房價增速趨緩、土地市場退燒 房企改變拿地策略

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布2019年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，7月份，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅不同程度地回落或相同。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析表示，各地繼續(xù)貫徹落實黨中央、國務(wù)院部署，始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，進(jìn)一步落實房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，7月份房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年7月全國房地產(chǎn)市場報告》顯示，5月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)增速已連續(xù)三個月出現(xiàn)回落。在此大背景下，房企也在調(diào)整戰(zhàn)略，拿地也更加謹(jǐn)慎和聚焦。

　　追低溢價率地塊

　　眾所周知，2016年、2017年“地王”頻現(xiàn)，地塊溢價率也是頻創(chuàng)新高。例如金地集團(tuán)和蘇州金悅凱投資咨詢有限公司聯(lián)合拿下的上海浦東新區(qū)祝橋地塊，溢價率高達(dá)285%；萬科地產(chǎn)以6.78億元拿下的工業(yè)北路張馬屯地塊，溢價率高達(dá)342%。

　　但與彼時的房企拿地?zé)崆楦邼q不同，中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)粗略統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，如今房企拿地更加謹(jǐn)慎，溢價率相比前兩年下降不少。

　　如今年5月江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價率分別為71.88%和60.05%；弘陽和嘉宏房地產(chǎn)分別以12.4億元和10.37億元競得常州新北區(qū)兩宗地塊，溢價率分別為26.53%和35.2%；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價率46%、67.8%和45.4%奪得；榮盛以8.84億元競得江蘇省一宗住宅用地，溢價率為67.8%。

　　進(jìn)入下半年，以土地成交情況來看，溢價率下降速度有所加快。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月以來，全國土地市場降溫趨勢繼續(xù)蔓延。8月首周，全國成交單宗5億元以上地塊僅32宗。其中，底價成交的數(shù)量高達(dá)18宗，6宗土地溢價率僅為1%左右。

　　8月16日，嘉興桐鄉(xiāng)市出讓2宗商住用地，總起價7.09億元，地塊分別位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和石門鎮(zhèn)，總出讓面積81697.77㎡，總建筑面積225374.4㎡。其中桐鄉(xiāng)市石門鎮(zhèn)中興路西側(cè)、民聯(lián)路南側(cè)地塊被海寧市鴻翔中金地產(chǎn)有限公司拿下，溢價率為3.35%；上海市1宗綜合用地(含住宅)出讓，總出讓面積6.5萬㎡，總規(guī)劃建筑面積10.07萬㎡，起始樓面價23437.03元/㎡，起始總價23.61億元。最終，由昆山建律置業(yè)有限公司(保利)以成交價25.03億元摘得，溢價率為6%。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析認(rèn)為，股市有追漲殺跌，地市也追漲殺跌。有很多房企都覺得土地價格還會再跌。所以未來土地市場還有下行的空間，整體土地市場溢價率也可能進(jìn)一步下降。

　　城市集中度提升

　　從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，城市的集中度在迅速上升，從公開數(shù)據(jù)來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國土地成交金額前10位城市累計成交9229億元，同比增長14.8%；今年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交9229億元，同比增長14.8%，增速較1-6月回落1.2個百分點。

　　其中，杭州土地市場交易熱度有所下降，但累計成交總價依舊穩(wěn)居榜首，累計成交總價1672億元，同比下降17%；中西部核心城市成交火熱，武漢和昆明土地成交總價與規(guī)劃建筑面積均有上榜，成都、西安與鄭州則出現(xiàn)在規(guī)劃建筑面積榜單中。值得注意的是，天津、廣州土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積同比分別增長68%和94%，位于榜單的第三位、第六位。

　　從拿地金額來看，今年前7個月，保利進(jìn)入上海、杭州和南京三個城市的榜單中；碧桂園、綠地進(jìn)入天津和上海兩地的榜單，新城、融創(chuàng)進(jìn)入天津和武漢的榜單，并奪得兩個城市拿地金額榜首。此外，首創(chuàng)置業(yè)深耕京津冀地區(qū)，位于天津、北京兩個城市榜單的第三。

　　另外，丁祖昱認(rèn)為今年城市集中度體現(xiàn)的尤為顯著。“前50位的城市占了整個中國32%的常住人口，房產(chǎn)投資比例達(dá)到62%，銷售面積占到46%，50個城市占了三分之二的市場。所以能夠守住前50個城市就守住了整個中國的大半壁江山。但另一方面，在這些城市當(dāng)中的土地價格相對來說居高不下，土地資源相對來說更加稀缺。” 丁祖昱表示。

　　轉(zhuǎn)自：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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