國家醞釀一攬子政策 地方“各顯神通”促樓市去庫存

　　過年期間，一則“上海女友回鄉(xiāng)記”的虛假新聞被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，此后網(wǎng)友紛紛貼出自己的回鄉(xiāng)見聞來反駁新聞中對農(nóng)村的描述。不少網(wǎng)友表示，現(xiàn)在農(nóng)村的生活條件普遍提高，村里一套自建房、縣城一套商品房似乎成了現(xiàn)代農(nóng)村人的“標(biāo)配”。

　　從魯中某縣城回到北京的沈先生告訴記者，家鄉(xiāng)縣城到處都在蓋房子，但隨著結(jié)婚潮漸淡，不少小區(qū)入住率并不高，縣城房價(jià)雖然還沒有降，但感覺已經(jīng)是在強(qiáng)撐，二手房的出手周期也在變長。

　　事實(shí)上，盡管2015年下半年不少城市的樓市庫存在逐步減少，北上廣深等一線城市房價(jià)開始回暖，南京、杭州、蘇州等二線城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)了不小幅度的增長，但三四線城市及縣城的房地產(chǎn)市場一直處于一種停滯不前的狀態(tài)，有些地方在市場供大于求的背景下，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

　　縣域去庫存難度尤大

　　國內(nèi)多數(shù)縣城的房地產(chǎn)市場普遍供大于求，一些地方的房價(jià)仍在下跌。

　　據(jù)了解，魯中某縣城房地產(chǎn)市場停滯不前暴露的只是國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場的冰山一角。

　　湖北南部某縣城的網(wǎng)友在自己的回鄉(xiāng)見聞中表示，自己家鄉(xiāng)所在的村里幾乎家家一棟大樓房、城里一套商品房?？h城的房子嚴(yán)重過剩，不少樓盤無人問津。“年輕人都出去打工或搬進(jìn)城里生活了，村里沒人，縣城蓋那么多房子根本就賣不出去?！边@位網(wǎng)友表示。

　　位于中西部縣級市的網(wǎng)友也表示，當(dāng)?shù)胤績r(jià)近三年處于僵持狀態(tài)，城區(qū)房價(jià)在3600元至6500元之間。當(dāng)?shù)卣疄榇送瞥鲂抡?，將未出售的商品房轉(zhuǎn)化為安置房，降低開發(fā)商的壓力。

　　此外，據(jù)河南周口某縣網(wǎng)友反映，當(dāng)?shù)乜h城房價(jià)在每平方米3000元左右，盡管與其他地方相比價(jià)位較低，但當(dāng)?shù)卮迕袢匀惠^少問津，因?yàn)楸镜厝耸杖胂鄬^低，大多選擇在自己的宅基地上自建住房。

　　東部沿海的情況也并不樂觀。有網(wǎng)友反映，自己家鄉(xiāng)縣城位于浙江東部沿海，房價(jià)也較幾年前有所下降，此前房價(jià)在1.2萬元左右，現(xiàn)在已降至每平方米8000元。福建漳州某縣的網(wǎng)友則表示，自己家鄉(xiāng)的村民絕大多數(shù)已在縣城買了房子，在供需不平衡之下，縣城新房房價(jià)下跌，二手房價(jià)格也普遍下跌。

　　不難看出，國內(nèi)多數(shù)三四線城市及縣城的房地產(chǎn)市場普遍供大于求，去庫存迫在眉睫。

　　地方“各顯神通”

　　春節(jié)之后，各個(gè)地方政府接連出臺樓市新政，降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼等措施紛紛亮相。

　　2016年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)主要任務(wù)，在連續(xù)兩年未提有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容后，“穩(wěn)定房市”重新成為經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵詞，“去庫存”更成為五大任務(wù)之一。而農(nóng)民工進(jìn)城買房被提到了化解房地產(chǎn)庫存的政治高度。

　　從最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，政策效力已經(jīng)顯現(xiàn)：1月，新增人民幣貸款創(chuàng)下2.51萬億元增量的歷史新高，帶動社會融資規(guī)模也達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的3.42萬億元，環(huán)比和同比均大幅提升。貸款和社融單月增量都創(chuàng)了歷史新高，M2增速也有所回升。在產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟(jì)增長較為疲弱的環(huán)境下，如此高的貨幣信貸數(shù)據(jù)令市場感到詫異。

　　在此政策背景下，春節(jié)假期之后，各個(gè)地方政府接連出臺樓市新政，加速消化樓市庫存壓力。

　　將商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房或養(yǎng)老地產(chǎn)、降低首付比例等措施紛紛亮相。其中，最常用的方式是直接補(bǔ)貼購房者。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國至少已有60余座城市采用這一方法。

　　四川省是資金補(bǔ)貼的典型代表，目前在四川，包括資陽、夾江縣、廣安市、瀘州市、宜賓市、廣元市、綿陽市、自貢市等均出臺了相關(guān)政策，其中均涉及買房補(bǔ)貼。事實(shí)上，四川僅是全國實(shí)施購房補(bǔ)助的省份之一。

　　杭州富陽區(qū)則根據(jù)學(xué)歷補(bǔ)貼購房者，學(xué)歷越高的補(bǔ)貼越多。根據(jù)文件規(guī)定，全日制本科學(xué)歷，補(bǔ)助購房款的1.5%，最高不超過3萬元。而中國科學(xué)院院士、中國工程院院士等國家級專家人才，實(shí)行“一事一議”辦法執(zhí)行或一次性補(bǔ)助80萬元。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，至今發(fā)布購房補(bǔ)貼政策的城市多為三四線城市。

　　“購房補(bǔ)貼加快了剛需購房者的入市速度，但僅有補(bǔ)貼還不夠”。地產(chǎn)專家顧海波表示，購房者在今后仍有望享受稅費(fèi)的優(yōu)惠或減免。此外，江西、江蘇一些地方也出臺了去庫存新政。

　　江西南昌市日前出臺的文件顯示，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本，化解房地產(chǎn)庫存。為減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，南昌市稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定，決定在南昌市范圍內(nèi)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%。

　　另據(jù)南昌市稅務(wù)部門測算，上述政策實(shí)施后，預(yù)計(jì)2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及全市400余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　而江蘇銀行業(yè)出臺的新政則稱：除南京主城區(qū)暫不執(zhí)行外，蘇州市區(qū)執(zhí)行首付首套房20%、二套房40%；南京的溧水、高淳，蘇州的縣級市和吳江區(qū)，江蘇其他市執(zhí)行首套最低20%、二套最低30%的新政。

　　國家醞釀一攬子政策

　　據(jù)了解，目前各部門就房地產(chǎn)去庫存做的一攬子規(guī)劃方案包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策。

　　除了地方外，中央層面也很積極。如央行、銀監(jiān)會在今年2月2日正式打響了房地產(chǎn)去庫存第一槍。據(jù)悉，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對此表示，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，新政或成為逃離北上廣的部分白領(lǐng)回家購房的選擇，或成為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)或農(nóng)民工回鄉(xiāng)購房的選擇。

　　在央行、銀監(jiān)會打響去庫存第一槍后，業(yè)界預(yù)計(jì)未來繼續(xù)出臺寬松政策的可能性非常大。民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停，一方面60億平方米庫存需要去，另一方面房價(jià)整體幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動空間。

　　有跡象顯示，樓市去庫存的一大波政策正在襲來。據(jù)了解，目前，各部門就房地產(chǎn)去庫存做的一攬子規(guī)劃方案包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策。“許多部門的政策調(diào)研和預(yù)案已經(jīng)完成，只待適時(shí)擇機(jī)發(fā)布?！睒I(yè)內(nèi)專家透露。

　　而隨著國家政策進(jìn)一步明朗，后期各地有望進(jìn)一步跟進(jìn)去庫存政策。專家表示，在中央“化解房地產(chǎn)庫存”的壓力下，各項(xiàng)政策將以持續(xù)寬松為主。謝逸楓則認(rèn)為，當(dāng)前去庫存應(yīng)關(guān)注結(jié)構(gòu)問題，一二線等庫存壓力小的城市可以補(bǔ)庫存，三四線則需繼續(xù)去庫存。（向森）

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　　其他去庫存政策

　　將商品房轉(zhuǎn)化為公租房一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)只愿意賣房子而不愿意租房，因?yàn)楹笳哔Y金回籠速度較慢。但在銷售壓力的背景下，遼寧省不少房企開始將一些大戶型房源改成租賃房。

　　在山東，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自身售租并舉的同時(shí)，還鼓勵地方政府收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房、鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房。青島更是明確，存量商品住房規(guī)模較多的區(qū)市，應(yīng)回購或租賃部分存量或在建商品房，用作公共租賃住房。

　　安徽省日前表示，2016年全省貨幣化安置比例要達(dá)到50%以上，力爭達(dá)到70%。推進(jìn)公租房貨幣化，確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū)，主要通過在市場長期租賃或購買方式籌集。

　　鼓勵住宅改為養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)除了直接將商品房轉(zhuǎn)化為保障房，不少地方還鼓勵房企將商品房用作他途。青島就用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合條件的商品房改造為電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙贏。

　　在濟(jì)南，產(chǎn)業(yè)園搬進(jìn)了寫字樓?！爱a(chǎn)業(yè)園的成長性較高，未來帶來的潛在收益也比寫字樓要高?，F(xiàn)在已經(jīng)有幾十家企業(yè)入駐，效果十分不錯(cuò)”。一家急于處理庫存房源的開發(fā)商表示。

　　鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房

　　房地產(chǎn)松綁政策也將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了進(jìn)城的農(nóng)民工群體。甘肅省住建廳下發(fā)的通知顯示，該省逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍，鼓勵農(nóng)民工和個(gè)體工商戶充分利用住房公積金貸款購房，實(shí)現(xiàn)住有所居，擴(kuò)大住房需求。

　　山西也正在研究制定購房補(bǔ)貼政策，鼓勵進(jìn)城上學(xué)、結(jié)婚、養(yǎng)老的農(nóng)民工在市縣購房，促進(jìn)農(nóng)民工和其他人員在就業(yè)地購買商品住房。

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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