融資成本走高 普遍超過10% 房企業(yè)務(wù)模式多元化提速

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制短期非理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)中長期“有效供給”。多城落實(shí)地方主體責(zé)任，調(diào)控力度持續(xù)升溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。行業(yè)集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現(xiàn)。

　　另一方面，受到調(diào)控政策“一城一策”差異化因素，以及各線城市區(qū)域發(fā)展不均衡等綜合因素影響，上半年，仍有部分企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績同比負(fù)增長，或者增幅明顯降低的現(xiàn)象。多家房企在中期報(bào)告中明確，將在房地產(chǎn)主業(yè)以外，探索文旅、長租、服務(wù)等多種新業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)增長模式。

　　多家房企業(yè)績同比正增長

　　8月20日，萬科企業(yè)股份有限公司公布2018年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年1-6月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

　　上半年萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)厍叭?。萬科在財(cái)報(bào)中披露，“加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。面對持續(xù)深化的行業(yè)調(diào)控和日益趨緊的融資環(huán)境，集團(tuán)堅(jiān)持現(xiàn)金為王，強(qiáng)化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上。”

　　同日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司披露期業(yè)績。上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。

　　不僅如此，在已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績的企業(yè)當(dāng)中，保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等企業(yè)均有不同程度的增長幅度。僅僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、SOHO中國等少數(shù)幾家企業(yè)業(yè)績同比下滑。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，合計(jì)超過50家房地產(chǎn)企業(yè)公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示（其中A股40家發(fā)布半年報(bào)，6家企業(yè)公布業(yè)績快報(bào)，港股也有10家公布），除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，超八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年上半年土地市場整體供需關(guān)系逐漸改善，二線城市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續(xù)提升，溢價(jià)率繼續(xù)下降。龍頭房企銷售金額穩(wěn)步提升，銷售業(yè)績保持較高水平。

　　“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主要業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體來看，從此次房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)看，是房企收獲最豐收的半年報(bào)。“龍頭房企由于布局合理，加速轉(zhuǎn)型，其業(yè)績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現(xiàn)出‘房企越大漲幅越大’的態(tài)勢。”

　　上半年融資成本走高

　　上半年，房地產(chǎn)市場的整體成交量及價(jià)格持續(xù)上升，但由于房地產(chǎn)調(diào)控措施及流動性緊縮，市況出現(xiàn)疲態(tài)。各個(gè)區(qū)域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn)。二線及強(qiáng)三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴(yán)重。

　　8月22日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在上半年財(cái)務(wù)報(bào)告中披露，期內(nèi)遠(yuǎn)洋集團(tuán)營業(yè)額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6個(gè)月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元（2017年上半年為人民幣4.71億元）。遠(yuǎn)洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。

　　值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內(nèi)集團(tuán)支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內(nèi)產(chǎn)生融資成本總額（扣除開發(fā)中物業(yè)的資本化部分）出現(xiàn)變動所致。

　　張大偉分析表示，隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。“在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。”

　　“另一方面，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。”他認(rèn)為，“在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。”

　　根據(jù)今年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)，華僑城、華潤置地等企業(yè)上半年負(fù)債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)上的融資途徑基本包括股權(quán)融資、銀行貸款、境內(nèi)發(fā)行公司債券、境外發(fā)債、非標(biāo)融資等等。然而，在金融去杠桿以及監(jiān)管趨嚴(yán)的大環(huán)境下，房企的融資渠道越來越少。

　　與此同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)形勢及市場環(huán)境的影響，傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢，融資成本持續(xù)走高成為常態(tài)。據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經(jīng)普遍超過10%。

　　業(yè)務(wù)模式多元化提速

　　今年下半年，企業(yè)方面普遍預(yù)計(jì)整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)，整體供求關(guān)系改善，銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。一二線城市調(diào)控將從“控需求”轉(zhuǎn)為“增供給”，保障土地中長期供應(yīng)，進(jìn)一步落實(shí)“有效供給”。同時(shí)，城鎮(zhèn)化、改善需求、家庭結(jié)構(gòu)變化等趨勢將帶來對質(zhì)量及中高端住宅產(chǎn)品需求的增長。

　　一位市場分析人士認(rèn)為，在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業(yè)馬太效應(yīng)急劇增強(qiáng)，企業(yè)的規(guī)模與效率成為行業(yè)內(nèi)資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業(yè)間收并購的加劇以及上半年各大房企提倡的快周轉(zhuǎn)策略，無不反映出行業(yè)目前一個(gè)共識：規(guī)模與效率決定生死。

　　事實(shí)上，多數(shù)房企在繼續(xù)追求規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，也開始多領(lǐng)域業(yè)態(tài)模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點(diǎn)開花，轉(zhuǎn)型成效初步顯現(xiàn)。管理規(guī)模總計(jì)約90萬平方米，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺的全線上化服務(wù)。

　　此外，藍(lán)光發(fā)展也表示，公司秉承“人居藍(lán)光+生命藍(lán)光”雙擎驅(qū)動的頂層戰(zhàn)略架構(gòu)。在人居藍(lán)光方面：以“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”為核心基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，圍繞地產(chǎn)核心主業(yè)，形成以文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體架構(gòu)的同心多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向新經(jīng)濟(jì)下的新型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　2018年，華潤置地也提出城市綜合投資、開發(fā)與運(yùn)營商的定位，繼續(xù)積極探索創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，促進(jìn)多業(yè)態(tài)間的協(xié)調(diào)發(fā)展。希望更好地響應(yīng)消費(fèi)者、政府、合作伙伴等各方的多元需求，確保業(yè)績穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造和多方共贏。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近幾年將是行業(yè)洗牌、奠定未來格局的關(guān)鍵時(shí)期。除開發(fā)主業(yè)外，標(biāo)桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)和轉(zhuǎn)型方向，加速布局養(yǎng)老、長租公寓、物流、聯(lián)合辦公、健康等領(lǐng)域。

　　當(dāng)下行業(yè)內(nèi)過剩的傳統(tǒng)開發(fā)能力與人民美好生活需要的不匹配，決定了未來“主業(yè)有規(guī)模有效率，新業(yè)務(wù)能運(yùn)營懂服務(wù)”的房企將具備更強(qiáng)的生命力。上述分析人士表示，“行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)激烈，弱肉強(qiáng)食、分化加劇，企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動作也將持續(xù)。此外，行業(yè)轉(zhuǎn)型提速，房地產(chǎn)相關(guān)多元化領(lǐng)域具備可增長的盈利空間。”（記者 高偉）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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