一線城市下半年仍看漲 房價2017年或見頂

　　從“去庫存”上升為國家任務(wù)，到各地房價的攀升、“日光盤”的頻現(xiàn)，樓市不出所料地成為兩會期間熱議的焦點(diǎn)。

　　一方面是一二線城市的再度火爆、供不應(yīng)求，另一方面是三四線城市的庫存高企、地方政策花樣頻出，樓市兩極分化可謂“冰火兩重天”。

　　兩會代表委員和部分專家在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時預(yù)測，在“去庫存”目標(biāo)完成之前，政策面將保持寬松，更多利好政策仍然可期。

　　那么在此形勢下，未來房價會持續(xù)走高嗎？

　　受訪專家預(yù)估，房價在2017年或?qū)⒁婍敗?/br>

　　并稱，短期來看，2016年上半年房價漲幅將擴(kuò)大，一線城市下半年仍看漲。購房自住者應(yīng)趁早出手，投資者則要審慎。

　　“去庫存”成兩會焦點(diǎn) 樓市上演“速度與激情”

　　受到流動性釋放及投資渠道有限等因素的影響，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現(xiàn)。

　　據(jù)報道，在今年的地方兩會上，在26個省級政府工作報告中，“去庫存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個省份把“去庫存”列入了2016年的政府工作安排。

　　就在兩會前夕，一系列樓市利好政策接連落地。

　　2月2日，央行降低首套房首付比例后，2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進(jìn)一步為“去庫存”開路。

　　與此同時，各地的樓市新政也層出不窮。據(jù)媒體報道，截至目前，全國已有超過130個城市出臺政策，通過公積金新政、降低購置及交易稅費(fèi)、推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

　　受到流動性釋放及投資渠道有限等因素的影響，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現(xiàn)，甚至上海各交易中心再現(xiàn)排隊搶房熱潮，出現(xiàn)“恐慌性”購房。

　　隨著流動性的釋放，更多資本從一線流向二線城市，世邦魏理仕預(yù)計二線城市的住宅價格將進(jìn)入加速上升期。2015年，部分開發(fā)商在二線城市以較高溢價拿下黃金地段標(biāo)的，更多的個人投資者也有望在今年將重心投向二線市場。世邦魏理仕預(yù)測，主要二線城市在2016年第二季度的住宅交易量將較去年同期出現(xiàn)大幅增長。

　　易居研究院研究報告顯示，2016年1月份，50個城市新建商品住宅存銷比為12.4，這也意味著市場需要用12.4個月的時間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比2015年12月份12.2個月擴(kuò)大了0.2個月的水平。目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年9月份的水平。存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續(xù)上漲的市場邏輯。2016年上半年預(yù)計該指標(biāo)總體上會在低位徘徊，也意味著后續(xù)房價將繼續(xù)上漲。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1月份，70個城市中，有46個城市房價止跌或上漲。其中深圳、上海、南京、廈門和合肥五個城市的房價環(huán)比增幅最大，深圳在同比增幅排行中位居首位，為52.7%。北京、福州、武漢、杭州和廣州的增幅也較大，位列前10位。

　　有分析指出，未來不排除中央層面出臺相關(guān)的稅費(fèi)、信貸新政，繼續(xù)給房地產(chǎn)市場帶來利好。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，目前中央房地產(chǎn)政策主要方向仍然是去庫存，在達(dá)到基本目標(biāo)之前，未來政策仍會保持偏寬松的狀態(tài)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，從趨勢判斷來看，2016年上半年購房政策環(huán)境總體寬松，市場交易會趨于活躍，房價增幅擴(kuò)大的可能性也較大，從目前市場判斷來看，漲幅最大的時期可能會在6月份。從置業(yè)的角度看，盡早入市是最明智的，否則房價繼續(xù)上漲，相應(yīng)的購房成本會繼續(xù)增加。從投資的角度看，則要謹(jǐn)慎，防止高位進(jìn)入。

　　兩極分化嚴(yán)重 “對癥下藥”是關(guān)鍵

　　樓市現(xiàn)在冰火兩重天，“去庫存”要區(qū)別對待。

　　易居研究院研究報告顯示，2016年1月份，一、二、三線50個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、12.2和18.5個月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3個月的數(shù)值而言，一線城市的去化速度有所加快，而二三線城市的去化速度有所放緩。

　　一線城市已連續(xù)13個月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價上漲的壓力可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，其存銷比連續(xù)七個月低于14個月，房價上漲幅度相對也較大。相比來看，三線城市的存銷比較高，去庫存壓力相對較大。

　　全國政協(xié)委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點(diǎn)之一就是三四線城市庫存。2015年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。

　　安信證券表示，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征，決定了政策手段也會有所不同。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，為了使得政策的有效性提升，應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的策略，而不是“全盤通殺”。對于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對于供給嚴(yán)重過剩的城市，即使進(jìn)行拯救效果也不大。

　　全國政協(xié)委員、原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在接受采訪時建議，樓市現(xiàn)在冰火兩重天，“去庫存”要區(qū)別對待。

　　賈康認(rèn)為，三四線城市需要去庫存的現(xiàn)狀目前是比較清晰的，但也不是每個城市都要采取千篇一律的辦法，還要根據(jù)城市特點(diǎn)設(shè)計具體的方案，同時手段也要多樣化。要掌握好合理的政策組合，不能光看某一些點(diǎn)、某一件事，一定要放在整個配套措施里考量。除了減稅，還有信貸方面、優(yōu)化配套產(chǎn)品供給形式，比如將公租房、二手房與“去庫存”聯(lián)動。

　　全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示，房地產(chǎn)市場應(yīng)該落實分類調(diào)控、分區(qū)域施策，采取分類管理的政策措施。

　　2017年或見頂 風(fēng)險不容忽視

　　從大趨勢看，2017年下半年房價基本上不會漲，總體開始步入新一輪降溫周期中。

　　易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局2月26日公布的《2016年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行計算得知，2016年1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出現(xiàn)擴(kuò)大。該報告還指出，隨著上半年房價環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　那房價會持續(xù)漲下去嗎？業(yè)內(nèi)專家們不以為然。

　　受訪專家指出，房價長期來看不可能一直漲下去，預(yù)估房價在2017年將見頂。

　　綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司董事長、總裁耿靖預(yù)測，房價將在2017年年底、2018年年初見頂。他認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)見底會出現(xiàn)在2017年上半年，經(jīng)濟(jì)見底之后，因為政策有滯后性，估計貨幣寬松的環(huán)境在2017年年底會改變。在這個時點(diǎn)上，匯率也會貶值到一個穩(wěn)定區(qū)間。當(dāng)經(jīng)濟(jì)見底之后，貨幣寬松環(huán)境改變，由寬到緊，對于樓市來講，就是一個見頂信號。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)房價總體是看漲的，基本上會延續(xù)到2017年末。從大趨勢看，2017年下半年房價基本上不會漲，總體開始步入新一輪降溫周期中。

　　此前房價漲幅過大的一二線城市，未來漲幅會趨緩，楊紅旭認(rèn)為，在2017年下半年甚至?xí)霈F(xiàn)下跌，但對于多數(shù)二三線城市，房價仍有上漲空間，直至全國樓市降溫。

　　國泰君安證券研究數(shù)據(jù)顯示，2015年施工面積（潛在庫存）高達(dá)73.6億平方米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平方米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫存數(shù)量更大。

　　而相比住宅庫存，非住宅庫存等更嚴(yán)峻。張鴻銘指出，2011年我國全面實施“限購令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅（寫字樓、商業(yè)）進(jìn)行投資。對于地方政府來說，商業(yè)類的項目也有利于提升城市形象，因此對非住宅項目的批地和建設(shè)也十分支持。如今這部分非住宅項目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，并出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓。據(jù)估算，非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十幾萬億元。

　　規(guī)模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風(fēng)險。

　　有一種說法稱“現(xiàn)在的房市相當(dāng)于6100點(diǎn)的股市”，在全國政協(xié)委員、南京大學(xué)教授劉志彪看來，投資樓市確實有巨大風(fēng)險，將房子當(dāng)成投資品的購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎。

　　此外，受訪專家直言，地方政府如果在急于救市的沖動裹挾下貿(mào)然出臺一些不符合市場規(guī)律的政策，也將存在巨大風(fēng)險。

　　日前，沈陽甚至發(fā)布畢業(yè)未超過5年的畢業(yè)生購房實行“零首付”政策，瞬間引爆輿論，后緊急召回。

　　對此，全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受記者采訪時表示，對只考慮短期行為、不利長效機(jī)制，如“零首付”這類的做法，堅決反對。

　　全國人大代表金碩仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進(jìn)入下行通道。

　　而劉志彪在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，去庫存不能在價格下跌市場實現(xiàn)，否則庫存會越來越大。要想減少庫存不能降低價格，因為人的心理預(yù)期影響會越來越大。要設(shè)置價格下降底線，形成一個穩(wěn)定的預(yù)期，逐漸就能消除庫存了。

　　全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明直言，雖然在政府的打壓下，房地產(chǎn)市場的崩盤被暫時延緩了，但卻造成了房地產(chǎn)市場在高位房價下的低迷和萎縮：一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房和價格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機(jī)制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。（本報記者周麗北京報道）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報

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