商業(yè)地產(chǎn)布局三四線城市機(jī)會與風(fēng)險并存

　　近年來，商業(yè)地產(chǎn)的供大于求和同質(zhì)化已是業(yè)內(nèi)共識。同策咨詢研究部在2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告中就曾指出，在國內(nèi)35個大中城市中，包括廈門、成都等19個城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過剩狀態(tài)。但不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，將目光投向了三四線城市。

　　據(jù)有關(guān)消息稱，萬達(dá)2016年將在全國建56個萬達(dá)廣場，比2015年的26家增加一倍多，并將深入布局三四線城市。萬達(dá)的這一舉措或許將成為2016年商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。想必三四線城市的商業(yè)市場會吸引眾多房企尤其是中小房企的視線當(dāng)中。

　　2015年底，由正榮集團(tuán)開發(fā)的位于福建省莆田市的莆田正榮財(cái)富中心總體量超過40萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目正式開業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天吸引了46.8萬人流量，截至當(dāng)天閉店，全天營業(yè)額突破3800萬元。正榮集團(tuán)商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉表示：“很多在外打拼賺錢的莆田人回鄉(xiāng)消費(fèi)都沒有合適的場所，只能將消費(fèi)需求釋放到福州、廈門等城市，我們要把這部分消費(fèi)需求留在本地?！?/br>

　　從三四線城市人口情況及商業(yè)格局來看，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來說，的確是一個重大的機(jī)遇。三四線城市的人口占到全國城市人口的53%，但購物中心只占到全國的16.5%。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口數(shù)量還在增加，且隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民的收入、消費(fèi)水平以及對生活品質(zhì)的要求都會隨之增高。這無疑令三四線的商業(yè)地產(chǎn)擁有了廣闊的發(fā)展前景。

　　新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷也曾公開表示，三四線城市存在非常好的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會，特別是以購物中心為主的新型商業(yè)地產(chǎn)。三四線城市購物中心數(shù)量少、成規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目少、品牌店鋪少、有影響力的商業(yè)地標(biāo)少，消費(fèi)模式急需升級換代，消費(fèi)者的體驗(yàn)感受也亟待提升。

　　如歐陽捷所說，針對三四線城市開發(fā)的優(yōu)勢，新城控股近年來加快了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐，并將商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)布局在三四線城市。新城控股明確對外表示，每年新增商業(yè)項(xiàng)目至少10-15個，2017年累計(jì)開發(fā)40個商業(yè)項(xiàng)目，到2020年，商業(yè)綜合體開業(yè)及在建項(xiàng)目達(dá)到80個以上。在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)中更注重體驗(yàn)式消費(fèi)的融入。而正榮集團(tuán)也公開表示，預(yù)計(jì)3年內(nèi)將開業(yè)10個購物中心，未來5-10年可達(dá)30-50個購物中心。

　　誠然，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的廣闊空間，讓眾多房企紛紛進(jìn)場，但面臨機(jī)遇的同時仍不能忽視其存在的風(fēng)險與挑戰(zhàn)，如果不能避免商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展短板，仍無法避免倒閉的命運(yùn)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于三四線城市的新城商圈很難再有春天，隨著城鎮(zhèn)化增速的放緩，大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，滿鋪開業(yè)是非常困難的，甚至招商都非常困難。

　　同時，投資回報低也是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的困擾所在?？硕鹧芯恐行耐ㄟ^比對發(fā)現(xiàn)，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)過剩只是相對的，商業(yè)地產(chǎn)更重要的一點(diǎn)是它到了一個轉(zhuǎn)型期。無論一二線城市，還是三四線城市，傳統(tǒng)商業(yè)隨著時代的發(fā)展都已經(jīng)同質(zhì)化并面臨淘汰，當(dāng)下以及未來的商業(yè)地產(chǎn)，更注重的是服務(wù)、是體驗(yàn)，集購物休閑娛樂為一體的場景體驗(yàn)式商業(yè)、綜合全能型商場成為發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)。

　　在此看來，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，如選擇進(jìn)軍三四線城市，還要對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、生活水平等進(jìn)行分析。中國三四線城市數(shù)量繁多，發(fā)展水平的差距也非常大，對新型商業(yè)的接受程度也各不相同，這就需要因地制宜來選擇布局的城市以及適宜發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，并充分進(jìn)行風(fēng)險評估。（本報記者陳晴）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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