近日，《中國經(jīng)營報》記者獨家了解到，中國人民銀行正在對70個大中城市2019年新發(fā)放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業(yè)銀行進行抽樣調(diào)查。央行方面強調(diào)，與往年相比，本次調(diào)查增加了對商業(yè)銀行貸款審查審批、風險管理等相關情況的調(diào)查。
央行方面稱，此次調(diào)查主要是為了加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，深入了解居民購房、貸款行為特征和商業(yè)銀行審貸條件、流程等相關情況，準確把握貸款風險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據(jù)和參考。
“受新冠疫情影響，銀行業(yè)整體貸款質(zhì)量下行壓力加大，作為個貸業(yè)務中規(guī)模占比較高的住房貸款肯定要嚴控風險。一些借款人通過虛增流水等手段變相提高收入，一旦外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化導致個人收入降低，將會導致貸款逾期發(fā)生，風險比較大?！笨炊芯吭貉芯吭喉n小剛?cè)缡钦f。
購房用途及購房款來源成關注焦點
近日，記者了解到，央行正在開展關于2019年度個人住房貸款的抽樣調(diào)查。根據(jù)要求，各經(jīng)受調(diào)查的單位應在2020年9月30日前通過房地產(chǎn)金融監(jiān)測分析系統(tǒng)錄入數(shù)據(jù)和報送抽樣調(diào)查報告。
在針對主借款人的調(diào)查中，央行詢問了被調(diào)查客戶的年收入情況、辦理貸款時銀行要求客戶提供的個人和家庭收入來源證明、在辦理貸款時客戶提供了哪些住房套數(shù)證明材料、此次首付款的來源、此次貸款所購住房的用途等情況。
記者注意到，此前杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布的《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，亦提出了嚴格執(zhí)行收入認定標準和月供收入比要求，準確核定借款人真實收入；嚴格審查購房首付資金來源等要求。
中國銀行研究院博士后李義舉指出，2020年上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，部分違規(guī)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)?！笆芤咔榈挠绊懀习肽旰暧^政策較為寬松，形成了寬松的信貸環(huán)境。出于對未來經(jīng)濟發(fā)展的不確定性預期，部分生產(chǎn)型企業(yè)將低價融來的資金違規(guī)用于投資房地產(chǎn)，導致部分城市商品房交易火爆?！?/p>
韓小剛告訴記者，在貸款實際操作中，其他條件符合情況下，借款人月收入、月供收入比是核定貸款金額的重要參考因素?！疤貏e在首付款方面，如果首付款為借貸資金，則很有可能是購房人的投機行為或者超過自身能力的非理性購買行為，在當前房市價格下行壓力持續(xù)加大的大環(huán)境下，這些行為導致貸款逾期甚至不良的風險將加大?！?/p>
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，近期包括杭州在內(nèi)的多個二線熱點城市陸續(xù)出臺了調(diào)控政策為樓市降溫，住房貸款的審慎管理是房地產(chǎn)金融審慎管理框架中的重要組成部分，嚴查經(jīng)營貸等違規(guī)入樓市、規(guī)范居民消費貸使用范圍等是住房貸款審慎管理的必要方面。
記者注意到，在此次調(diào)查中，央行還對銀行個人住房貸款審查的情況進行了調(diào)查，其中央行關注了銀行是否針對個人住房貸款設立審查崗位、是否已制定相應操作規(guī)范性文件等情況，詢問了銀行決定審批人員績效考核的最重要因素、單筆個人住房貸款審批中系統(tǒng)自動審批占比份額、哪些層級有個人住房貸款審批權限、分級審批的劃分依據(jù)、個人住房貸款業(yè)務部門與審批部門的分管行領導是否為同一人等。
個人住房貸款或?qū)⒊掷m(xù)審慎管理
根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年二季度末，個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%；2019年同期，個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%。
李義舉認為，2020年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)中長期貸款增速達到工業(yè)企業(yè)貸款的三倍左右，房企的杠桿率上漲較快，這不僅提升了房企的經(jīng)營風險，也擠占了其他實體經(jīng)濟企業(yè)的信貸資源，容易推高社會融資成本。
今年以來，監(jiān)管層多次強調(diào)，金融機構要積極支持實體經(jīng)濟。如6月1日，央行等八部委聯(lián)合發(fā)布《關于進一步強化中小微企業(yè)金融服務的指導意見》中亦強調(diào)商業(yè)銀行要把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。
夏丹指出，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)下降，在當前背景下，與調(diào)整貸款額度相比，嚴格把關房地產(chǎn)貸款投放和資金流向更有必要。
談及下半年個人住房貸款的走勢，夏丹認為，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領域的融資總體仍然從緊，上半年實際投放金額和增速隨著融資環(huán)境的整體改善而改善，更多的是水漲船高，并未明顯放松?！跋掳肽攴康禺a(chǎn)金融領域也將繼續(xù)進行審慎的管理，結合地區(qū)房價和地價上漲態(tài)勢做好差別化調(diào)控。如對特定地區(qū)貸款額度、利率和放款速度方面或收緊，同時繼續(xù)嚴查經(jīng)營貸等違規(guī)入樓市的情況，規(guī)范居民消費貸使用范圍等，以保持房價、地價的相對平穩(wěn)?！?/p>
某國有銀行地方分行人士告訴記者，由于今年上半年銀行對于個人住房貸款審批比較積極，下半年部分銀行在個人住房貸款方面的信貸額度比較少了。
李義舉也認為，未來宏觀政策將堅持“房主不炒”的定位，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)?！?月30日的政治局會議提出‘完善宏觀調(diào)控跨周期設計和調(diào)節(jié)，實現(xiàn)穩(wěn)增長與防風險的長期均衡’，這表明未來防風險的重要性開始提升。當前房地產(chǎn)行業(yè)已成為防范金融風險重點關注的領域，未來宏觀政策將著眼于經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展，不會通過刺激房地產(chǎn)來實現(xiàn)經(jīng)濟短期的上漲。未來監(jiān)管政策也將持續(xù)落實資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(三條紅線，四檔管理)，最大限度避免資金違規(guī)流入房低產(chǎn)行業(yè)。這不僅會促使房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，也為其他實體經(jīng)濟企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境?！?/p>
值得一提的是，在風險方面，央行還在此次調(diào)查中重點了解：除借款人償債風險外銀行認為個人住房貸款面臨的最大風險是什么；2020年銀行認為控制個人住房貸款風險最重要的因素是什么；2020年，銀行個人住房貸款業(yè)務發(fā)展策略與上一年相比有哪些變化等問題。
同時，央行向銀行詢問了當不良貸款超過多少、房地產(chǎn)貸款(含開發(fā)貸款)新增與各項貸款新增占比超過多少、地方平均房價下跌超過多少時，銀行會對個人住房貸款業(yè)務風險水平進行重新評估，甚至進一步對住房貸款業(yè)務進行調(diào)整。（張漫游）
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