房企2018年成績單出爐 千億軍團擴至30家

　　伴隨著2018年的結(jié)束，房企的年終成績單也火熱出爐。

　　這一年轉(zhuǎn)瞬即逝，回首中國樓市，從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風(fēng)起云涌。

　　這一年，多地密集出臺調(diào)控政策，樓市經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控；

　　這一年，在“錢緊債多”的資金命門下，地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過樓市“寒冬”；

　　這一年，行業(yè)加速聚攏，越來越多的企業(yè)突破了千億門檻，“越大越強、強者恒強”的趨勢愈加明顯。

　　透過這片最終的數(shù)字矩陣，我們試圖感知2018年的不易，探索2019年的前程。

　　30家千億房企

　　克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，頭部三強“碧萬恒”基本格局未變，碧桂園以7287億元的銷售額再創(chuàng)行業(yè)高峰，萬科以6069億元的銷售額緊隨其后，恒大則以5511億元的銷售額位列第三。

　　融創(chuàng)依然保持著較高增速，以4600億元的銷售規(guī)模，和保利發(fā)展一起上升至4000億元的梯隊。

　　龍湖以2007億元的業(yè)績拿到十強的最后一張門票，這也意味著，房企十強的門檻超過2000億元。前兩年位列十強的華夏幸福，在經(jīng)歷了資金困境、裁員等風(fēng)波后，在2018年以1680億元的成績位居13名。

　　對比最終的成績，將年度目標(biāo)設(shè)置為1400億元的世茂顯得有些過于“保守”。2018年，世茂商業(yè)和住宅多點開花，全年業(yè)績定格在1761億元，超額完成25%，與業(yè)績排名緊隨其后的陽光城一樣上升5名。

　　2018年，越來越多的房企邁過“千億”門檻，有2017年距離千億僅一步之遙的中南置地，有懷揣“千億夢”數(shù)年的老牌房企富力，也有趕超者中梁和祥生。

　　千億軍團的擴充速度遠(yuǎn)超想象。2018年，千億房企共有30家，2017年，這一數(shù)字則是17家，一年時間近乎翻倍。將時間軸拉長，2015年，這一數(shù)據(jù)對應(yīng)的是7家，2016年為12家，三年間，千億軍團擴充了3倍之多，年復(fù)合增長率超過60%。

　　2018年，百強房企中的近半數(shù)制定了年度銷售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策持續(xù)深入影響，企業(yè)銷售增速放緩，但在這些提出全年業(yè)績目標(biāo)的房企中，仍有近9成房企按時完成目標(biāo)，其中，不乏世茂、陽光城、金科、新城等提前完成者。

　　不過，也有華夏幸福、朗詩等業(yè)績未達(dá)標(biāo)者。

　　頗有意思的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，朗詩2018年前11個月銷售的流量金額為274億元，僅完成全年業(yè)績目標(biāo)460億元的59.6%，最后一個月，朗詩似乎在“奮力追趕”。全年381億元的流量金額也意味著，朗詩12月的單月銷售額達(dá)到了107億元。

　　復(fù)盤朗詩2018年前11個月的表現(xiàn)，業(yè)績最高的為2018年6月，銷售額為56億元，2018年3月最低，為10.8億元。2018年下半年，朗詩的業(yè)績較為平淡，7、8兩月合計銷售45億元，9月到11月分別為26億元、18億元和21億元。因此，107億元的單月銷售額，約等于朗詩7月到11月間的銷售額總和。

　　土儲趨于冷靜

　　與2015年、2016年“高總價、高單價、高溢價率”地塊頻出的“盛況”截然不同，“更加審慎、回歸理性”是房企2018年拿地情況的真實寫照。

　　中指土地數(shù)據(jù)庫對全國300個重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年，流拍住宅用地已超700宗。雖然土地流拍情況在2018年第四季度末已有所改變，但克而瑞數(shù)據(jù)也指出，2018年銷售額排名前100房企的拿地總貨值較2017年下降13%。

　　從梯隊上來看，2018年，位列銷售榜前十房企的新增貨值、建面集中度均在50%以上，成為土地市場上的“?？?rdquo;。值得一提的是，高喊“活下去”的萬科以及曾聲稱基本不在公開市場拿地的融創(chuàng)均是2018年的土地收割“大戶”，新增土地價值分別為2686.6億元和2033.1億元，僅次于碧桂園。

　　此外，2018年11月中旬正式向港交所遞交招股書的中梁也正在加緊全國性縱深布局，以匹配其規(guī)?；l(fā)展的野心。據(jù)了解，2018年中梁新增土儲貨值同比增長165%，是銷售榜前30房企中貨值增長最迅猛的企業(yè)。

　　規(guī)模房企充足的“糧草”或?qū)⑦M一步鞏固房地產(chǎn)業(yè)“強者恒強”的競爭格局。克而瑞指出，2018年，銷售前十房企新增土儲貨值占比較銷售集中度高出7個百分點，預(yù)示其未來規(guī)模上仍有較大上漲空間，而其余各梯度新增土儲集中度均小于銷售集中度，差距有所分化或繼續(xù)拉大。

　　除大型民營房企外，國資及具有國資背景的拿地聯(lián)合體也是2018年土地市場的活躍分子?？硕鸾y(tǒng)計，截至2018年12月，中海、華潤置地、保利新增土地價值均過千億。此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國住宅用地成交總價TOP10和樓面單價TOP10中，中鐵置業(yè)、中海等領(lǐng)銜競得方名單，且成交地塊多位于一線城市。有觀點認(rèn)為，相較于一些受高杠桿所限，資金鏈趨緊的民營房企，較為穩(wěn)健的財務(wù)政策及占據(jù)優(yōu)勢的資金成本是國企逆勢拿大宗地塊的底氣。

　　就地方國資房企而言，華發(fā)股份近期加快補倉力度，繼2018年11月落子廣東江門和北京房山后，其分別又以近53億元和35億元獲取湖北武漢CBD板塊兩宗地塊和廣東珠海住宅項目開發(fā)建設(shè)主導(dǎo)權(quán)。進入2019年，華發(fā)股份毫無減速之意，通過入股項目的方式與萬科、金地、金融街合作開發(fā)南京、深圳地塊。

　　事實上，“抱團”開發(fā)地塊，已成為房企擴儲模式中的一個縮影。比如，以北京為主戰(zhàn)場的首創(chuàng)置業(yè)在2018年就通過股權(quán)收購對其版圖進行拓深及擴張。

　　有市場人士對《國際金融報》記者表示，合作開發(fā)有助于房企之間的取長補短，如在面對配建保障性住房、“競自持”等愈發(fā)嚴(yán)苛的土地出讓條件時，大房企既可扮演財務(wù)投資者的角色，緩解資金壓力，又可提高項目公司資源整合及運營的能力。其預(yù)測，該種模式在2019年或?qū)⒊掷m(xù)。

　　關(guān)注城市能級

　　2018年，房企的謹(jǐn)慎態(tài)度不僅體現(xiàn)在拿地金額和面積上，在銷售降溫的大環(huán)境下，房企也更加重視其投資項目的所在區(qū)域及城市等級。

　　克而瑞表示，從能級選擇上來看，三四線城市成為2018年多數(shù)百強房企的首選。房企在三四線城市新增土儲建面占比接近6成，比二線城市高出20%，而一線城市因受供應(yīng)緊等因素影響，占比僅有4%。

　　針對2019年一二線城市的預(yù)期走勢，易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，這主要取決于2019年調(diào)控政策和信貸政策是否會放松。一線城市和部分熱點二線城市已低迷較長時間，未來樓市如果回暖也會先從這類城市開始。

　　值得注意的是，進入2018年下半年，由于棚改貨幣化退潮，一二線城市供地規(guī)模提升，再加上樓市整體走弱，不少房企選擇主動收縮戰(zhàn)線，調(diào)整區(qū)域布局。

　　一葉落而知天下秋，行業(yè)龍頭已先一步嗅出市場動向。早在2018年8月，恒大總裁夏海鈞就曾表態(tài)，恒大將持續(xù)覆蓋一線、二線城市和經(jīng)濟發(fā)達(dá)的三線地級市，四線不準(zhǔn)備去。融創(chuàng)則表示，其聚焦一二線核心城市的投資策略并不會變。同月，中海主席兼行政總裁顏建國也在業(yè)績會上透露，公司下一步投資會緊緊圍繞一二線城市，同時也包括一些人口的確在增長和產(chǎn)業(yè)的確在成長的新興城市。

　　克而瑞指出，新興城市里，重慶、河南鄭州、湖北武漢等中西部重點城市成為2018年房企競相爭搶的“熱土”。（作者：孫婉秋 劉天天）

　　轉(zhuǎn)自：國際金融報

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