房企資金壓力逐步顯現(xiàn) 行業(yè)分化更加明顯

　　“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這已成為房地產(chǎn)企業(yè)一年多以來的“共識”。在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商已經(jīng)將“去杠桿、降負債”排到了壯大規(guī)模前，并升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務(wù)。在這樣的背景下，房企的資金壓力已逐步顯現(xiàn)。

（資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng)）

　　在多重因素疊加之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力逐漸顯現(xiàn)。與此同時，個別房地產(chǎn)企業(yè)已陷入到經(jīng)營不善的困境中，違約現(xiàn)象時有發(fā)生。近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)中弘股份已經(jīng)“爆雷”，多個項目銷售停滯，業(yè)績同比下滑了4876.59%。不可否認的是，在當(dāng)前的資金背景之下，整個行業(yè)的資金壓力正在逐步顯現(xiàn)。而在行業(yè)一片肅殺的氛圍中，不少房地產(chǎn)企業(yè)還是交上了漂亮的成績單，行業(yè)分化更加明顯。

　　“中弘危機”下的困境

　　近日，中弘股份先是稱上半年凈利潤大幅虧損14億元且債務(wù)纏身，后又收到監(jiān)管警示函，董事長被指披露信息、募集資金不合規(guī)。對此有觀點指出，這可能是有史以來第一家由于債務(wù)無法兌現(xiàn)而倒閉的房地產(chǎn)公司。

　　作為傳奇地產(chǎn)商人王永紅所創(chuàng)立的房地產(chǎn)企業(yè)，中弘股份近年來急速崛起，并以一系列旅游地產(chǎn)等資本運作項目而聞名。而這一切卻因為“缺錢”而改變。

　　7月13日，中弘股份發(fā)布半年度業(yè)績預(yù)告稱，今年上半年虧損14億元，比上年同期下降了4876.59%。中弘股份表示，公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目大多處于停工狀態(tài)，融資發(fā)生的資金成本費用、財務(wù)費用較上年同期增加了十億元。而受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司商業(yè)項目銷售停滯，住宅項目銷售也大幅下滑，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)項目銷售利潤較上年同期大幅減少。

　　而據(jù)最新公告顯示，中弘股份正在積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善解決的辦法，并在籌措償債資金。其方案包括：尋求重組、加快資產(chǎn)出售、催收應(yīng)收賬款等。在已披露的最新方案中，并不涉及與香港地區(qū)的業(yè)務(wù)或與香港公司對接的業(yè)務(wù)。

　　在尋求重組方面，6月28日，中弘集團與新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司共同簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架性協(xié)議》，目前新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司正對公司進行盡職調(diào)查等相關(guān)工作。

　　在資產(chǎn)出售方面，公司積極推進公司庫存房產(chǎn)銷售，也正同多家機構(gòu)積極商談資產(chǎn)出售事宜。公司與海南羅勝特投資有限公司已簽署了附加生效條件的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司擬以14億元的價格轉(zhuǎn)讓海南如意島項目，交易尚待公司股東大會審核通過。

　　而有“危機”的不僅僅只有中弘股份，如今不少企業(yè)都陷入到了預(yù)減或虧損的境地。近日，華聯(lián)控股、榮安地產(chǎn)、深物業(yè)A等多家公司均公布今年上半年業(yè)績有所下降，而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司則相繼發(fā)布了預(yù)虧公告。

　　房企資金壓力逐步顯現(xiàn)除了上述個別房地產(chǎn)企業(yè)已陷入經(jīng)營不善的困境外，整個行業(yè)的資金狀況都不容樂觀。“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這已成為房地產(chǎn)企業(yè)一年多以來的“共識”。在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商已經(jīng)將“去杠桿、降負債”排到了壯大規(guī)模前，并升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務(wù)。在這樣的背景下，房企的資金壓力已逐步顯現(xiàn)。

　　事實上，今年上半年融資監(jiān)管更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已逐步收緊。中國指數(shù)研究院7月24日公布的數(shù)據(jù)顯示，在傳統(tǒng)融資渠道收緊與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的支持下，上半年房地產(chǎn)ABS（資產(chǎn)證券化）迎來了爆發(fā)式發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認為，融資成本的上升，以及證監(jiān)會對房企發(fā)債的募資項目和資金用途的監(jiān)管，令“新債還舊債”途徑受阻。與此同時，上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模則有所下降。在融資渠道全面收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道趨向多元化，企業(yè)在不斷探索新的融資模式。

　　“在傳統(tǒng)融資渠道收緊與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的支持下，房地產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下新高。”上述負責(zé)人介紹，根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行75只，總發(fā)行規(guī)模達900.2億元，同比增長了82.8%。

　　“從整體來看，除了資產(chǎn)證券化融資方式以外，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道均受到一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。”上述負責(zé)人表示，隨著防控金融系統(tǒng)風(fēng)險政策的逐步落實與深入，融資監(jiān)管程度更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)不同陣營的融資成本正在加速分化。其中，大型國有房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)勢較大，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高了2-3個百分點。

　　而值得注意的是，下半年房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不但沒有放松之勢，反而將面臨更嚴(yán)厲的監(jiān)管。近日市場傳出消息稱，監(jiān)管層通過窗口指導(dǎo)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的融資檢查。這項摸排的主要內(nèi)容，是針對公司債與票據(jù)的互還、互償。

　　分析人士稱，窗口指導(dǎo)的這種操作，在從源頭收緊新增發(fā)債的同時還對以舊還新用途做出了明確強調(diào)，其實是對資金流量、流向的雙重規(guī)范。

　　對此，仲量聯(lián)行市場研究部總監(jiān)姚耀認為，開發(fā)商從資本市場獲得新資金的規(guī)模預(yù)計會繼續(xù)有所收縮，而對融資使用用途的規(guī)范讓房地產(chǎn)企業(yè)以舊還新的接力融資變得更加困難。

　　行業(yè)分化更加突出

　　在一些企業(yè)的“哭訴”聲中，行業(yè)陸續(xù)發(fā)布的2018年上半年業(yè)績預(yù)告中也有好消息。在之前1-2年銷售規(guī)模高歌猛進和資金環(huán)境寬松的背景下，主流房地產(chǎn)企業(yè)大多能夠獲得不俗的業(yè)績，個別房地產(chǎn)企業(yè)甚至能獲得500%的增長幅度。

　　由中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，較去年增加了12家；合計實現(xiàn)銷售額49743億元，同比增長了25.6%；市場份額提升15.2個百分點達到76.4%，行業(yè)集中度進一步提升。

　　而申萬宏源證券7月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，在60家發(fā)布中報業(yè)績預(yù)告的房地產(chǎn)企業(yè)中，有25家預(yù)增、7家扭虧、1家續(xù)盈，而首虧、續(xù)虧或預(yù)減的有22家，占比超過了1/3。一名房地產(chǎn)資深評論員表示：“在過去兩年銷售業(yè)績的支撐下，今年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績獲得正向增長的可能性較大，至少龍頭房企應(yīng)是如此。”

　　此外，國信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2017年，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP5和TOP10的市場集中度分別為16.9%和24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點。但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。

　　但今年1-6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，已經(jīng)接近美國的水平了。

　　作為行業(yè)三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再次刷新銷售紀(jì)錄。今年上半年，碧桂園已實現(xiàn)合同銷售金額4124.9億元、萬科實現(xiàn)合同銷售金額3046.6億元、恒大實現(xiàn)合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

　　據(jù)一家在香港上市的房企融資負責(zé)人透露，今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高了約2-3個百分點?，F(xiàn)在基本上只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規(guī)模的提升。

　　此外，前海開源基金執(zhí)行總經(jīng)理楊德龍認為，目前樓市仍處于嚴(yán)格調(diào)控中，新房由于限價，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，盈利會出現(xiàn)下降。再加上信貸方面進行嚴(yán)控，也限制了房地產(chǎn)下半年的投資增速。就房價方面來看，一二線城市核心區(qū)域會比較堅挺，但非核心區(qū)域在沒有剛需的情況下會出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)業(yè)分化或加大。（陳淑貞羅韜高偉）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

 

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