“錢袋子”被扎緊 房企海外融資渠道受限

　　房企融資難問(wèn)題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示，“部分銀行暫停授信”“利率上調(diào)”等樓市利空動(dòng)作讓房企的融資渠道進(jìn)一步鎖緊。在這種背景下，海外融資成為很多房企的選擇。然而，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部近日聯(lián)合下發(fā)文件對(duì)此種融資方式也進(jìn)行了限制。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　“錢袋子”被扎緊

　　來(lái)自同策的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資2726億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度的波動(dòng)，房企多元化融資渠道全面被堵。對(duì)此，同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控未發(fā)生改變的情況下，地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”的重要節(jié)點(diǎn)上。

　　自2017年以來(lái)，金融監(jiān)管力度逐步加強(qiáng)。住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土部等多部委均表示要規(guī)范購(gòu)房融資行為，銀行、信托、證券交易所等均相繼出臺(tái)金融監(jiān)管政策，對(duì)房企融資規(guī)模、渠道、方式等做出了進(jìn)一步的規(guī)范，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審核與資金管控更加規(guī)范與嚴(yán)格，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)去杠桿和降風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)逐漸放緩，這讓大舉拿地帶來(lái)的資金壓力更加明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求愈發(fā)迫切。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，部分房企在2016年替換了部分高成本資金，資金鏈目前仍算寬裕。而隨著調(diào)控的持續(xù)，多數(shù)房企的壓力將越來(lái)越大。從各地樓市的調(diào)控情況來(lái)看，預(yù)計(jì)房企發(fā)債等渠道可能繼續(xù)收緊。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，今年將是最近4年資金壓力最大的一年。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增速和個(gè)人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，4月18日央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。今年1至4月信貸增速的下滑，表明以金融去杠桿為目標(biāo)、針對(duì)房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門在逐漸關(guān)小。同時(shí)，資金使用成本也在不斷提升。

　　事實(shí)上，境內(nèi)融資的難度仍舊很高。從成功發(fā)行的境內(nèi)債券來(lái)看，僅是以超短融、租房專項(xiàng)債券為主的另類融資途徑。境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進(jìn)一步收縮，4月份監(jiān)測(cè)的40家典型房企共融資47.20億元，環(huán)比3月下降了16.28%；信托貸款融資額為14.41億元，較3月大幅下跌60.58%。來(lái)自同策研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月以前，境內(nèi)再融資為房企最主要的股權(quán)融資方式，但自2017年12月以來(lái)，監(jiān)測(cè)的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)3個(gè)月為0。

　　上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模較大的主要原因是層層嵌套。監(jiān)管趨嚴(yán)后，很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)，而只能做股權(quán)投資。因此，有能力的上市房企可利用上市的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今，股權(quán)融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無(wú)奈”。

　　海外融資渠道受限

　　隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資的難度變得越來(lái)越大。海外融資成為很多房企的選擇。

　　自今年1月以來(lái)，房企借道海外融資“儲(chǔ)糧”的動(dòng)作頻發(fā)。4月份，房企海外融資總額折合人民幣為376.12億元，相比3月份的193.44億元大幅上升。從幣種來(lái)看，今年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之，新加坡元排第三。

　　值得注意的是，新加坡元首次超過(guò)港元位列第三，其主要原因是4月龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn)兩家房企選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為3.5億新加坡元。

　　陳朦朦認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)融資難度高、外部環(huán)境發(fā)生較大轉(zhuǎn)變時(shí)，房企海外融資規(guī)模擴(kuò)大是必然趨勢(shì)：“資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流得到改善、各種財(cái)務(wù)指標(biāo)良好的房企評(píng)級(jí)較高，海外融資成本較低。”有分析師表示，但有些中型房企負(fù)債較高，想借道海外融資儲(chǔ)備“糧食”的想法可能難以實(shí)現(xiàn)，即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本，會(huì)對(duì)利潤(rùn)造成嚴(yán)重侵蝕。

　　目前房企融資的主戰(zhàn)場(chǎng)集中在海外資本市場(chǎng)，但是這條路可能會(huì)變得極為難走。最近，外匯管理局有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)了對(duì)于房企借外債要保持審慎態(tài)度；除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。陳朦朦認(rèn)為，這是雪上加霜——該政策將增加地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度，從而導(dǎo)致未來(lái)房企境外融資環(huán)境變得惡化。

　　不僅如此，5月17日，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，嚴(yán)禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場(chǎng)化融資行為提供擔(dān)?；虺袚?dān)償債責(zé)任。

　　同時(shí)，該文件要求募集資金應(yīng)重點(diǎn)用于支持創(chuàng)新發(fā)展、綠色發(fā)展、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)以及“一帶一路”倡儀和國(guó)際產(chǎn)能合作等方面。專家認(rèn)為，該文件將引導(dǎo)企業(yè)資金脫虛向?qū)?。結(jié)合此前外匯局的最新規(guī)定，房企和城投平臺(tái)境外發(fā)債將受限，而符合我國(guó)戰(zhàn)略發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)將得到支持。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，此文件將進(jìn)一步增加企業(yè)融資尤其是海外發(fā)債融資的難度，并將有限的資金資源引入更符合國(guó)家政策的領(lǐng)域，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　天風(fēng)證券認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)的海外融資一直采取相對(duì)審慎的態(tài)度，而隨著中資房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的放量，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會(huì)控制節(jié)奏和規(guī)模，保障債務(wù)的安全性。（王麗新高改芳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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