樓市“金九銀十”面臨落空 部分城市開啟“因城施策”

　　在中央“房住不炒”定位不變、房地產調控持續(xù)加碼、房地產金融政策縮緊等多因素作用下，樓市平穩(wěn)仍將是主基調。業(yè)內普遍認為，今年的“金九銀十”恐將成空，對此部分城市已有松綁調控舉動，以小幅提振市場信心。全國樓市一片秋意，唯深圳“暖意洋洋”。雖然近期一系列政策利好深圳，但考慮到國家在控制資金流向房地產，深圳的房價上漲空間仍有限。

　　8月28日，湖南省臨澧縣首屆房產交易博覽會組委會舉行新聞發(fā)布會，該發(fā)布會推出了一份《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟访鞔_，在規(guī)定的時限內在縣城區(qū)購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補貼，其子女入學可就近申請學位，享受優(yōu)質教育資源等。

　　臨澧并不是唯一松綁調控的三四線城市。9月初，浙江嘉興調整了公積金貸款額度。緊接著河南宣布，對全省農村教師購房給予優(yōu)惠。

　　此外，上海、珠海、天津、長沙等熱點一二線城市，也出臺了相關的措施。

　　近期，國家層面的樓市政策不斷出臺。既有個人住房貸款定價新規(guī)，又有對“房住不炒”的多次重申。這些措施大多被市場解讀為利空，并大大稀釋了降準帶來的樂觀情緒。考慮到下半年以來多地市場已經降溫，樓市進入下行通道已不可避免。地方政府的穩(wěn)定市場布局能起到效果嗎？

　　“金九銀十”預期走低

　　與往年類似，出于年中報表的考量，房企在6月加大銷售力度，并使得當月的市場交易量明顯增長。但此后的7月和8月，營銷手段告一段落，再疊加政策調控的施壓，樓市的季節(jié)性下滑再度出現。

　　上海易居研究院發(fā)布報告顯示，2019年8月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。下半年以來，新建住宅成交量已經連續(xù)兩個月環(huán)比下降。

　　這輪下滑覆蓋了各個城市層級。4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長6%；18個三四線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。

　　二手房方面，今年8月，該機構監(jiān)測的13個城市二手房成交量環(huán)比下降8.5%，成交量仍處于5月以來的下行通道之中。

　　從今年5月底開始，多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務名單，監(jiān)管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。同時，住建部針對“地王”現象點名部分開發(fā)商。7月初，部分信托公司接到銀保監(jiān)會的指導，收緊房地產信托業(yè)務。國家發(fā)改委也于此后要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此后，央行就房地產占用信貸資源，消費貸、銀行理財等資金違規(guī)進入房地產市場等問題進一步探討解決方案。

　　由于房企的融資渠道被大大限制，房企對外投資也變得謹慎起來，這也直接影響到土地市場的表現。

　　上海易居研究院發(fā)布報告顯示，8月40個典型城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米，環(huán)比下降16.9%，為今年3月以來首次下降；40個城市土地成交均價為5259.5元/平方米，環(huán)比下跌1.8%，為今年2月以來首次下跌。

　　與住宅交易類似，三類城市的土地交易面積均出現下降：一線城市環(huán)比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。

　　機構普遍警示，考慮到政策環(huán)境仍然嚴厲，今年的“金九銀十”面臨落空。

　　因城施策非救市

　　部分地方政府對政策的微調，正是在此背景下展開。實際上，由于政策從出臺到執(zhí)行有一個時間周期，未來的市場下行幅度可能更大。

　　融360大數據研究院監(jiān)測數據顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2BP。

　　在該機構監(jiān)測的35個城市中，8月共有17個城市的首套房貸利率平均水平有所上漲。一線城市中，廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲了4BP；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙四城已連續(xù)三個月上漲。

　　8月末，央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。有銀行業(yè)人士向21世紀經濟報道指出，在房住不炒的大背景下，此輪“換錨”后，熱點城市的房貸利率將會穩(wěn)中有漲。

　　這也意味著，房地產市場將面臨的后續(xù)壓力并不小。

　　在近期的各類“因城施策”舉措中，并無類似人才新政的“大手筆”，但從政策內容看，仍可在一定程度上提振市場信心。

　　浙江嘉興規(guī)定，已還清公積金貸款，再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度；貴陽將二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下調至20%；河南對符合條件的農村教師實施購房優(yōu)惠，幅度不低于20%；無錫、長沙調低落戶門檻；上海、珠海在部分區(qū)域放松限購。

　　“不能簡單理解為‘救市’。”上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，目前出臺的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一定程度上釋放合理的需求，同時有助于維持市場穩(wěn)定，避免大起大落。

　　他認為，未來還會有城市出臺“因城施策”措施，其中，三四線城市的動力相對較足。同時，在房住不炒的背景下，也不排除部分熱點城市繼續(xù)收緊的可能。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，地方“因城施策、一城一策”主基調未變，考慮到當前的市場環(huán)境，市場壓力較大的城市，可能先進行調整。

　　轉自：21世紀經濟報道

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