多地住宅庫存下降 樓市步入“增供給”時代

　　國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場在5月出現(xiàn)了一定程度的反彈。同時，據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，熱點城市商品住宅交易量達到了近一年來的最高值。截至5月底，全國房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”效果明顯。綜合歷史數(shù)據(jù)觀察，當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，樓市將進入“增加有限供給”的新階段，未來多城市將進入補庫存、增供給的新時期。

（資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng)）

　　5月樓市有所反彈

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的反彈。從環(huán)比上看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲了0.3%和0.2%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲了0.9%和0.8%，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲了0.7%和0.6%。

　　此外，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市5月新建商品住宅成交面積約2786萬平方米，環(huán)比增加了12%，同比增加了5%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)同樣驗證了樓市的回暖。在該機構(gòu)統(tǒng)計的20個熱點城市中，5月，有16個城市的新房成交面積出現(xiàn)環(huán)比提升，13個城市同比提升。其中，一線城市成交面積環(huán)比上升35%，同比上揚4.5%。其中，北京環(huán)比升幅較大，達到114%，廣州、深圳的漲幅也都在22%以上。但值得注意的是，北京并不是上述熱點城市中漲幅最大者。環(huán)比漲幅最大的是南寧，交易面積上漲了166.4%；同比漲幅最大的是成都，交易面積上漲了246.9%。

　　相比之下，二手房市場的火爆程度雖不及新房，但也已出現(xiàn)了升溫態(tài)勢。據(jù)上海易居研究院對10個典型城市的監(jiān)測顯示，5月十城二手房成交共計約7.5萬套，環(huán)比增加16%，同比增加2%。從絕對量來看，5月十城二手房成交量是近11個月來的最高值。在一些存量房占比較大的城市中，二手房交易升溫較為明顯，反映出整體市場升溫的態(tài)勢。

　　而在端午小長假期間，樓市的成交也處于較高水平。以廣州為例，數(shù)據(jù)顯示，今年端午假期前兩日，廣州新建商品住房分別成交426套和369套，較2017年端午前兩日的130套和78套相比，上漲幅度高達227.7%和373%；在上海，端午假期前兩日新建商品住宅分別簽約278套和122套；深圳商品住宅簽約量也較上年有較大幅度的上漲。

　　庫存規(guī)模跌回六年前

　　在多地調(diào)控措施的作用下，房地產(chǎn)市場“去庫存”效應(yīng)明顯。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積為56010萬平方米，比4月末減少了677萬平方米。其中，住宅待售面積減少了466萬平方米，辦公樓待售面積增加了32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少了196萬平方米。

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的全國100個城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，受監(jiān)測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少了1.6%，同比減少了8.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)觀察，當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到了2012年3月的水平。

　　來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，一、二及三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2099萬、22061萬和18548萬平方米，環(huán)比增幅分別為-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分別為-3.1%、-10.3%和-6.1%。

　　“三類城市庫存規(guī)模均有下滑，這和5月市場交易的態(tài)勢有關(guān)”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，從同比漲跌數(shù)據(jù)看，二線城市的跌幅最大。

　　在100個城市中，有73個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑的態(tài)勢，其中大連、杭州和浙江金華的同比跌幅較大，跌幅分別為53%、49%和41%。同時，有27個城市庫存出現(xiàn)了同比增長?？傮w而言，庫存同比下跌的城市數(shù)量更多，也帶動了百城庫存規(guī)模的整體下跌。

　　嚴躍進表示，從總體來看，樓市上待售面積依然呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢，說明去庫存現(xiàn)象仍在持續(xù)。從此類跌幅來看，去庫存是在不斷收窄的，其動力或在減弱，城市正不斷從去庫存轉(zhuǎn)向補庫存。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)已初步完成，一二三四線城市商品房去庫存已十分充分，很多城市去庫存的周期在12個月以下。由于三四線城市庫存繼續(xù)減少，在一二線城市進入補庫存階段后，三四線城市也將開啟庫存短缺模式。除了個別區(qū)域外，全國樓市庫存已基本進入平穩(wěn)期。

　　樓市步入“增供給”時代

　　在上述背景下，業(yè)內(nèi)人士分析認為，樓市將進入“增加有效供給”的新時期。

　　5月初，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負責(zé)人，強調(diào)要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)，有針對性地增加有效供給，大力發(fā)展中小套型普通住房，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

　　5月下旬，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，再度重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。

　　隨后，多個城市出臺了與房地產(chǎn)市場相關(guān)的中長期規(guī)劃。其中，北京市推出了未來五年的住宅用地供地計劃，提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，從供給端增加共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模。而上海則發(fā)布了上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，強調(diào)大幅增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應(yīng)。

　　中國指數(shù)研究院相關(guān)負責(zé)人分析認為，一線城市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)特點已經(jīng)非常明顯。“目前北京、上海、深圳的住房供應(yīng)基本上體現(xiàn)為4：4：2的結(jié)構(gòu)。這個結(jié)構(gòu)最主要的特點就是擴大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重。這種結(jié)構(gòu)上的變化，能使?jié)M足中低端住房需求的房源大大擴充”。

　　來自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從6月開始，北京商品房住宅市場供應(yīng)開始明顯增加。新入市的十個項目中有四個限價房項目，包括瀛海府、金樾和著、旭輝城、熙悅林語等。“從整體來看，6月以前，新入市的十個項目有望增加3000套市場供給，這一數(shù)據(jù)也有望刷新最近數(shù)月的供應(yīng)紀錄”。張大偉分析認為，在限價房政策明確后，這部分項目有望加快入市，以增加市場供應(yīng)量。預(yù)計從6月開始，市場將出現(xiàn)供應(yīng)井噴，短期入市的房源有望超過2萬套。

　　此外，對于今年的供給，北京市住建委相關(guān)負責(zé)人也透露了另一個“專項任務(wù)”——今年北京市將盡快推進去年已供地的600萬平方米商品住房開工建設(shè)，截至目前已經(jīng)開工180萬平方米。“住建部門將通過建立臺賬、制定推進計劃、開展項目協(xié)調(diào)服務(wù)、暢通審批渠道、提高審批效率等措施，加快推進項目的開工。”

　　事實上，不僅僅是北京，全國多地樓市供應(yīng)都開始進入“快車道”。以杭州為例，日前，杭州多個區(qū)域迎來了多宗地塊的密集掛牌。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，杭州市區(qū)已有28宗掛牌地塊將于7月出讓，其中涉宅用地就有19宗。另一方面，新房市場的推盤速度也在加快。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，進入6月以來，在杭州市區(qū)范圍內(nèi)，僅住宅房源供應(yīng)量便增加了5000多套，其中不乏未來城、濱江金茂府、群賢府等熱門樓盤。（梁倩 高偉）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報
 

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