創(chuàng)新成為2015年商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)值核心

　　在剛剛過去的2015年里，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)格局發(fā)生了不小的變化，與過往相比，如今局面已經(jīng)變得截然不同。一方面萬達(dá)、華潤、銀泰、龍湖、太古、恒隆等商業(yè)地產(chǎn)大鱷相繼發(fā)力，或轉(zhuǎn)型突圍，或增大優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，或甩賣資產(chǎn)應(yīng)對(duì)危機(jī)；另一方面，受電商沖擊、商業(yè)供應(yīng)過剩、招商困難等綜合因素影響，不少商業(yè)項(xiàng)目被迫或者選擇推遲開業(yè)，讓商業(yè)地產(chǎn)市場遭遇了前所未有的“寒意”。但盡管如此，有前兩年各路資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的瘋狂開發(fā)作為支撐，2015年全國商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)總體仍可圈可點(diǎn)。

　　商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)過剩

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，全國共有407個(gè)大中型購物中心開業(yè)（不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業(yè)市場），較2014年進(jìn)一步增加。其中，華東區(qū)憑借開業(yè)183家大中型購物中心遙遙領(lǐng)先，華南區(qū)次之。

　　從開業(yè)數(shù)量來看，2015年全國商業(yè)地產(chǎn)市場已從港資企業(yè)撐起半邊天的局面變成了由萬達(dá)、華潤、銀泰、大悅城等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大鱷稱王。至于該局面的形成，業(yè)內(nèi)人士分析稱主要有兩方面的原因：一是拿地優(yōu)勢不再，地價(jià)太高，囤地不易，導(dǎo)致新世界、瑞安房地產(chǎn)等港資房企接連拋售項(xiàng)目資產(chǎn)；另一方面則是由于萬達(dá)、大悅城、銀泰等商業(yè)地產(chǎn)大佬一如既往的奮力前行。僅萬達(dá)一年就開業(yè)了26個(gè)商場，到今年將暴增至56家，并深入三四線城市。

　　在如雨后春筍般出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目背后，延遲開業(yè)也成了“新常態(tài)”。2015年多家知名開發(fā)商旗下商業(yè)項(xiàng)目均出現(xiàn)了延期開業(yè)現(xiàn)象。諸如此前曾豪言要在2015年開業(yè)8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銀泰商業(yè)，實(shí)際上在2015年只新開業(yè)了5個(gè)項(xiàng)目，而其他三個(gè)項(xiàng)目至今未見開業(yè)報(bào)道。曾一度傳聞要在當(dāng)年開業(yè)的永旺蘇州新區(qū)店最終定下了將在2016年1月15日開門迎客；總投資近70億元、計(jì)劃2015年開業(yè)的深圳來福士廣場也將開業(yè)時(shí)間延期至2017年上半年。

　　甚至于在上海這座中國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)城市里，受困于市場供應(yīng)量過大、追求高顏值、體驗(yàn)需求增大導(dǎo)致業(yè)態(tài)調(diào)整、入駐商戶裝修進(jìn)度太慢、受到地鐵工程影響等因素，僅2015年一年就有將近二十個(gè)大中型商業(yè)項(xiàng)目延期開業(yè)，不免讓人唏噓。

　　創(chuàng)新是必然選擇

　　隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩，同質(zhì)化競爭愈發(fā)成為諸多行業(yè)痛點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更是如此。不管是購物中心還是寫字樓，開發(fā)商還是運(yùn)營商，都無法避免這個(gè)問題。在過去一年里，為了打開市場，突破同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多創(chuàng)新之舉。

　　商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合成為2015年熱門話題，其中眾籌就是一大熱點(diǎn)。有開發(fā)商利用眾籌發(fā)展客戶打開市場的，也有向金融業(yè)轉(zhuǎn)型的，萬達(dá)就是其中翹楚。萬達(dá)集團(tuán)“穩(wěn)賺一號(hào)”的順利發(fā)行是萬達(dá)集團(tuán)涉足金融領(lǐng)域的標(biāo)志性事件之一，而“穩(wěn)賺一號(hào)”受到市場熱捧也表明市場對(duì)信用級(jí)別較高的企業(yè)以眾籌方式進(jìn)行直接融資較高的接受程度。

　　日前，國內(nèi)第三方眾籌門戶眾籌家數(shù)據(jù)研究院發(fā)布了《2016中國房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，雖然眾籌作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一大創(chuàng)新才剛剛起步，但發(fā)展走勢強(qiáng)勁。報(bào)告稱，截至2015年10月31日，我國共有34家房產(chǎn)眾籌平臺(tái)開展房產(chǎn)項(xiàng)目眾籌業(yè)務(wù)，兼具專業(yè)房產(chǎn)眾籌平臺(tái)與綜合性眾籌平臺(tái)。受到熱捧的眾籌，也讓不少開發(fā)商看到了轉(zhuǎn)型的希望。此外，隨著近幾年寫字樓市場的低迷，如何打破困局也成為諸多開發(fā)商頭痛的問題。2015年，在“雙創(chuàng)”政策的帶動(dòng)下，聯(lián)合辦公空間異軍突起，給沉悶的寫字樓市場帶來一縷清風(fēng)。

　　SOHO3Q、WE+、優(yōu)客工場、方糖小鎮(zhèn)、P2等聯(lián)合辦公在去年如雨后春筍般出現(xiàn)，搶占市場的同時(shí)并成為2015年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵詞。SOHO中國董事長潘石屹表示，通過聯(lián)合騰訊眾創(chuàng)空間希望將SO－HO3Q聯(lián)合辦公產(chǎn)品向二三線城市輸出，此外還會(huì)與綠地集團(tuán)合作。WE+自去年6月成立至今已經(jīng)建立了7個(gè)空間、1.3萬平方米、1600個(gè)工位。優(yōu)客工場通過合作模式也開始了快速復(fù)制，目前在全國已實(shí)現(xiàn)15個(gè)城市、35個(gè)項(xiàng)目的簽約，總面積18萬平方米、可設(shè)置2萬個(gè)工位，預(yù)計(jì)容納超過3000家企業(yè)在場所內(nèi)辦公、社交和拓展市場及投融資。

　　不過對(duì)于寫字樓市場而言，聯(lián)合辦公空間距離成為行業(yè)主流還很遠(yuǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間更多的是作為傳統(tǒng)寫字樓市場的補(bǔ)充和創(chuàng)新，難以從根本上解決目前的供應(yīng)過剩問題，不過這種創(chuàng)新也給未來寫字樓市場“破冰”帶來了信心。

　　體驗(yàn)業(yè)態(tài)繼續(xù)火熱

　　體驗(yàn)式消費(fèi)算是2015年諸多商業(yè)綜合體和實(shí)體店主打的招牌。各種體驗(yàn)式業(yè)態(tài)如兒童業(yè)態(tài)、餐飲乃至一些線下實(shí)體店等都紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中，注重服務(wù)質(zhì)量，致力于讓消費(fèi)者的體驗(yàn)達(dá)到最佳。

　　與以往傳統(tǒng)模式不同的是，現(xiàn)在餐飲、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)不再是大型商業(yè)設(shè)施的附庸，而是成為了人們出行的“目的地”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，新型城市商業(yè)綜合體模式，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，它的核心在于滿足“讓人停留并多次消費(fèi)，拉動(dòng)家庭式消費(fèi)、多元化多層次消費(fèi)”的盈利需求。

　　以“時(shí)尚”為主題的北京朝陽大悅城可謂是體驗(yàn)式消費(fèi)的典范之一。去年9月，“不朽的梵高——感映藝術(shù)展”在朝陽大悅城特別搭建的藝術(shù)空間中正式開業(yè)，展覽持續(xù)三個(gè)月，獲得了極大的反響。去年的“雙11”期間，朝陽大悅城還與迪士尼POP－UPSTATION聯(lián)手，打造“玩具總動(dòng)員”主題展，將經(jīng)典皮克斯動(dòng)畫真實(shí)還原在消費(fèi)者眼前。這些都只是朝陽大悅城“體驗(yàn)”的一角。名為“悅界JOYYARD”的商業(yè)、藝術(shù)與自然融合交匯的主題街區(qū)是朝陽大悅城體驗(yàn)式消費(fèi)的名片之一。

　　如今線上品牌轉(zhuǎn)向線下開設(shè)實(shí)體體驗(yàn)店也成為潮流趨勢，一些成名于淘寶的網(wǎng)絡(luò)品牌紛紛入局。膜法世家創(chuàng)始人黃曉東表示今年將在現(xiàn)有實(shí)體店的基礎(chǔ)上增開多家實(shí)體店；茵曼也在布局線下零售網(wǎng)絡(luò)，2015年6月啟動(dòng)了“千城萬店”計(jì)劃，計(jì)劃5年內(nèi)在1000個(gè)城市開出10000家實(shí)體店，撬動(dòng)100億元的線下市場；還有御泥坊、阿芙精油、裂帛女裝等等都在謀劃自己未來的線下市場。

　　社區(qū)商業(yè)成新貴

　　在過去的一年里，由于小而精的社區(qū)商業(yè)能降低招商運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，而主打社區(qū)也有利于破除商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化問題，不少開發(fā)商已經(jīng)開始向社區(qū)商業(yè)發(fā)力。萬科、保利等傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)大佬均開始加碼社區(qū)商業(yè)，2015年分別開業(yè)了廣州萬科里、保利時(shí)光里二期等社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

　　此外，業(yè)態(tài)的小型化也成為原有社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。華潤萬家2015年的著力點(diǎn)正是小業(yè)態(tài)：關(guān)閉盈利不佳的門店、渠道下沉，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、發(fā)力樂購Express與VanGO便利店兩個(gè)小業(yè)態(tài)。從2015年4月在深圳開出首家店，截至目前樂購Express已相繼進(jìn)駐深圳、蘇州、天津等城市，并將不斷向全國重點(diǎn)城市擴(kuò)張。

　　在小業(yè)態(tài)前進(jìn)的道路上，華潤萬家并不孤單。安徽樂城旗下的樂大嘴和生鮮傳奇、果多美、良品鋪?zhàn)拥?，都是積極的同行者。這些企業(yè)在戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)向也表明：小業(yè)態(tài)將成為未來零售企業(yè)轉(zhuǎn)型的主力業(yè)態(tài)之一，甚至可能成為未來商超企業(yè)轉(zhuǎn)型的突破方向。小而精的業(yè)態(tài)既能迅速覆蓋城區(qū)主要網(wǎng)點(diǎn)，又能真正滿足社區(qū)的品類精準(zhǔn)需求，這將是未來真正的社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，三四線城市是市場的神經(jīng)末梢，也是所有電商的“最后一公里”。小業(yè)態(tài)無論是線上線下結(jié)合，還是解決“最后一公里”，都是必不可少也是最方便快捷、成本最低的渠道之一。（本報(bào)記者冉隆楠）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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