且政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這既符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　在去年年底召開的城鄉(xiāng)住建工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽就強(qiáng)調(diào)2018年要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。曾有一些人認(rèn)為“差別化調(diào)控”難免在一些地方呈現(xiàn)“開閘放水”的效果，但如今看來，無論是政策的目的還是結(jié)果都未指向這一方向。

　　對(duì)于今年樓市的整體方向，有專家指出，調(diào)控政策力度依然在持續(xù)，今年的70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然會(huì)明顯分化，三四線去庫(kù)存城市房?jī)r(jià)在今年初有望平穩(wěn)微漲，北京等一線城市房?jī)r(jià)在今年將繼續(xù)同比下調(diào)。我國(guó)將繼續(xù)建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

　　“就目前來看，調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展走勢(shì)，這種政策基調(diào)在今年不太可能出現(xiàn)明顯變化，只緊不松的格局不會(huì)發(fā)生較大調(diào)整，潛在新熱點(diǎn)城市的調(diào)控將趨嚴(yán)，調(diào)控的高壓仍將存在。”楊現(xiàn)領(lǐng)補(bǔ)充說。

　　此外，鏈家研究院分析認(rèn)為，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)維持中性趨緊態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在一二線城市行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會(huì)推廣至三四線城市，從而防止市場(chǎng)過熱。還有分析認(rèn)為，目前在全國(guó)，特別是一二線城市新建商品房市場(chǎng)均存在限價(jià)的現(xiàn)象。房源在限價(jià)的環(huán)境下，放量謹(jǐn)慎而需求相對(duì)旺盛，未來向剛需傾斜將會(huì)是主流政策。

　　銀行“錢袋子”不松口

　　日漸收緊的信貸和銀根，是致使樓市降溫的重要因素。

　　3月下旬，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行下發(fā)通知，嚴(yán)防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購(gòu)房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。對(duì)此，易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，這一新規(guī)是在落實(shí)今年1月銀監(jiān)會(huì)的工作部署，估計(jì)還將有更多地方政府跟進(jìn)出臺(tái)細(xì)則。“房住不炒”與金融防風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境，令高杠桿炒房者處境惡化。

　　國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)無論是供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是“首置利率較基準(zhǔn)利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時(shí)才能休止仍是未知數(shù)。

　　除此之外，3月全國(guó)房貸利率繼續(xù)爬高。據(jù)在線金融搜索平臺(tái)融360本月10日發(fā)布的《2018年3月中國(guó)房貸利率市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，3月，全國(guó)首套房貸款平均利率保持上漲趨勢(shì)。具體來看，一線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，利率未出現(xiàn)大幅變化；部分二線城市首套房及二套房貸款利率均出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　來自融360的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月平均利率4.46%，上升了23.54%。

　　而3月二套房貸款平均利率為5.86%，較2月上升0.07個(gè)基點(diǎn)，增速首次超過首套增速。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這反映出當(dāng)前針對(duì)二套房的政策調(diào)控力度更大了，未來二套房貸款利率也將與首套房貸款利率逐漸拉開，差異化信貸政策也將在利率上得到充分體現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前市場(chǎng)中有小部分銀行分支行暫停房貸業(yè)務(wù)，其中多為中小銀行，就市場(chǎng)中銀行消化房貸業(yè)務(wù)需求的占比來看，中小型銀行占比較小，個(gè)別中小銀行調(diào)整實(shí)際對(duì)市場(chǎng)影響并不大。

　　就居民最關(guān)心的未來房貸利率走向問題，報(bào)告結(jié)合歷史數(shù)據(jù)及模型進(jìn)行了預(yù)測(cè)：若房貸保持當(dāng)前增速，今年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會(huì)是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，剛需族將會(huì)更加有利。

　　多地“銀四”低調(diào)開場(chǎng)

　　“金三銀四”是樓市的傳統(tǒng)旺季，而“銀四”的開場(chǎng)卻并沒有大家想象中那么“美”。

　　以湖南長(zhǎng)沙為例，4月首周（4月2日-4月8日），商品房和住宅成交量不僅再度下降，供應(yīng)面積同時(shí)也出現(xiàn)斷崖式下跌。具體來看，首周長(zhǎng)沙市商品房成交面積再度下降，成交37.86萬平方米，環(huán)比下降22.97%，成交套數(shù)為3522套。

　　在供應(yīng)方面，上周，長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)面積出現(xiàn)大幅下降，總計(jì)供應(yīng)16.27萬平方米，環(huán)比下降71.95%。其中，長(zhǎng)沙市商品房住宅供應(yīng)面積同樣明顯下跌，總計(jì)供應(yīng)13.01萬平方米，環(huán)比下降75%。

　　目光再轉(zhuǎn)向湖北武漢。受清明假期及供應(yīng)銳減等因素影響，“銀四”首周（3月26日-4月1日）武漢樓市成交大幅下滑超過三成，明顯遇冷。此外，當(dāng)周僅有海倫國(guó)際和康橋知園兩個(gè)樓盤開盤，推盤銳減，新房均價(jià)出現(xiàn)回落。據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月第一周武漢樓市商品住宅成交量總體減少33.4%，與2017年同期4145套的成交量相比下降了42.5%。

　　而在山東青島，“銀四”首周青島新房成交量也出現(xiàn)了回落。據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計(jì)，4月1日至4月7日，青島全市新房共成交3371套，環(huán)比前一周下跌了29.2%。二手房市場(chǎng)成交也同樣出現(xiàn)下滑，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月第一周，青島全市二手房共成交1213套，環(huán)比前一周下降43%，成交面積104264.2平方米。

　　“銀四”周期中同樣低調(diào)開場(chǎng)的還有江蘇無錫市。據(jù)悉，無錫首周新房備案成交量出現(xiàn)了大幅回落。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周（4月2日-4月8日）無錫全市商品房備案成交面積為9.52萬平方米，環(huán)比減幅達(dá)44.15%；備案成交882套，環(huán)比減少642套。商品住宅備案成交面積為8.22萬平方米，環(huán)比下降43.69%；備案成交套數(shù)為689套，環(huán)比減少492套。

　　對(duì)此，楊紅旭表示，多地出臺(tái)新政，落實(shí)“房住不炒”熱情高漲。今年，多數(shù)城市樓市都將由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，中心城市的房?jī)r(jià)在今年都不可能大漲。（劉詩(shī)萌 張驕）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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