土地市場分化明顯 三四線城市受“冷落”

　　今年上半年，全國300城在土地市場唱響了一曲“冰與火之歌”。其中，一二線城市土地市場升溫，特別是部分二線城市房企搶地補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，成為上半年成交榜單主力。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，在一定程度上帶動了整體樓面價的結(jié)構(gòu)性提升。

　　相較之下，三四線城市的土地市場則略顯冷清。在前兩年還受到熱捧的三四線城市土地市場為何突然被“冷落”？

　　土地市場進(jìn)入分化期

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300城市土地出讓金總額近2.25萬億元，同比上漲16%，土拍市場呈現(xiàn)“冷熱分化”的態(tài)勢。

　　其中，一線城市整體供求量同比走高，樓面均價同比微漲4%，出讓金總額同比增加36%，平均溢價率為12%，同比上漲一個百分點(diǎn)；二線重點(diǎn)城市供求兩端同比小幅上漲，出讓金同比增加26%，樓面均價同比增長18%，平均溢價率為19%，同比上漲兩個百分點(diǎn)；三四線城市整體供應(yīng)同比小幅走低，成交方面量跌價漲，出讓金同比減少3%，樓面均價同比上漲6%，平均溢價率為20%，同比下降七個百分點(diǎn)。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓金排名前20位的城市成交總額為11483.5億元，同比增加19%，上榜門檻升至357.3億元。一線城市中北京、上海、廣州入圍榜單前十，成交總額為2203.3億元，較去年同期增加26%；二線城市仍為榜單主力，杭州、武漢、天津成交總額均過800億元且入圍榜單前五名，其中杭州成交總額達(dá)1422.6億元，較去年微跌，高居榜單首位；三四線城市僅三市上榜，較去年同期有所下滑。

　　在上半年住宅用地總價排名前十位的榜單中，入榜地塊均位于一二線重點(diǎn)城市，其中一線城市共七宗、二線城市共三宗，福州、武漢、杭州各居一席。福州臺江區(qū)排尾路北側(cè)地塊由萬科以76.4億元競得，居榜單首位。

　　在上半年住宅用地單價的榜單中，一二線城市包攬榜單全部席位，入榜地塊中有七宗為純住宅用地，且這七宗均位于一線城市。其中，由恒基競得北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊，以樓面價69542元/平方米居首。

　　一二線城市土地市場難退燒

　　最近一二線城市的土地市場火熱到了什么程度？

　　6月28日，在武漢土地交易市場，編號分別為P（2019）071、P（2019）072、P（2019）073的三宗土地進(jìn)入現(xiàn)場競拍，這三宗地塊均位于武漢市黃陂區(qū)。當(dāng)日，三宗地塊的拍賣均以競爭配建面積的方式展開。經(jīng)過一番報價后，最終的成交價格分別為12.28億元、10.85億元和9.22億元。這三宗土地均為前一日進(jìn)入“熔斷”階段的地塊。由于觸及最高限價，所以當(dāng)?shù)卣块T不得不在次日以“競配建”的方式進(jìn)行最終出讓。

　　武漢土地市場的火爆只是近期熱點(diǎn)一二線城市土地交易“高燒不退”的一個縮影。自今年3月以來，蘇州、杭州、成都等地的地價接連創(chuàng)下新高。

　　在樓市調(diào)控持續(xù)深入的情況下，這輪一二線城市土地市場的火爆情況能否持續(xù)下去？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這輪市場的熱度恐怕并不會持續(xù)太久。其中，融資額度的下降將是決定性的影響因素。

　　來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環(huán)比下降52.07%，創(chuàng)近一年來新低。其中，公司債共融資95.85億元，較4月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。包括招商蛇口、建業(yè)、金茂等在內(nèi)的多家房企均發(fā)布了項(xiàng)目出讓信息，其原因主要為價格過高或項(xiàng)目盈利能力不足。

　　進(jìn)入6月，雖然海外發(fā)債規(guī)模明顯增加，但房企的總體融資規(guī)模并未有太大上升。另外，地價不斷攀高，對房企的利潤帶來擠壓，這也在影響房企的拿地積極性。

　　除了自身資金的壓力之外，部分熱點(diǎn)城市市場過熱、預(yù)期不穩(wěn)等現(xiàn)象還引起了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，相關(guān)的微調(diào)政策仍在陸續(xù)出臺。例如，6月末杭州掛牌的宅地就調(diào)整了出讓規(guī)則，出讓環(huán)節(jié)中均設(shè)定了毛坯銷售均價、毛坯銷售最高單價和裝修限價，“限房價”的政策落地直接以土地拍賣形式出臺，相關(guān)部門試圖倒逼土地市場降溫；另一個調(diào)控升級的城市是蘇州，這個因“網(wǎng)紅”電視連續(xù)劇而大火的城市，在5月中旬升級了“限售”政策，要求蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)獅山板塊新房限售期達(dá)到三年、工業(yè)園區(qū)二手房限售期達(dá)到五年。而在上半年的土地出讓中，蘇州以554億元的出讓金位列全國第九。

　　易居研究院研究員王若辰分析，6月份二線城市土地市場仍然火熱，但隨著各城市相關(guān)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，下半年會有所降溫。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，不同城市的土地市場會出現(xiàn)分化，三四線城市土地成交額可能進(jìn)一步下調(diào)。一二線城市雖然調(diào)控政策依然嚴(yán)格，但對于房企而言仍是增加銷售額的重要市場。一二線城市土地市場有望延續(xù)火爆態(tài)勢。不過，張大偉也表示，市場目前只允許出現(xiàn)“小陽春”，而不能“入夏”，“一旦土地市場過熱，不排除政策出現(xiàn)升級的可能。”

　　三四線城市土地市場受“冷落”

　　2017年上半年，熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。去年上半年，三四線城市土地市場持續(xù)火熱，其中，佛山市、常州市等18個三四線城市賣地收入超過200億元。在前兩年受到熱捧的三四線城市土地市場怎么在今年突然受“冷落”了？

　　克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，今年上半年各線城市土地市場呈現(xiàn)出的差異，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化的又一體現(xiàn)：“三四線土地市場表現(xiàn)疲弱，主要是因?yàn)槠湫路渴袌鰪娜ツ晗掳肽觊_始已經(jīng)普遍降溫。但最根本的原因在于當(dāng)?shù)刭彿啃枨髷?shù)量有限，僅靠大城市的外溢需求和返鄉(xiāng)置業(yè)無法長期使市場維持亢奮狀態(tài)，再加上今年全國棚改計劃開工量大幅下挫50%，加劇了這一調(diào)整趨勢。”

　　肖文曉認(rèn)為，三四線土地市場的降溫周期才剛剛開始，“進(jìn)入下半年，缺乏利好帶動的非熱門城市圈的三四線城市，土地市場降溫的幅度會進(jìn)一步擴(kuò)大”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，對于當(dāng)前的三四線城市來說，庫存數(shù)據(jù)略有上升，房價本身也開始平穩(wěn)，所以市場沒有過去的熱度，這個時候市場成交的情況也會傳導(dǎo)到土地市場上，進(jìn)而引發(fā)市場的降溫。

　　不過，肖文曉同時提醒，雖然上半年三四線城市的土地成交量及溢價率均有所下跌，但跌幅不大，僅為3%，且溢價率高達(dá)20%。

　　而反觀今年一二線城市土地市場的升溫，張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的走勢已現(xiàn)分化，房企對非優(yōu)質(zhì)土地的定價出現(xiàn)下調(diào)，但對優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對于房企來說，為了提升銷售額，依然會集中拿地。從趨勢來看，最近三四線城市依然相對低迷，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是一二線土地市場升溫的主要原因。（謝中秀張敏）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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