長租公寓一九格局凸顯 前7月投融資同比降70%

　　8月7日，管理超過20萬套公寓的樂伽公寓正式宣布停止經(jīng)營。樂伽方面表示，公司高進低出的經(jīng)營模式存在嚴重缺陷，給長租市場帶來較大風險。

　　2016年，資本裹挾著長租公寓的風口而來。兩年時間里，長租公寓問題不斷爆出，“甲醛門”、“租金貸”在2018年把長租公寓推向風口浪尖。2018年下半年，一級市場“募資難”的問題開始凸顯，行業(yè)風險逐一爆發(fā)，杭州鼎家、寓見公寓、好租好住、北京昊園恒業(yè)、蘇州樂棧等公寓接連出現(xiàn)資金鏈斷裂。

　　長租公寓市場“一九格局”凸顯

　　據(jù)CV Source的數(shù)據(jù)顯示，2018年總共發(fā)生49起長租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47%。同時，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2018年至今，共有10多家長租公寓倒閉。

　　不過，長租公寓市場正呈現(xiàn)越來越明顯的“一九格局”。就在今年上半年，自如和蛋殼公寓分別以5億美元的融資金額傲視其他超過90%的融資企業(yè)，成為2019年上半年第二大融資事件。

　　從CV Source的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，2019年前7個月，僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。而這能融到錢的11家長租公寓中，自如、蛋殼、窩趣、魔方、鏈家網(wǎng)以及鄉(xiāng)墅早已經(jīng)是長租公寓里的知名頭部品牌。

　　啟賦資本的一位投資經(jīng)理表示，經(jīng)過2018年的大洗牌，行業(yè)內(nèi)馬太效應愈發(fā)明顯。不論集中式抑或分散式長租公寓，綜合實力強大的頭部玩家資源優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，而勢單力薄的小品牌則面臨被并購或倒閉的境況。所以，現(xiàn)在資本看長租公寓的項目，基本只看行業(yè)里的前三。

　　租賃市場明明很賺錢，且利潤很可觀，為什么長租市場不以盈利為目的地持續(xù)擴張規(guī)模呢？

　　“絕大部分運營商壓根沒指望通過租賃賺錢，他們想的是融資，然后上市，最后套現(xiàn)退出。如何才能打動投資人？就是在規(guī)模上談增值服務，例如精準營銷、應用場景等。”自如一位離職的投融資經(jīng)理這樣告訴記者，“互聯(lián)網(wǎng)時代，流量是所有合作的基礎。”

　　長租市場里，通過“高進低出”的方式迅速擴大規(guī)模的后果就是，一旦運營商把租賃者的租金用完，又沒有資本進入的話，長租公寓會像P2P一樣爆雷，樂伽公寓就是其中的一個典型案例。我愛我家前副總裁胡景暉曾放言，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”一向激進的資本也因此暫緩了前進的腳步。

　　大型房企在退出  阿里、騰訊積極入局

　　2016年，國務院提出建立租購并舉的城鎮(zhèn)住房制度，加快發(fā)展專業(yè)化租賃市場。一系列支持住房租賃的政策出臺后，長租公寓成為一只飛起來的“豬”。

　　隨后三年時間里，長租公寓運營商接連崛起，也吸引了萬科、朗詩等多個大型房產(chǎn)企業(yè)紛紛進場。

　　根據(jù)《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》顯示，從房企已拓和已開房源量來看，萬科、龍湖、旭輝位居前三。其中，排名第一的萬科泊寓2019年上半年拓展房源23萬間，目前開業(yè)規(guī)模7萬間。

　　然而，2019年上半年，房企長租運營商整體風向收斂，拓展增速放緩。對比2018年，萬科泊寓、碧桂園碧家國際社區(qū)、朗詩寓、招商公寓拓展規(guī)模均無明顯增長。7月更有消息稱，萬科的“萬村計劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約農(nóng)民房房源。

　　深圳萬科回復稱，在推進過程中，“萬村計劃”確實遇到了一些實際困難，綜合推進過程中的客觀情況，擬對現(xiàn)有房源結構進行部分調(diào)整和優(yōu)化，相關工作正在有序推進中。

　　事實上，這并不是萬科第一次被曝出“萬村計劃”出現(xiàn)調(diào)整。2018年11月，“萬村計劃”被曝將暫停簽約新房源，盡管深圳萬科一開始回應稱“正常推進”，但此后在萬科2018年南方區(qū)域媒體會上，時任南方區(qū)域CEO的張紀文親口證實了這一消息。

　　今年5月13日，朗詩綠色集團有限公司公告稱，公司旗下間接全資附屬公司近日與控股股東朗詩集團簽訂五項協(xié)議，將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務以及包括提供物業(yè)管理、建筑設計、園林綠化景觀等非地產(chǎn)業(yè)務剝離至控股集團，預計所得款項凈額約為9.81億元。

　　而在2018年初，朗詩高層還曾提出進入長租公寓行業(yè)前三名的目標，但事實上該公司長租公寓業(yè)務去年虧損額高達1.94億元。朗詩青杉資本董事總經(jīng)理方旭東更是公開表示，長租公寓在兩三年前站上政策風口，現(xiàn)在就已進入血流成河的行業(yè)血拼期。

　　就在大型房企退出長租市場的同時，阿里、騰訊卻積極入局。2019年3月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環(huán)球基金(Tiger Global)、螞蟻金服聯(lián)合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。此輪融資結束后，蛋殼公寓的估值已超過20億美元。

　　2019年6月，自如公寓完成5億美元的B輪融資。本輪由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投。自如本輪投前估值約45億美元。

　　事實上，螞蟻金服從2017年3月開始就初嘗租房市場，戰(zhàn)略投資“蘑菇租房”，在金融、支付、流量方面向其傾斜，而后于2017年10月開放100萬間公寓入駐支付寶，憑借“信用免押”將租房市場推向高潮。

　　不甘示弱的騰訊也在2017年高調(diào)進入租賃市場。2017年8月，58同城5000萬元投資窩趣公寓。作為58同城的最大股東，此次對窩趣的投資，也被視為騰訊系在租房市場的新動作。2019年2月，鏈家旗下的貝殼找房進駐微信九宮格，更是獲得了騰訊8億美元的投資。

　　轉(zhuǎn)自：中國基金報

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