與往年相比，今年房企“搶收”的意圖顯得更為明顯。從相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的銷(xiāo)售榜單來(lái)看，各梯隊(duì)房企開(kāi)足銷(xiāo)售馬力，行業(yè)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻再次提高。但是在房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式下，龐大的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不能代表真實(shí)的現(xiàn)金流。擠掉數(shù)據(jù)的水分后，房企真實(shí)的情況如何？
數(shù)據(jù)“擠水分”
今年上半年在樓市的跌宕起伏中結(jié)束。房企年中成績(jī)單顯示，147家企業(yè)跨越50億元銷(xiāo)售門(mén)檻，較去年增加九家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額58537億元，同比增長(zhǎng)10.3%。若以千億元銷(xiāo)售額為門(mén)檻，進(jìn)入其中的房企已達(dá)12家。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年銷(xiāo)售額的榜單中，排名前三的依然是碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家龍頭房企。從這三家企業(yè)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，碧桂園和恒大銷(xiāo)售額相比去年同期出現(xiàn)了不增反降的情況。今年上半年，碧桂園銷(xiāo)售金額為3895.4億元，同比下降5.56%；恒大銷(xiāo)售金額為2825.4億元，同比下降7.05%；萬(wàn)科銷(xiāo)售金額為3349.3億元，同比上漲10.53%，是三家龍頭中唯一銷(xiāo)售額上漲的房企。此外，今年上半年合約銷(xiāo)售額超2000億元的房企還有保利集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)，分別錄得2501億元和2139億元。
不可否認(rèn)的是，房企在跨入千億元銷(xiāo)售額門(mén)檻后，維持規(guī)模高增長(zhǎng)的難度已越來(lái)越大。有專(zhuān)家分析稱(chēng)，通過(guò)增加合作項(xiàng)目可確保房企一定的銷(xiāo)售及營(yíng)收增幅。此外，隨著土地成本的不斷上升，房企共同拿地開(kāi)發(fā)已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象，這可以分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力。
但合作的背后，并非毫無(wú)暗礁。目前，房企普遍以全口徑進(jìn)行業(yè)績(jī)公告，將集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)，而不考慮股權(quán)占比及是否操盤(pán)。如果擠去這些“水分”，房企真實(shí)的資金與投資能力或許要重新進(jìn)行審視。
從全口徑金額來(lái)看，今年上半年，穩(wěn)居前三的房企是碧桂園、萬(wàn)科和恒大。相比往年，華夏幸福、綠城、泰禾等房企出現(xiàn)了排名下滑的情況，全年銷(xiāo)售額目標(biāo)完成率堪憂(yōu)。與全口徑銷(xiāo)售額相比，權(quán)益銷(xiāo)售額以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，能更真實(shí)地反映房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平，對(duì)行業(yè)從業(yè)者和投資者更有參考意義。
以今年上半年的業(yè)績(jī)?yōu)槔?，?quán)益金額排名前十的企業(yè)分別為碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利、中海、綠地、融創(chuàng)、新城、華潤(rùn)、龍湖。相較于全口徑榜單，萬(wàn)科和融創(chuàng)的行業(yè)排位分別下降了一名和兩名。
如果將范圍擴(kuò)大，房企權(quán)益榜位次變化更為明顯。位列行業(yè)第10位至第20位的房企有五家在全口徑金額榜單上的排名出現(xiàn)下滑，正榮、旭輝、中南、金地尤為突出，分別下滑了十名、七名、四名和三名，旭輝和正榮更是直接跌出了前二十。
整體來(lái)看，前六月百?gòu)?qiáng)房企平均權(quán)益比例為79%，TOP20房企中有16家銷(xiāo)售權(quán)益比低于80%。表現(xiàn)較為突出的是恒大、中海和綠地，權(quán)益比分別為95.1%、93.44%和90%。金科位列其后，權(quán)益比為87.75%，余下企業(yè)均在60%至70%左右浮動(dòng)。而在去年，行業(yè)平均權(quán)益比為80%。
有專(zhuān)家表示，在合作效應(yīng)的推動(dòng)下，房企權(quán)益銷(xiāo)售比例逐漸下降。銷(xiāo)售規(guī)模的快速增長(zhǎng)并沒(méi)有對(duì)房企的營(yíng)收及利潤(rùn)形成有效支撐，增收不增利的情況較為明顯。上市房企在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，投資者從中能分享到的收益并無(wú)太大提升。
精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)啟
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，房企回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今年下半年，房地產(chǎn)政策仍將保持穩(wěn)定。其中，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲依舊是不能碰的紅線(xiàn)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能，房企對(duì)政策放松不應(yīng)有過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期。
克而瑞研究中心稱(chēng)，6月是房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。由于前期積壓的市場(chǎng)需求大都釋放完畢，同時(shí)在調(diào)控常態(tài)化預(yù)期下，6月過(guò)后的一段日子里房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倩蛉詫②吘彙ｎA(yù)計(jì)下半年房企整體將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，銷(xiāo)售額增速或?qū)⒎啪徶?0%左右。房企完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)仍有一定壓力，下半年企業(yè)需要著重發(fā)力，加速推貨入市或通過(guò)降低預(yù)售價(jià)格以達(dá)成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
有業(yè)內(nèi)人士分析，上半年大部分企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)完成過(guò)半，全年銷(xiāo)售增速有一定保障。且下半年政策寬松的可能性不大，樓市調(diào)控還是以謹(jǐn)慎為主。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，銷(xiāo)售增速會(huì)有所放緩，但是不會(huì)太低，投資方面的數(shù)據(jù)會(huì)比去年低一點(diǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，今年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的“小年”。下半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。“長(zhǎng)期來(lái)看，各地政府結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況‘因城施策’持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期處于平穩(wěn)健康發(fā)展期，房企將更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行戰(zhàn)略布局。”該人士認(rèn)為，龍頭房企將保持穩(wěn)健高質(zhì)量的發(fā)展勢(shì)態(tài)，頭部效應(yīng)日趨明顯。
同時(shí)，自去年以來(lái)，大部分規(guī)模房企的戰(zhàn)略已從多元化轉(zhuǎn)向聚焦主業(yè)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)房企之間的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)將持續(xù)深化，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，TOP30房企集中度將提升至48%左右，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額趨于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
此外，值得注意的是，以42家發(fā)布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企分析，目前有近六成的房企未能在年中完成一半的銷(xiāo)售目標(biāo)。在樓市調(diào)控不放松、融資渠道收緊、債務(wù)兌付高峰期如約而至的情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存變數(shù)，房企完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)仍有壓力。（孫夢(mèng)凡 董家聲）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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