投資回溫“倚賴”樓市 一線城市或迎差異化調(diào)控

　　連續(xù)的利好政策繼續(xù)推動著房地產(chǎn)市場回暖，也讓房地產(chǎn)投資成為當(dāng)前支撐投資增長的中堅力量。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示：1~2月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟仍面臨下行壓力，但固定資產(chǎn)投資增速比去年全年出現(xiàn)小幅回升。1~2月份固定資產(chǎn)投資同比增長10.2%，增速比去年全年提高0.2個百分點，比去年四季度提高0.7個百分點。其中，1~2月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%，增速比去年全年提高兩個百分點。這也是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時隔兩年首次出現(xiàn)回升。

　　房地產(chǎn)投資回溫能否帶動投資持續(xù)恢復(fù)？渣打全球研究團隊，聚焦二線及以下城市未上市的中小開發(fā)商，在1~2月間開展中國房地產(chǎn)市場半年度的專項調(diào)研顯示：房屋銷售回暖刺激開發(fā)商擴張意愿并減輕其融資負(fù)擔(dān)。

　　“2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1~2月份，更出現(xiàn)了銷售旺盛局面，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時隔兩年首次回升?！睂Υ?，國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎解釋稱。

　　受訪經(jīng)濟界專家稱，房地產(chǎn)需求高漲帶動房地產(chǎn)投資意愿回升，然而三四線城市去庫存壓力仍然較大，一線城市房價過快上漲可能帶來差異化政策調(diào)控，預(yù)計房地產(chǎn)投資將延續(xù)小幅回暖態(tài)勢，大幅提升可能性有限。而2016年房地產(chǎn)投資回暖最主要的作用將有助于穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

　　地產(chǎn)投資成推手

　　房屋新開工面積同比由去年12月的下跌6.7%大幅攀升至今年1~2月的上漲13.7%。

　　1~2月份固定資產(chǎn)投資的亮點主要來自房地產(chǎn)投資。官方數(shù)據(jù)顯示，其中，制造業(yè)投資增長7.5%，比2015年回落0.6個百分點；基建增長16.5%，比2015年回升1.9個百分點；但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%，增速比去年全年提高兩個百分點?？梢姡顿Y回升受地產(chǎn)拉動明顯。

　　“這反映了從去年4季度以來商品房銷售逐步回暖，加上年初以來政府連續(xù)出臺了幫助房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的相關(guān)政策（降低首付比例、調(diào)整契稅/營業(yè)稅，公積金政策調(diào)整等），更推動了銷售轉(zhuǎn)旺，并從一線城市開始向二三線城市延伸。”摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學(xué)家章俊對《中國經(jīng)營報》記者稱。

　　3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，漲幅繼續(xù)擴大。2月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，比1月份增加9個；環(huán)比上漲的城市里，漲幅比1月擴大的城市有33個，比1月份增加10個；漲幅在1%以上的城市有10個，比1月份增加3個。

　　其中，改善性住宅成為拉動增長的主要動力。1~2月份，住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻率達95%。其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻率為76.6%。由于去年1~2月份銷售面積下降16.3%，是2014年初房地產(chǎn)市場調(diào)整以來的最大降幅。因而今年1~2月同比銷售增速較高也有基數(shù)較低的原因。

　　房地產(chǎn)需求高漲帶動房地產(chǎn)投資意愿回升。房屋新開工面積同比由去年12月的下跌6.7%大幅攀升至今年1~2月的上漲13.7%。在受訪人士看來，新開工面積的回升意味著企業(yè)投資意愿的改善。

　　同時，數(shù)據(jù)顯示，1~2月份，商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；銷售額8577億元，增長43.6%，提高29.2個百分點。“這都在很大程度上提振了開發(fā)商的投資信心，反映在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅大幅收窄，而土地成交價款同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正?！闭驴》Q。

　　來自國泰君安統(tǒng)計顯示，3月6日當(dāng)周，30個大中城市開發(fā)商拿地面積回升，同比上升20%。

　　開放商再度熱衷拿地

　　從房企拿地情況看，去庫存顯著的一二線城市吸引企業(yè)扎堆。

　　渣打銀行調(diào)研結(jié)果顯示，30家受訪開發(fā)商中，有14家反饋稱企業(yè)主營業(yè)務(wù)所在城市同行即其他開發(fā)商的建筑活動增多，較上次調(diào)研（2015年7月份）增加了兩家。在建住宅面積較上次調(diào)研增長11%，其中新開工住宅建筑面積增長29.6%。18家開發(fā)商稱企業(yè)所在城市同行建筑活動有所加快，較上次調(diào)研增加了4家。

　　從房企拿地情況看，去庫存顯著的一二線城市吸引企業(yè)扎堆。2016年開年北京一周內(nèi)連現(xiàn)兩“地王”：2月23日，北京土地市場春節(jié)后迎來首拍，綠地集團以39億元以及配建15000平方米拿下大興黃村地塊；門頭溝龍泉鎮(zhèn)MC00-0003-0026等地塊出讓，該地塊最終由中駿以39.48億元，現(xiàn)場競建5萬平方米公租房的方式競得。

　　“從目前一線城市房企拿地的動作來看，第一，郊區(qū)的拿地溢價率總體較高。房企看好一線城市依然會繼續(xù)拿地，雖然郊區(qū)拿地成本也不低，但拿地?zé)崆橐廊徊粶p；第二，很多房企依然偏好住宅用地，相對來說，商辦用地的吸引力并沒有提高，而對于住宅用地則依然是看好的。

　　隨著一線城市土地價格上漲，不少企業(yè)也轉(zhuǎn)投二線城市。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企合計拿地金額為974.33億元，比2015年同期的812.3億元上漲了20%。從成交結(jié)構(gòu)看，隨著一線城市土地價格上漲，自2016年以來，二線城市成為標(biāo)桿房企拿地的主要目的城市，金額占比高達48%，而在2015年，這一比例則為41.2%。

　　渣打銀行認(rèn)為，這一系列結(jié)果表明受訪開發(fā)商建設(shè)活動開始重拾動能，這或?qū)⑼苿臃康禺a(chǎn)投資增長走出2015年低迷的困境。

　　參與調(diào)研的渣打銀行宏觀分析師申嵐稱：“較2015年相對中性的樓市政策立場而言，今年年初樓市政策顯著放松，政府明確表態(tài)稱將支撐樓市并提升需求。預(yù)計2016年房地產(chǎn)投資將保持較低的單位數(shù)增長，但與截至2015年底時的負(fù)增長相比，增長勢頭或?qū)⒏纳??！?/br>

　　“房地產(chǎn)投資意愿的上升是大趨勢，目前一線城市基本上沒有去庫存的壓力，而是有補庫存的需求，這會使得房企的投資意愿快速上升，而該趨勢至少在2016年會得到延續(xù)?！币拙友芯吭旱难芯咳耸繃?yán)躍進表示。

　　不過，國泰君安首席宏觀分析師任澤平發(fā)研報稱，考慮到占房地產(chǎn)投資80%的三四線城市仍在去庫存，這使得地產(chǎn)投資回升空間有限。

　　樓市或迎差異化政策調(diào)控

　　信貸政策只是房地產(chǎn)政策涉及土地、稅收、規(guī)劃、建設(shè)等多方面的影響因素之一。

　　此輪的房價上漲中，包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品被認(rèn)為起到了推波助瀾的作用。由于3月12日央行行長周小川、副行長潘功勝在全國兩會期間明確表態(tài)首付貸不合規(guī)之后，目前北上廣深四地互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會均已對此類產(chǎn)品進行排查。

　　這是否意味著政府又要出手“干預(yù)”房價？

　　值得注意的是，周小川近日指出，貨幣政策是總量政策，中國今年開始將社會融資總量納入政府工作目標(biāo)，意在強調(diào)金融發(fā)揮支持實體經(jīng)濟的作用。在這個大前提下，信貸政策只是房地產(chǎn)政策涉及土地、稅收、規(guī)劃、建設(shè)等多方面的影響因素之一。人民銀行將進一步落實因地施策的要求，完善區(qū)域差別化的住房信貸政策。

　　最新的數(shù)據(jù)表明，2月份新增居民中長期貸款由1月份的4780億元人民幣降至1820億元人民幣。這在市場看來，繼1月份新增貸款創(chuàng)出新高并引發(fā)市場對今年貨幣政策大幅擴張的預(yù)期后，貨幣當(dāng)局可能對銀行借貸活動給出一定的窗口指導(dǎo)。

　　“一線城市近期將重點控制房價，部分二線城市包括南京、蘇州、廈門、鄭州等城市也有類似需求；而三四線城市總體上可能會繼續(xù)加大商業(yè)銀行房貸的投放量，進而讓購房者能夠快速購房。同時，不排除后續(xù)會有一些創(chuàng)新做法，比如政府通過各類補貼，進而讓購房者湊齊首付款。”嚴(yán)躍進稱，一線城市房價過快上漲可能帶來差異化政策調(diào)控。（本報記者譚志娟北京報道）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報

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