房子不僅是容身之所，更蘊含著“家”的寓意。中國改革開放走過了風(fēng)雨砥礪的40年，從上世紀60年代的平房，70年代的筒子樓，80年代的單元樓，到現(xiàn)在的高層復(fù)式等，從福利分房，到實現(xiàn)商品房轉(zhuǎn)化，國人的住房條件和質(zhì)量都發(fā)生了翻天覆地的變化。這種轉(zhuǎn)化過程也是中國經(jīng)濟體制改革的過程。深刻地體現(xiàn)了時代的進步。
從醞釀、探索到正式啟動，從分期分批推進到不斷深化，再從福利分房制度終結(jié)到住房保障時代開啟，我國關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見。中國城市的面貌在房改政策下發(fā)生了翻天覆地的變化，高樓林立、道路寬敞，房地產(chǎn)也成為拉動經(jīng)濟增長的強動力。
大幕拉開住房改革初探索
改革開放之前，我國采取福利分房制度，絕大部分城鎮(zhèn)居民的住房是租賃單位或房屋管理部門的房屋，僅少數(shù)居民擁有自己的房子。筒子樓是最典型的代表，一條長走廊串連許多單間，人口多、住房面積小、三代同居一室是當(dāng)時住房條件的真實寫照。
改革開放初期，中國人口增長迅速，人口與住房的矛盾日益加大。1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數(shù)的近一半。
1978年是中國改革開放的起步之年，黨的十一屆三中全會召開，中國從此進入了改革開放的嶄新時代。鄧小平首次提出允許私人建房或者私建公助，中國開始試水住房制度改革。從此，中國的住房開始了從瓦房、平房到樓房、公寓、別墅的全新發(fā)展階段。
1979年，中央資助西安、柳州、梧州、南寧等城市的房屋建設(shè)，并以土建成本價向居民出售。同年，福州在全國率先撤銷“私人建房”的禁令。在1979年的秋交會上，穗港雙方簽訂了引進外資建房的合同，我國第一批商品房由此誕生。
深圳作為中國第一個經(jīng)濟特區(qū)是鄧小平“畫的一個圈”，那1980年他發(fā)表的《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》，則是畫下了另一個“圈”。1980年1月，深圳經(jīng)濟特區(qū)成立了第一家房地產(chǎn)公司，也是我國有史以來第一家房地產(chǎn)公司。
鄧小平指出，住房改革要走商品化的路子，由此拉開了住房制度改革的大幕。從1980年至1988年，是房改準備階段。這一階段仍執(zhí)行福利分房制度，只是住房形態(tài)發(fā)生了變化。由筒子樓轉(zhuǎn)變成了設(shè)施相對完備的單元房，居住條件上了一個臺階。
1980年6月，《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》中提出：準許職工私人建房、私人買房、準許私人擁有自己的住宅。1981年，國家建筑工程總局和中國建設(shè)銀行聯(lián)合組建了中國房屋建設(shè)開發(fā)公司，成為我國第一家全國性房地產(chǎn)開發(fā)公司。
1982年中國宣布土地國有化，而且還限于城市范圍。同年，國家有關(guān)部門設(shè)計了“三三制”補貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個人各承擔(dān)三分之一，并在鄭州、常州、四平、沙市試點。不過由于在試點中暴露出住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)等問題，國家和企業(yè)難以長期承受這種負擔(dān)，因而于1985年停止了這種做法。
從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套。1985年國家對城鎮(zhèn)住房進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米。
1986年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，標志著我國住房制度改革進入整體方案設(shè)計和全面試點階段。
此后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1988年2月25日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，拉開了中國住房體制改革的序幕。從此，住房逐漸變成了個人私有財產(chǎn)，此前沿襲多年的福利房逐漸被個人消費的商品房所取代。
1991年10月召開了全國第二次房改工作會議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點，“多提少補”或“小步提租不補貼”的租金改革原則。通過提高租金，促進售房，回收資金，促進建房，形成住宅建設(shè)、流通的良性循環(huán)。
1993年11月，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組在北京召開了第三次房改工作會議，改變了第二次房改會議確定的思路，代之以“以出售公房為重點，售、租、建并舉”的新方案。
1994年7月18日，國務(wù)院作出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標志著初步探索建立中低收入階層為主的經(jīng)濟適用房和高收入階層為主的商品房供應(yīng)體系來提高我國住房保障水平的萌芽?！稕Q定》的出臺，開啟了我國城鎮(zhèn)住房商品化的大門。各地紛紛制定本地區(qū)房改實施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面快速發(fā)展。
1998年之前，我國住房保障政策處于萌芽探索階段。從1998年開始，我國房改進入建立住房保障制度階段。這一階段對住房制度不斷實行修改、完善，也可稱為不斷深化房改的階段。
1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》具有里程碑式意義，該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這意味著取消福利分房，住房資源全面市場化，房子從分配型的計劃經(jīng)濟走向了市場經(jīng)濟。
中國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)面積得到飛速發(fā)展，1997年才剛剛跨過4億平方米大關(guān)，然而，僅僅過了兩年時間，1999年就越過5億平方米門坎，2001年突破6億平方米新紀錄。
住房資源的市場化拉動了內(nèi)需，刺激投資，推動經(jīng)濟增長。數(shù)據(jù)顯示，中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模從1998年房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍。房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動還不僅限于自身行業(yè)，它對建筑及建材行業(yè)，家電、家具、汽車等制造行業(yè)，金融行業(yè)，家裝行業(yè)、倉儲、物流及交通運輸行業(yè)，都有不同程度的拉動。
精準定位宏觀調(diào)控
一路走來，我國住房保障體系也在逐步構(gòu)建成型，公積金制度、經(jīng)濟適用房等惠民政策漸漸完善并構(gòu)成了制度體系。
從實踐經(jīng)驗來看，公積金制度在支持解決低收入家庭住房方面發(fā)揮著巨大作用。住房公積金制度的實施，不僅本身滿足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時，住房公積金的增值收益也成為了廉租住房建設(shè)資金的主要來源，有力地支持了廉租住房的建設(shè)。1994年住房公積金制度在我國城鎮(zhèn)全面推行。
1996年8月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強住房公積金管理的意見》，進一步明確了住房公積金是職工個人住房基金，不屬于財政預(yù)算資金，按“房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的原則進行管理，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進一步推動了公積金制度的發(fā)展。
從1994年到1997年，全國住房公積金累計歸集額增長速度顯而易見，四年的數(shù)值分別為110億、210億、393億、797億，年均漲幅將近一倍。
1999年我國頒布《住房公積金管理條例》，并于2002年重新發(fā)布，使住房公積金制度逐步納入法制化和規(guī)范化軌道。截至2004年底，全國住房公積金覆蓋率達58%，我國建立住房公積金職工人數(shù)達6138萬人，累計歸集公積金7400億元，累計發(fā)放個人住房貸款3404億元，共支持434萬戶職工家庭購建了住房。
經(jīng)濟適用住房是我國住房保障體系的重要組成部分，出臺經(jīng)濟適用住房政策并給予各方面的優(yōu)惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權(quán)的政策體現(xiàn)。中國確定發(fā)展經(jīng)濟適用住房始于1998年，建設(shè)部2004年發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中規(guī)定，經(jīng)濟適用住房指的是“政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從1997年至2004年，我國經(jīng)濟適用房的投資額累計達到了3852.85億元，其占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的11.1%。1999年至2003年5年間，我國經(jīng)濟適用房的竣工套數(shù)達26.8萬套，占同期住宅竣工套數(shù)的22.1%。1999年至2004年，全國經(jīng)濟適用房銷售面積達2.18億平方米，占同期住宅銷售面積的15.9%。經(jīng)濟適用住房制度為廣大中低收入家庭實現(xiàn)“居者有其屋”做出了不可磨滅的貢獻。
中國政府積極推進廉租住房制度建設(shè)，不斷完善廉租住房保障政策。1999年建設(shè)部曾出臺《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，2004年3月在此基礎(chǔ)上多部委共同頒布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。截至2006年底，全國有512個城市建立了廉租住房制度，累計用于廉租住房制度建設(shè)資金70.8億元，累計已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租住房制度改善了住房條件。
2005年的關(guān)鍵詞是調(diào)控。此后，中國房地產(chǎn)市場進入漫長的宏觀調(diào)控期。調(diào)控政策接踵而至，2005年3月至2006年間，“國八條”(《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》)、“國六條”(《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》)、“國十五條”(《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策紛紛出臺。
住房保障是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院高度重視城市低收入群體的住房保障問題。2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24號文)，這一文件被認為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標志著從“重市場、輕保障”向著1998年房改政策“市場、保障并重”的方向回歸。這些政策的出臺表明國家始終將改善國民的住房問題作為我國住房保障制度的根本目的。
不得不提及中國的棚戶區(qū)改造經(jīng)驗是“一個世界奇跡”，到2018年，我國啟動以棚戶區(qū)改造為重要內(nèi)容的保障性安居工程已經(jīng)10年。10年間，全國棚改累計開工3896萬套，圓了1億人的“安居夢”。2018年至2020年，“三年棚改攻堅計劃”要再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米，6000多萬棚戶區(qū)居民“出棚進樓”。
我國住房保障政策體系總體上發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。圍繞“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“穩(wěn)定住房價格”“解決低收入家庭住房困難”“經(jīng)濟適用房”“廉租住房保障”“監(jiān)督管理”等方面初步建立起住房保障政策體系。
2007年10月，財政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。當(dāng)年11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門還發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。緊隨其后的中共十七大報告和總理政府工作報告中，也對這一話題再次定調(diào)，至此，一個住房保障時代全面開啟。
在國家“組合拳”政策效應(yīng)下，樓市開始出現(xiàn)積極變化。改革開放以來，我國住房保障政策出臺數(shù)量呈現(xiàn)出持續(xù)性的平穩(wěn)上升趨勢，1998年以前共出臺有21項政策文本涉及住房保障政策，1999-2009年間涉及住房保障的政策文本共22項。
2011年《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》為今后完善住房保障機制指明了重要的方向。“十二五”(2011年-2015年)中后期，中國城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.0套，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從1998年的18.66平方米，增加到2016年的36.6平方米。中國告別住房絕對短缺時代。
住房問題關(guān)乎民生，住房政策是一項重要的經(jīng)濟和社會政策，黨中央、國務(wù)院歷來高度重視國民的住房問題，并根據(jù)形勢的變化出臺了眾多政策，對解決國民的住房問題發(fā)揮了重要作用。截至2017年共計31項，平均每年出臺5項。
2016年中央經(jīng)濟工作會議明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。讓房子回歸居住屬性，也表達出政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。
2017年后，中國樓市調(diào)控節(jié)奏明顯加快。統(tǒng)計顯示，2018年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達405次，比2017年同期上漲接近80%。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1998年至2017年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成85萬億元。我國住房市場發(fā)展極大地改善了民眾居住環(huán)境。
中共十九大召開，標志著中國特色社會主義建設(shè)邁入新時代，住房制度改革也進入了一個新的階段。十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。報告從住房定位、住房制度改革的路徑以及住房制度改革的目標等三個方面對中國未來住房制度進行了全面構(gòu)想，明確住房定位是進一步深化住房制度改革。
中國官方提出加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)以應(yīng)對房地產(chǎn)市場的問題。2018年7月31日，中央政治局會議更是強調(diào)，“堅決遏制房價上漲”。隨著一系列長期性和基礎(chǔ)性制度的真正落地，中國此次住房制度改革的效應(yīng)和影響將不亞于啟動中國房地產(chǎn)市場“黃金十年”的1998年“房改”。
40年來，中國住房形勢發(fā)生了翻天覆地的變化，《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》顯示，中國居民已基本告別“蝸居”時代，進入“適居”時代，人均住房面積達40.8平方米。中國居住條件的變化也是中國40年來改革開放的縮影之一，未來的幾十年，中國的房改之路仍會伴隨著中國夢砥礪前行。（劉一慶）
轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報
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