社科院：預(yù)計(jì)2019年住房平均價(jià)格增長(zhǎng)7.6%

　　近日，2019年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)在京舉行。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上指出，預(yù)測(cè)2019年住宅銷售平均價(jià)格將會(huì)增長(zhǎng)7.6%，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的漲幅可能會(huì)明顯超過這一預(yù)期水平。

　　王業(yè)強(qiáng)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨市場(chǎng)不確定性加大、中小市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有所提升、土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加和供需雙方融資難度加大等問題。

　　王業(yè)強(qiáng)表示，2018年一個(gè)明顯的現(xiàn)象和問題是土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加。從全國(guó)300個(gè)城市土地交易數(shù)據(jù)來看，2018年土地流拍地區(qū)總規(guī)劃建筑面積達(dá)3.8億平方米，是2017年的2.1倍，相對(duì)來說2018年土地市場(chǎng)是非常冷。此外，企業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款的增幅出現(xiàn)“雙下降”趨勢(shì)，融資的難度相對(duì)有所增加，企業(yè)對(duì)自有資金的依賴有所加劇。在限購(gòu)限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

　　王業(yè)強(qiáng)稱，目前房住不炒的基調(diào)依舊延續(xù)，不確定性的增加對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大，使開發(fā)企業(yè)的投資變得更加謹(jǐn)慎。另一方面也影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，購(gòu)房觀望態(tài)度有所增加。隨著政策的收緊，中小城市市場(chǎng)的飽和度有所增加，對(duì)于缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將有所提升。

　　王業(yè)強(qiáng)表示，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市刺激的作用相對(duì)比較有限。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)，王業(yè)強(qiáng)稱，2019年維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重，對(duì)于那些壓力比較大的熱點(diǎn)型城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)，著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，對(duì)于三四線城市主要是要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，防范市場(chǎng)價(jià)格下跌過快。王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，總體來看，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢(shì)。

　　此外，王業(yè)強(qiáng)還對(duì)住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了發(fā)展展望：

　　住宅市場(chǎng)。王業(yè)強(qiáng)首先談了對(duì)今年房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)測(cè)：“我們預(yù)測(cè)2019年住宅銷售平均價(jià)格將會(huì)增長(zhǎng)7.6%。”王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步指出，商品房開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)為13.8%，比上年提高0.4%。住宅銷售面積預(yù)計(jì)比上年下降0.84%。同時(shí)在住宅銷售方面來看，由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積，也就是可銷售的面積將會(huì)進(jìn)一步減少，也可能導(dǎo)致對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生更大壓力，因此2019年需要在相應(yīng)的城市增加或者是加快住宅供給。對(duì)于一些重點(diǎn)城市來看，房?jī)r(jià)的漲幅有可能會(huì)明顯超過上述預(yù)期的水平，應(yīng)該重點(diǎn)防止這些重點(diǎn)城市價(jià)格刺激引發(fā)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，王業(yè)強(qiáng)稱，預(yù)計(jì)2019年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、商業(yè)創(chuàng)新加速、存量更新加速、資產(chǎn)證券化加速。從空置來看，預(yù)計(jì)未來3-5年商業(yè)項(xiàng)目平均空置率將達(dá)到20%以上，商業(yè)整合并購(gòu)的趨勢(shì)加速。資產(chǎn)證券化和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)將成為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主流。一些商業(yè)地產(chǎn)的品牌會(huì)加速向二三線甚至四五線城市的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量資產(chǎn)的改造，城市更新將會(huì)出現(xiàn)更多亮點(diǎn)，共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓土地供應(yīng)將會(huì)提速，擴(kuò)張的速度整體放緩，資產(chǎn)證券化將會(huì)十分活躍，2019年有可能成為發(fā)展的一個(gè)重要時(shí)期。

　　王業(yè)強(qiáng)還談到住房租賃市場(chǎng)。他指出，住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，安全質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，一些經(jīng)營(yíng)模式尚不成熟，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，規(guī)模效應(yīng)不顯著，品牌特色不顯著、不突出，部分住房租賃企業(yè)不能把好安全質(zhì)量，給行業(yè)發(fā)展帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)政策落地難，住房租賃行業(yè)在實(shí)際操作中仍面臨一些實(shí)際問題，比如“N+1”模式，房源標(biāo)準(zhǔn)不明確，行業(yè)仍缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資模式。還有資金監(jiān)管部到位，易引發(fā)行業(yè)危機(jī)。社會(huì)認(rèn)可度不高，偶然事件易引起輿論質(zhì)疑，比如萬(wàn)科的“萬(wàn)村計(jì)劃”等等。

　　王業(yè)強(qiáng)提到，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》對(duì)住房租賃市場(chǎng)2019年的發(fā)展趨勢(shì)也有一個(gè)預(yù)測(cè)。在短期內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模將仍然會(huì)以每年至少2千億元的速度快速增長(zhǎng)，同時(shí)行業(yè)將會(huì)出臺(tái)一些新的政策，比如《住房租賃條例》，加強(qiáng)對(duì)分散式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，鼓勵(lì)集體土地入市，公募REITs試點(diǎn)加速。整個(gè)行業(yè)將會(huì)逐步出現(xiàn)從重收儲(chǔ)、輕出租，重規(guī)模輕產(chǎn)品向重產(chǎn)品、重運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，同時(shí)藍(lán)領(lǐng)公寓有可能成為行業(yè)在2019年市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯

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