樓市穩(wěn)步回升 多城市土地市場持續(xù)火熱

　　8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2020年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，投資恢復動力強勁，6月漲幅由負轉正后在7月進一步擴大。銷售逐步復蘇，銷售面積連續(xù)3個月實現(xiàn)當月同比正增長。此外，土地市場則持續(xù)火熱，土地成交均價同比上漲13%，量穩(wěn)價漲趨勢明顯。

　　房地產(chǎn)投資銷售逐步復蘇

　　國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師丁勇表示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4%，增速比上半年擴大1.5個百分點。其中，住宅投資55682億元，增長4.1%，增速比上半年同樣擴大1.5個百分點。而從房地產(chǎn)投資的先行指標來看，1-7月全國房屋新開工面積同比下降4.5%，降幅收窄3.1個百分點。

　　在上半年受疫情影響的背景下，對于1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況，中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.4%，連續(xù)2月維持在正值，增速比1月份至6月份提高1.5個百分點，這也是年初受疫情沖擊之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5個月持續(xù)回升。盡管目前尚未恢復至去年同期增速水平（10.6%）。但隨著國民經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定恢復，主要經(jīng)濟指標持續(xù)改善，市場需求逐漸回暖。下半年房地產(chǎn)市場投資信心趨于增強，預計8月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將穩(wěn)步回升。

　　“從結構來看，住宅投資同比增長4.1%，是三類物業(yè)中唯一同比正增長的。而辦公樓投資和商業(yè)營業(yè)用房投資則分別同比下降1.4%和8.9%。說明當前房地產(chǎn)市場回暖不是行業(yè)的全面回暖，房地產(chǎn)市場市場受疫情沖擊尚未全面恢復。隨著政策層面的收緊，熱點城市政策頻出，有可能對下半年房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)回升形成一定的壓力?！蓖鯓I(yè)強進一步說道。

　　從結構來看，住宅投資同比增速是三類物業(yè)中唯一同比正增長的。對于住宅投資同比增長較快的主要原因，王業(yè)強認為，一方面，疫情后寬松的貨幣政策環(huán)境是推動住宅投資快速增長的主要原因。由于全球范圍的疫情肆虐，全球主要央行紛紛祭出貨幣寬松政策應對經(jīng)濟危機。在全球貨幣寬松的大背景下，國內(nèi)貨幣政策也難獨善其身。但由于實體經(jīng)濟尚未完全恢復景氣，產(chǎn)業(yè)對信貸資金實際吸納能力仍較差，股市和樓市也就成為資金流向的重要出口。

　　另一方面，短期積壓的市場需求在疫情得到控制后加速釋放。疫情期間各種消費需求都受到不同程度的壓制。由于經(jīng)濟尚未完全恢復，對商辦地產(chǎn)的需求支撐明顯不足。而住宅需求主要是剛性需求，住宅需求只會延后不會消失，疫情對住宅投資短期有影響但全年影響有限。因此，短期積壓的市場需求在疫情得到控制后呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。

　　預計下半年樓市保持平穩(wěn)態(tài)勢

　　對于下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的趨勢，王業(yè)強指出，總的來看，7月份國民經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定恢復，主要經(jīng)濟指標持續(xù)改善。隨著生產(chǎn)供給繼續(xù)復蘇，市場需求逐漸回暖，市場信心趨于增強，國民經(jīng)濟運行將保持穩(wěn)定恢復態(tài)勢。下半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資將隨著國民經(jīng)濟形勢的恢復而穩(wěn)步回升。但在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將會逐步放緩。

　　具體來看，2020年1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅收窄2.6個百分點。商品房銷售額81422億元，下降2.1%，降幅收窄3.3個百分點。據(jù)此計算，前7月全國商品房成交均價9736元/平方米，同比上漲3.9%。

　　由于商品房銷售面積已連續(xù)3個月同比正增長，商品房銷售市場被認為已基本回到正軌。因此，商品發(fā)現(xiàn)銷售面積將會維持穩(wěn)定增長趨勢。7月以來，中央連續(xù)強調(diào)“房住不炒”，各地也跟進收緊調(diào)控。政策重拳介入，已經(jīng)封堵了熱點城市房價繼續(xù)快速上漲的空間。因此，下半年，房地產(chǎn)市場價格整體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)的增長態(tài)勢。

　　多城市土地市場“高溫”持續(xù)

　　值得關注的是，土地市場的“高溫”依舊持續(xù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房企土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%，與去年基本持平；土地成交價款則達到5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個百分點。據(jù)此計算，前7月全國土地購置均價為5572元/平方米，同比上漲13.4%，比1-6月擴大6.6個百分點，量穩(wěn)價漲的狀況越發(fā)明顯。而在銷售端，雖然仍處在負區(qū)間，但銷售面積和銷售金額的降幅都在持續(xù)收窄。

　　根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，前7月，杭州、上海、北京、廣州四座城市的土地出讓金均突破千億元，分別達到1947億元、1645億元、1311億元和1214億元，同比增速分別為19%、107%、39%和49%。其中，杭州已連續(xù)3年高居全國土地出讓金的榜首。2016年，杭州土地出讓金翻倍增長，達到1612億元，2017年首度超過2000億元，此后兩年也持續(xù)高居土地出讓金榜首，遠超其他城市。

　　此外，北上廣這三大“火爐”也持續(xù)增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗。其中，上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)某地塊，在7月最后一個工作日，經(jīng)過近百輪的激烈爭奪，以62.9億元成交總價成為上海年內(nèi)單價地王。其溢價率達到38.32%，超出上海7月平均溢價率15個百分點。隨后8月初，北京土地市場接棒，一宗不限地價的宅地被中海以79億元競得，溢價率達23%，成為北京年內(nèi)成交總價最高的地塊。

　　盡管幾大“火爐”依舊高溫，全國數(shù)據(jù)卻相對平和。從最能衡量土地市場的溢價率和價格等數(shù)據(jù)來看，土地市場依舊高溫，但漲幅有所消減。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，40個典型城市移動平均土地成交均價為6041元/平方米，價格再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，不過漲幅明顯收窄；土地成交溢價率為16.3%，環(huán)比上升0.6個百分點，增幅明顯減小。

　　對此，中指研究院常務副院長黃瑜在公開接受媒體采訪時指出，從拿地區(qū)域與城市來看，二線城市是房企布局重點，城市群以長三角熱度最高。50家代表房企二線城市拿地面積占比為52.8%，長三角城市群拿地面積占比為28.3%。

　　具體來看，一線城市保持了較快的供地節(jié)奏，同時優(yōu)質土地的大量入市也帶動了價格上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，一線城市累計成交規(guī)劃建筑面積同比上升59.3%。7月當月的樓面價也同比上漲37.2%。同時，7月溢價率為14.6%，同比去年增長9.6個百分點，環(huán)比上月增長6.4個百分點。二三線城市則相對穩(wěn)定。其中二線城市7月累計成交規(guī)劃建筑面積，同比下滑9.4%，當月樓面價同比下降0.7%；三四線城市土地市場的兩個數(shù)據(jù)則分別為下降0.8%和上漲5.7%。

　　與此同時，中指研究院指出，部分房企7月拿地規(guī)模比今年前期下降明顯。50家代表房企中，有24家在7月拿地金額低于前6個月的均值，其中陽光城等9家企業(yè)的下滑幅度超過50%。

　　“在經(jīng)歷過二季度的充足補充后，50家代表房企7月拿地規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)。結合銷售來看的話，50家代表房企拿地強度有所減弱，拿地銷售比均值同比下降3.4個百分點?！秉S瑜進一步指出。（記者 寧婧）

　　轉自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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