“秋收”之后房企的“冬天”開(kāi)始逼近

　　在中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的基調(diào)下，今年三季度各地方城市總體調(diào)控節(jié)奏趨穩(wěn)但力度不減，繼續(xù)完善限購(gòu)限售措施、強(qiáng)化差別化住房信貸政策、開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。在這一背景下，三季度品牌企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)延續(xù)上半年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但受市場(chǎng)走勢(shì)變化影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彙?/p>

　　截至今年10月16日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，滬深兩市共計(jì)52家上市房企披露了2018年三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，剔除數(shù)據(jù)不全企業(yè)，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有33家，13家企業(yè)凈利同比下滑、11家虧損。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管房企的銷(xiāo)售額仍有增長(zhǎng)，但增速放緩也是事實(shí)。在目前調(diào)控政策持續(xù)、融資環(huán)境趨緊、行業(yè)分化格局加劇的背景下，四季度房企應(yīng)加大供應(yīng)量。同時(shí)，投資需保持相對(duì)謹(jǐn)慎，將杠桿率控制在合理的水平。

　　多數(shù)房企“收成”不錯(cuò)

　　從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看，在上述52家上市房企中，33家呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，占比為63%；從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，39家房企盈利，占比75%，11家虧損，占比為21%。另外，有27家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比為52%。

　　值得注意的是，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的目前有9家。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從整體數(shù)據(jù)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)，在三季度業(yè)績(jī)依然明顯增加，但首虧和續(xù)虧企業(yè)占比仍達(dá)20%左右。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，在當(dāng)下資金鏈緊張、龍頭房企率先降價(jià)回收資金的市場(chǎng)環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大。

　　張大偉進(jìn)一步表示，盡管最近部分城市樓市出現(xiàn)了銷(xiāo)售放緩的跡象，但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，由于結(jié)算周期的原因，大部分房企可能要到2019年才會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)退燒的表現(xiàn)。

　　事實(shí)上，截至目前，多數(shù)上市房企仍然獲得了“豐收”。10月8日，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年1月份至9月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP100》研究報(bào)告顯示，今年前9個(gè)月，銷(xiāo)售額破千億元的房企已增至19家。其中，碧桂園集團(tuán)、恒大集團(tuán)與萬(wàn)科集團(tuán)3家企業(yè)的銷(xiāo)售額均超過(guò)4300億元，均值為4768億元，同比增長(zhǎng)率均值為20%。

　　報(bào)告指出，今年前9個(gè)月，標(biāo)桿房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值為74.7%，相較前8個(gè)月提高了9.5個(gè)百分點(diǎn)。多數(shù)房企完成全年目標(biāo)可期。

　　拿地金額同比下滑

　　不可否認(rèn)，在今年三季度銷(xiāo)售規(guī)模放緩的同時(shí)，品牌房企對(duì)于投資的態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模出現(xiàn)回落。今年前9個(gè)月，20家品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降了20%；累計(jì)拿地金額達(dá)9616億元，同比下降了27.2%。

　　對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院方面表示，究其原因，一方面是由于去年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高。另一方面，今年以來(lái)，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降。同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。具體來(lái)看，上半年20家品牌房企累計(jì)拿地金額6978億元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企謹(jǐn)慎投資特征凸顯，20家品牌房企累計(jì)拿地5866萬(wàn)平方米，同比下降59.9%，累計(jì)拿地金額2638億元，同比降幅擴(kuò)大至55.1%，其中9月的降幅超過(guò)七成。而由于熱點(diǎn)城市新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率明顯不及以往，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將在分化中步入調(diào)整階段，“一二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)，中西部二線城市二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)也將率先出現(xiàn)回落，新房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)獨(dú)立三四線城市新房市場(chǎng)后勁不足，市場(chǎng)將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。全國(guó)整體銷(xiāo)售規(guī)模也將面臨調(diào)整，價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與新開(kāi)工增速將從高位回落”。

　　此外，中國(guó)指數(shù)研究院方面表示，雖然今年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，為保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，央行的貨幣政策松緊適度，財(cái)政政策更加積極。但房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并未放松，利率、信貸、資產(chǎn)價(jià)格等傳導(dǎo)機(jī)制受到限制，傳統(tǒng)的傳導(dǎo)機(jī)制無(wú)法再度為房地產(chǎn)領(lǐng)域順利輸送資金。尤其是此次貨幣政策的寬松力度有所減弱，擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)中小企業(yè)融資等為釋放貨幣流動(dòng)性的主要目標(biāo)，雖然定向增加流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有“雨露均沾”的效果，但是流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金也是非常有限的。

　　樓市明顯“轉(zhuǎn)冷”

　　眼下，去庫(kù)存已經(jīng)成為房企最頭痛的問(wèn)題。

　　隨著政策收緊下出現(xiàn)的市場(chǎng)調(diào)整，品牌房企對(duì)后期的走勢(shì)并不感到樂(lè)觀，普遍選擇加快周轉(zhuǎn)，上半年銷(xiāo)售規(guī)模屢有新突破。但進(jìn)入三季度，市場(chǎng)形勢(shì)變得更加不明朗，房企出貨積極性更高，但因市場(chǎng)觀望情緒漸濃導(dǎo)致去化不及預(yù)期，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴芈洹?/p>

　　萬(wàn)科集團(tuán)投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日召開(kāi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議上披露，7月份萬(wàn)科集團(tuán)的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%至65%的去化率水平相比，這樣的銷(xiāo)售情況無(wú)疑下滑嚴(yán)重。趙旭翔稱，造成低去化率（一定時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售率）的主要原因是萬(wàn)科在一二線城市的600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購(gòu)限貸等因素的影響，即使開(kāi)工推盤(pán)都順利進(jìn)行，最終的銷(xiāo)售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷(xiāo)售難度可能還會(huì)逐漸加大，去化的難度也會(huì)不斷提高。

　　事實(shí)上，這并不是萬(wàn)科集團(tuán)一家房企遇到的銷(xiāo)售難題。在上一輪調(diào)控中，不少房企都選擇了全面退守一二線城市的投資策略?，F(xiàn)如今，適逢這些項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，變現(xiàn)的難度可見(jiàn)一斑。

　　克而瑞研究中心表示，“金九”51個(gè)典型城市成交量為3476萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了7%，與去年同期的成交量大體持平，其中二線城市成交下滑最為顯著，同比和環(huán)比齊跌，前三季度累計(jì)成交也較2017年下降了2%。“銀十”雖然尚未結(jié)束，但從CRIC監(jiān)測(cè)的國(guó)慶期間的周度數(shù)據(jù)來(lái)看，成交情況也不容樂(lè)觀，31城環(huán)比大降近七成，跌至歷史低位，同比下滑了27%。其中，一線和三四線城市基本上保持了與去年同期相同的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調(diào)控的不斷加碼，成交持續(xù)乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現(xiàn)了階段性的購(gòu)買(mǎi)力“瓶頸”。

　　克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，樓市“轉(zhuǎn)冷”的信號(hào)已顯，無(wú)論是短期波動(dòng)還是長(zhǎng)久之勢(shì)，原來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，“閉著眼睛賣(mài)房子”的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，房企的態(tài)度也由之前的“高歌猛進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;收斂聚焦”、加緊搶收，目的都是為了在市場(chǎng)“涼涼”前回籠更多的資金，保證現(xiàn)金流的安全。

　　克而瑞研究中心分析師沈曉玲認(rèn)為，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，今年第四季度房企將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。一方面，一些今年以來(lái)受城市限價(jià)影響而延遲入市的項(xiàng)目將在四季度大量入市，相關(guān)企業(yè)的業(yè)績(jī)將受益增長(zhǎng)。另一方面，也會(huì)有更多持貨觀望的房企選擇以價(jià)換量，通過(guò)降低預(yù)售價(jià)格的方式來(lái)加速項(xiàng)目入市，保證項(xiàng)目去化。目前，高周轉(zhuǎn)策略在保質(zhì)量的前提下，仍然是企業(yè)的首選。（王麗新王崢）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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