房地產(chǎn)并購熱再度來襲 行業(yè)集中度加速提升

　　近日，包括恒大地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、碧桂園等大型房企，通過加速收購地產(chǎn)項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。此前，中央經(jīng)濟工作會議中提及“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，提出了促進房地產(chǎn)行業(yè)兼并的舉措。

　　并購意在圈地

　　1月5日，融創(chuàng)中國在上海舉行的新聞發(fā)布會上透露，將2016年銷售目標(biāo)定為超過800億元，計劃到2017年底公司年銷售額突破千億元，同時將繼續(xù)在二線城市尋找新的投資機會，并購將是公司未來獲得土地儲備的重要方式。

　　融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在發(fā)布會上表示，“以前北京和上海等城市是什么地都可以買，現(xiàn)在再看北京和上海，是什么地都不能買，地價漲得太快，已經(jīng)不劃算了。”

　　2015年以來，融創(chuàng)中國先后在南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等二線城市有過并購舉動。截至2015年底，融創(chuàng)的土地儲備值達到了4427億元，其中通過公開招拍掛獲得的土地僅占1/3，通過并購獲得的土地比例則占比2/3。

　　近期，融創(chuàng)中國已通過并購拿下北京、蘇州及上海的多個項目的股權(quán)。今年1月宣布收購蘇州石湖地塊的融創(chuàng)中國，2月1日發(fā)布公告，擬收購蘇州市吳中區(qū)及七都鎮(zhèn)兩商住地塊，總價11.7億元。

　　在2月1日，上海萬科公司內(nèi)部發(fā)文，鼓勵員工及合作方為公司提供項目信息，每塊地不論貨值大小，只要立項均可獲得獎金。

　　2015年12月29日，恒大地產(chǎn)、新世界連發(fā)公告，恒大地產(chǎn)將收購鄭裕彤家族新世界及周大福位于北京、上海、青島，成都、貴陽的5個超大型項目，總建筑面積851萬平米，涉及金額204億元。該月上旬，恒大地產(chǎn)收購香港新世界的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號稱年度最大房企并購案。

　　據(jù)統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)2015年多次收購地產(chǎn)項目。例如，華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企的多個大型項目被恒大地產(chǎn)并購。

　　碧桂園的收購生意也在緊鑼密鼓地進行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團收購談判進展順利。收購目標(biāo)包括海昌天集團旗下位于大連、成都、天津各地幾乎所有地產(chǎn)項目，而且這些項目均為當(dāng)?shù)卮蟊P。

　　分析人士認為，對房企而言，并購的核心目的在于拿地?，F(xiàn)在一線及熱點二線城市土地價格飆漲，競爭太厲害，以招拍掛拿地幾乎每幅都是地王，房企要想獲得合理的利潤實在太難了。

　　因此，從2015年起，很多房企的拿地模式發(fā)生變化，項目并購愈發(fā)增多，通過項目并購來獲取土地開發(fā)權(quán)，其成本相對較低，且競爭沒有招拍掛那么激烈，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

　　同時，并購項目多數(shù)已處于開發(fā)過程當(dāng)中，不需要接盤企業(yè)再投入太多精力進行前期繁瑣的開發(fā)流程和手續(xù)，從而有效提高項目開發(fā)周期，形成快速銷售。

　　分析人士表示，預(yù)計今年越來越多的企業(yè)會效仿恒大、融創(chuàng)、碧桂園等大型房企，通過加速收購地產(chǎn)項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。

　　“大魚吃小魚”

　　從中國房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時代開始，房企也將面臨著一輪新的洗牌，大型房企通過并購重組構(gòu)建“巨無霸”漸成趨勢,“大魚吃小魚”現(xiàn)象將非常普遍。

　　分析人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價持續(xù)走高等多方面的原因，催化房地產(chǎn)行業(yè)并購頻現(xiàn)。

　　2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫存壓力加大，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時代進入到白銀時代，兼并重組被認為是房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段。

　　由于資金的缺位，多數(shù)中小房企拿地積極性消退，項目開工延緩，銷售回款速度明顯降低。更多中小房企經(jīng)營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項目或變賣股權(quán)引進戰(zhàn)略投資者，以維系企業(yè)正常運營。同時，對一些需要進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，通過行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長點。而從一體化的角度來看，企業(yè)通過戰(zhàn)略合作、行業(yè)整合可以充分利用資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，進而延長企業(yè)價值鏈并擴大企業(yè)價值。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海產(chǎn)權(quán)交易所，2015年以來掛牌轉(zhuǎn)讓的房企股權(quán)已經(jīng)超過129億元。其中，北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽等二、三、四線城市。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項目22個，其中12個項目轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

　　長三角地區(qū)成為房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的重要區(qū)域，在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區(qū)，且大部分選擇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，例如蚌埠恒遠置業(yè)有限公司、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司、南京水清木花置業(yè)有限公司等。

　　實際上，有些小型房企已經(jīng)破產(chǎn)。2014年至今，四川至少有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

　　從行業(yè)的角度看，馬太效應(yīng)增強，中小房企市場占有率持續(xù)縮水。CRIC研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長，行業(yè)集中度進一步提升；但另一方面，中小房企的市場份額進一步被擠占，生存空間進一步壓縮。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)進入微利時代，中小型房企銷售跟不上，利潤難保障，很難經(jīng)營下去，最終選擇出售股權(quán)退出市場已成必然。

　　去年3月以來，在寧波、南京、無錫、合肥、襄陽、神木等全國多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機。房地產(chǎn)市場正處于新一輪洗牌，而首先被洗出局的必定是中小房企。

　　不久前，北京市住建委發(fā)文稱，有473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。

　　房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家。相比2012年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

　　一份最新調(diào)查報告披露，90%的房企負債率都在150%~200%以上。有關(guān)專家認為，每年的五六月是中小房企的一個艱難生存期，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率較慢、前期拿地過于激進導(dǎo)致成本較高、資信不太好貸款受限的中小房企，將存在更多市場風(fēng)險。

　　分析人士預(yù)測，未來三年內(nèi)將至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

　　行業(yè)集中度加速提升

　　與一批中小房企倒掉相反，萬科、恒大等大型龍頭房企銷售額仍有較大增幅，市場占有率有一定提高。因此，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期里房地產(chǎn)并購機會會大量出現(xiàn)，行業(yè)集中度也將不斷提高。

　　任何一個行業(yè)在歷經(jīng)高速增長后，行業(yè)空間會趨于飽和，全行業(yè)也將放低增速，轉(zhuǎn)而進入一個相對穩(wěn)定的平臺整理期。

　　目前，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了十幾年的黃金增長期后，也進入了一個相對穩(wěn)定的通道進行整理。而在這個平臺期內(nèi)，市場上的資金將進一步增加行業(yè)集中度、龍頭企業(yè)市場占率明顯提高、土地儲備及項目數(shù)量都向龍頭企業(yè)集中，也因此，整個行業(yè)的集中度會不斷提高，多層次并購也會集中出現(xiàn)。

　　有關(guān)專家指出，2016年房地產(chǎn)業(yè)將延續(xù)強者恒強的競爭格局，中小房企被淘汰出局難以避免，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升，大型房企在市場中的主導(dǎo)地位逐步增強，有品牌、資金和資源優(yōu)勢的龍頭房企將更加強大，也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)進入寡頭時代。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年銷售額達到“千億軍團”的房企已經(jīng)擴容至7家，未來“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。

　　例如，萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長，爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。據(jù)稱，招商地產(chǎn)未來可能因為母公司資產(chǎn)的注入成為中國最大市值的房企；金豐投資重組方案完成后，綠地的市值也將爭作房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

　　分析人士表示，這些品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個巨無霸型的房企。

　　隨著寡頭競爭時代的來臨，過去十多年以住宅開發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。中國樓市已經(jīng)進入了下半場，要想在下半場活下來并且活得好，就必須適應(yīng)樓市告別粗放式增長、進入精細化發(fā)展的新階段，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型，提高抗風(fēng)險能力。

　　轉(zhuǎn)自：中國審計報

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