多地房價已步入下行通道 樓市“金九銀十”料難再現(xiàn)

　　8月7日，住建部在沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會。會議對參會各城市未來的房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了進一步要求，住建部表示，將對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。

　　事實上，在“房住不炒”的定位下，多地樓市已經(jīng)開始步入下行通道，住建部此次發(fā)聲無疑為樓市又添了一道“緊箍”。在此背景下，業(yè)內(nèi)對于即將到來的“金九銀十”基本上持謹慎態(tài)度。

　　住建部定調(diào)下半年樓市

　　住建部在上述工作座談會上指出，各地要加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項行動，維護人民群眾合法權(quán)益。

　　會議還表示，各地要切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題和主要風(fēng)險點，因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實處，確保市場穩(wěn)定。住建部將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價考核機制。對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標的地方堅決問責(zé)。

　　在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，三個“穩(wěn)”字明確了未來具體調(diào)控的重點。三“穩(wěn)”的表述意味著未來不但要將房價控制住，還要讓地價保持穩(wěn)定。在當前國內(nèi)外環(huán)境不確定性因素不斷增多的背景下，穩(wěn)預(yù)期確實極其重要。

　　目前，住建部尚未透露參與此次座談會的城市名單，但多位人士表示，在中央和部委層面多次喊話之后，不論是一二線城市還是三四線城市，下半年樓市調(diào)控繼續(xù)收緊的幾率都在加大。

　　我愛我家集團研究院高級分析師龔鈺燦分析，此次座談會是“房住不炒，租購并舉”理念的進一步推進，意味著房地產(chǎn)市場調(diào)控只會更緊，不會放松。將樓市調(diào)控與政府績效掛鉤并堅決問責(zé)，有利于促進地方政府積極落實中央政策。除了住建部會議外，7月31日召開的中共中央政治局會議也指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，“抑制房價過快上漲”的表述變?yōu)?ldquo;遏制房價上漲”，表明了中央的調(diào)控決心。

　　多地房價步入下行通道

　　來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達260次，較2017年同期上漲了80%。從7月單月來看，全國樓市調(diào)控密集程度再次刷新歷史紀錄，合計有超過60城市發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。在樓市調(diào)控不放松的背景下，多地房價已步入下行通道。

　　福建廈門便是一個很好的例子。受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，今年上半年廈門二手房市場持續(xù)遇冷。在這一背景下，二手房價格、交易量出現(xiàn)下調(diào)。據(jù)安居客統(tǒng)計，目前廈門二手房均價為4.5萬元/平方米，環(huán)比下跌了4.38%，而鏈家網(wǎng)發(fā)布的信息也與此基本相符。

　　廈門二手房的成交量也出現(xiàn)下滑。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，今年上半年廈門二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降超過一半。分區(qū)來看，位于廈門島外的海滄區(qū)和翔安區(qū)成為近一年來二手房成交量的領(lǐng)跌區(qū)域，其中海滄區(qū)同比下降了約14%。

　　廈門當?shù)氐囊痪涫蹣侨藛T說：“我們差不多賣一套虧一套，但還是得賣。”這名售樓人員表示，預(yù)計該融創(chuàng)東南府項目可能會虧損將近10億元，但這是融創(chuàng)進入廈門的首個項目，得把品牌做起來。有媒體經(jīng)探訪發(fā)現(xiàn)，部分當?shù)胤课葜薪楸硎?，現(xiàn)在房子的價格“有得談”，在他們負責(zé)的區(qū)域中，成交價比掛牌價下調(diào)10%的情況并不罕見。有的中介人員稱，自己最近成交的一單，掛牌價與成交價相差了20萬元。

　　樓市步入下行通道的不僅僅是廈門。繼6月放緩預(yù)售證入市節(jié)奏后，7月成都商品房供應(yīng)量持續(xù)走低。數(shù)據(jù)顯示，成都7月共有31個樓盤開盤，環(huán)比6月減少19個，整體認購率為70%，認購率有所下降。住宅開盤樓盤為30個，共推出房源11156套，開盤認購率為69%；公寓開盤僅1個便推出432套，認購率為100%。

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少了6%。今年前7個月，40城累計成交面積約17411萬平方米，累計同比增長2%，處于下行通道中。

　　易居研究院研究員詹毅凡表示，下半年開局40城成交量即出現(xiàn)下滑，一二三線城市的樓市全部出現(xiàn)成交面積環(huán)比下降的情況，市場降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。7月底的中央政治局會議傳遞出對房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴厲的調(diào)控信號，疊加收緊的信貸環(huán)境，預(yù)計全國樓市將持續(xù)降溫，三季度40城成交量將會繼續(xù)下滑。

　　詹毅凡稱，分城市類別看，一線城市的成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市全年都面臨較大的下跌風(fēng)險。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)表示，當前市場已經(jīng)進入到自發(fā)降溫階段，房價進一步上漲的基本面已經(jīng)減弱，預(yù)計未來一段時間市場將進入“雙穩(wěn)階段”，即市場穩(wěn)中回落、政策趨于穩(wěn)定。

　　“金九銀十”料難再現(xiàn)

　　在一般情況下，每年9月、10月都是房地產(chǎn)市場重要的時間窗口期。然而，目前業(yè)內(nèi)對于即將到來的“金九銀十”基本上持謹慎態(tài)度。如金融研究院高級研究員楊芹芹表示，從短期看，隨著政策層面的相對偏緊，調(diào)控政策將繼續(xù)加碼，房貸政策難言寬松。種種跡象表明，未來政策層面對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約，預(yù)計多年前火熱的“金九銀十”將很難重現(xiàn)。

　　值得一提的是，日前國家統(tǒng)計局公布的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，6月份房價上漲的城市數(shù)量創(chuàng)下了近21個月新高。因此，監(jiān)管層在7月底對于下半年樓市調(diào)控的口徑有所收緊。業(yè)內(nèi)人士分析，在目前房市場整體漸漸趨穩(wěn)的情況下，這一舉措將不會對九十月份的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響。

　　對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，從長期趨勢來看，房地產(chǎn)市場的行情并不會因為長效機制的不斷落地而出現(xiàn)急劇變化。從7月末中共中央政治局會議傳出的信號來看，房價在“金九銀十”期間出現(xiàn)大范圍上漲的可能性將會減少；而從成交量的角度來看，預(yù)計不會有太大變化。

　　另外，國家統(tǒng)計局公布的上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，房企開發(fā)投資和土地購置面積分別同比增長9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。因此，預(yù)計下半年的成交量較2017年仍會出現(xiàn)小幅增長。（宋興國王麗新）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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