一季度供需兩端同比縮水 熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象

　　2019年第一季度，地方兩會(huì)和全國兩會(huì)先后召開，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步明朗，其中穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”是大部分省份明確提及的政策關(guān)鍵方向，“一城一策”“完善住房保障體系”成為2019年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞，防止樓市大起大落。

　　從中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的全國300主要城市土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來看，2019年一季度土地市場(chǎng)供求兩端同比縮水，整體出讓金同比下降近兩成，樓面均價(jià)及溢價(jià)率也相應(yīng)下降。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地5895宗，同比減少5%；推出土地面積25204萬平方米，同比減少7%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1932宗，同比減少1%，推出土地面積9145萬平方米，同比減少5%。

　　1-3月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。其中，住宅用地出讓金總額為6950億元，同比減少11%。300城市土地平均溢價(jià)率13%，較去年同期下降6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率15%，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出，從全國范圍看，整體土地市場(chǎng)依然相對(duì)低迷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：一季度全國土地市場(chǎng)相對(duì)低開，合計(jì)50大熱點(diǎn)城市賣地7747.5億，同比2018年同期下調(diào)了14.5%。

　　值得一提的是，在全國300城整體土地供求規(guī)?？s減的背景下，一線城市宅地成交規(guī)模同比增長(zhǎng)，部分熱點(diǎn)城市成交樓面價(jià)及溢價(jià)率回升現(xiàn)象較為突出，回暖跡象初顯。

　　從熱點(diǎn)城市來看，1-3月，全國40個(gè)大中城市中共有21個(gè)城市住宅出讓金額同比增加，漲幅前十均為二線城市；降幅前十城市中，哈爾濱同比降幅居前。

　　從各線城市來看，2019年一季度，一線城市供求雙漲，出讓金與去年同比基本持平，受調(diào)控政策影響，一線城市整體溢價(jià)率低于其他各線城市，北京土地出讓金逾589億領(lǐng)先全國；二線城市供應(yīng)量較去年同期基本持平，成交方面量?jī)r(jià)雙降，出讓金同比降逾一成；三四線城市供求兩端下行，成交均價(jià)同比下降11個(gè)百分點(diǎn)。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：3月下旬以來部分城市的土地市場(chǎng)相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加。

　　中指院負(fù)責(zé)人指出，從一季度各大城市土地市場(chǎng)成交排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，不過整體節(jié)奏有所放緩。

　　“整體看，1-2月份各地土地市場(chǎng)雖然低迷，但隨著春節(jié)后信貸市場(chǎng)增量增加，房企融資難度降低，部分城市在3月份土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭，雖然未出現(xiàn)地王頻繁現(xiàn)象，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了和之前不一樣的表現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為。

　　張大偉分析稱，全國多城市土地成交一季度整體依然處于調(diào)整，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高。樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　“人口流出去的消費(fèi)不足導(dǎo)致土地出讓減少，特大城市變成了因?yàn)楣┙o不足導(dǎo)致土地價(jià)格暴漲。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員司徒正襟在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)稱。

　　他指出，城市化不斷推動(dòng)，也是土地出讓金不斷推高的過程。城市化的推動(dòng)表現(xiàn)就在于工業(yè)勞動(dòng)人口的不斷遷移。人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給已經(jīng)飽和，凈流出區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在失調(diào)的現(xiàn)象，并不需要太多的工業(yè)和信息化人口，所以地方經(jīng)濟(jì)仰仗的土地財(cái)政以及土地出讓金大幅降低是人口流出因素引起的。其中最嚴(yán)重的是一些生育率低的區(qū)域。東北尤其是一個(gè)人口的洼地，所以土地出讓金自然也是一個(gè)可預(yù)期的下調(diào)過程。

　　張大偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化，房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。整體看，2019年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所降低，以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限價(jià)房明顯降低了房企拿地積極性。（記者 趙碧）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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